Certificado de tradición y libertad: guía para compradores

Si usted está comprando un inmueble en Colombia, ya tiene uno o piensa venderlo, hay un documento que aparece una y otra vez: el certificado de tradición y libertad. Es el extracto oficial del folio del inmueble en el registro público de la propiedad inmobiliaria y es lo más parecido que existe en Colombia a un title report o a una nota simple española. Esta guía le explica qué es, cómo obtenerlo y cómo leerlo sin necesidad de ser abogado. Tenga presente, eso sí, que el estudio de títulos que hace un abogado va más allá del certificado.

Qué es

Todo inmueble registrado en Colombia tiene un folio, el folio de matrícula inmobiliaria, que lleva la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona donde está ubicado. Estas oficinas de registro dependen de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). El certificado de tradición y libertad es una copia certificada de lo que consta en ese folio en el momento en que se expide: quién es el propietario, cómo ha pasado la propiedad de un dueño a otro (la tradición) y si el inmueble está "libre" (la libertad) de hipotecas, gravámenes, embargos y otras limitaciones inscritas.

Por qué es importante

• Antes de comprar, le permite saber si el vendedor es realmente el propietario inscrito y qué hay registrado sobre el inmueble.
• Después de comprar, es su prueba de que la escritura quedó registrada y de que usted ya es el propietario. Recuerde: en Colombia la propiedad se transfiere con el registro, no con la firma de la promesa de compraventa ni siquiera con la firma de la escritura.
• Al vender, los compradores, sus abogados y los bancos le pedirán uno reciente.
• Para trámites del día a día: bancos, empresas de servicios públicos, plataformas de arrendamiento, administraciones de edificios y entidades públicas suelen pedirlo.

Cómo obtenerlo

Puede solicitar el certificado en línea a través del portal de certificados de la SNR, normalmente buscando con el número de matrícula inmobiliaria y la oficina de registro correspondiente (ambos datos aparecen en su escritura o en un certificado anterior). El pago se hace en línea y el certificado se entrega en formato electrónico. También puede pedirlo de manera presencial en las oficinas de registro. La tarifa la fija la SNR y cambia con el tiempo; consulte el valor vigente en el portal en lugar de guiarse por una cifra que haya visto en otra parte.

Como el certificado refleja el folio únicamente en la fecha en que se expide, pida uno nuevo en cada momento clave: antes de firmar la promesa de compraventa, justo antes de firmar la escritura y después del registro.

Cómo leerlo, sección por sección

El formato puede variar, pero normalmente encontrará:

1. Datos de encabezado: la oficina de registro (círculo registral), el número de matrícula inmobiliaria, la fecha y hora de expedición, el municipio, y la dirección y tipo de inmueble. Verifique que la dirección y la descripción coincidan con lo que está comprando, incluidos los parqueaderos y los depósitos, que en muchos edificios tienen su propia matrícula y, por lo tanto, su propio certificado.
2. Descripción, cabida y linderos, muchas veces por remisión a la escritura que constituyó la unidad y, en el caso de apartamentos, con referencia al régimen de propiedad horizontal.
3. Anotaciones: una lista numerada y cronológica de todos los actos registrados. Cada anotación indica la fecha, el documento inscrito (por ejemplo, una escritura con su número, fecha y notaría, o una orden judicial), la naturaleza del acto (compraventa, hipoteca, cancelación, embargo, etc.) y las personas que intervienen: "DE" (quien transfiere o constituye) y "A" (quien recibe).
4. Notas y correcciones, si las hay, y la indicación de "fin del documento".

Qué revisar

• Propietario actual. La última transferencia de dominio debe terminar en el vendedor (o en usted, después de comprar). Los nombres y números de identificación deben coincidir con la escritura y con el documento de identidad del vendedor.
• Hipotecas. Una hipoteca que aparece y no tiene una anotación posterior de cancelación sigue inscrita. Si el vendedor tiene una hipoteca, su contrato debe establecer cómo y cuándo se cancelará.
• Embargos y demandas. Son asuntos serios que por lo general impiden o complican la venta; consulte a su abogado antes de seguir adelante.
• Limitaciones al dominio, como usufructo, figuras de protección familiar (patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar), servidumbres o contribuciones de valorización. Algunas exigen trámites específicos para levantarlas antes de una venta.
• Cancelaciones. Muchos problemas aparecen como resueltos mediante una anotación posterior que cancela una anterior. Lea la lista completa, hasta el final.
• Patrones inusuales, como varias transferencias seguidas en poco tiempo o una venta hecha mediante poder. No son necesariamente un problema, pero ameritan preguntas.

Lo que el certificado no le dice

El certificado solo muestra lo que está registrado. No refleja deudas de predial, cuotas de administración pendientes, servicios públicos sin pagar, si el reglamento de propiedad horizontal del edificio permite el arrendamiento de corta estancia, si la construcción se ajustó a sus licencias ni si se requiere el consentimiento del cónyuge del vendedor. Tampoco prueba que las transferencias anteriores hayan sido válidas; para eso está la revisión que hace el abogado de las escrituras anteriores. Use el certificado como punto de partida de la debida diligencia, no como punto final; consulte nuestra guía paso a paso para comprar.

Para propietarios: manténgalo al día

Después de comprar, solicite un certificado y confirme que la escritura quedó registrada a nombre correcto. Si compró a través de una sociedad, debe aparecer la sociedad. Si el nombre del certificado no coincide con el que figura en el registro de su inversión extranjera, corríjalo con sus asesores; consulte cómo registrar su inversión extranjera. Cuando empiece a preparar una venta, pida otro con anticipación: es el primer documento que cualquier comprador le va a solicitar (consulte vender y repatriar el dinero).

Prevención de fraudes

Tome el certificado que le envíe la otra parte como una cortesía, no como una prueba. Solicite el suyo directamente en el portal de la SNR para tener la certeza de que es auténtico y está actualizado.

Preguntas frecuentes

¿Qué muestra el certificado de tradición y libertad?

Refleja el registro del inmueble al expedirse, incluidos el historial de titularidad, el propietario registrado y las hipotecas, gravámenes o limitaciones inscritos.

¿Dónde puedo obtener el certificado?

Puede solicitarlo en el portal de certificados de la SNR con la matrícula inmobiliaria y la oficina de registro, o presencialmente en una oficina de registro.

¿El certificado muestra todas las deudas del inmueble?

No. No muestra el predial, la administración ni los servicios públicos sin pagar. Es un punto de partida para la revisión, no un estudio de títulos completo.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa de fundadores) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye.