Registro de inversión extranjera en inmuebles: Banrep

Si usted es extranjero y está comprando un apartamento en Medellín, Cartagena o Bogotá, el paso que con más frecuencia se pasa por alto no es la notaría ni la inspección del inmueble. Es el trámite que le informa al banco central de Colombia, el Banco de la República, que el dinero que usted trajo al país fue una inversión extranjera. En el momento de la compra exige poca atención, pero años después, cuando venda y quiera sacar su dinero del país, puede traerle problemas serios.

Qué significa "registrar su inversión extranjera"

Colombia tiene un régimen cambiario que administra el Banco de la República. Según ese régimen, cuando un no residente adquiere un inmueble en Colombia está haciendo una inversión extranjera, y esa inversión debe registrarse. Si el inmueble se compra con dinero enviado desde el exterior, el registro por lo general se hace en el momento en que ingresan los recursos. Usted envía el dinero por el mercado cambiario regulado, es decir, a través de un banco colombiano u otro intermediario del mercado cambiario autorizado, y la transferencia se declara como inversión extranjera, con el numeral cambiario correcto, en la declaración de cambio. El Banrep publica las normas aplicables en su página del régimen de inversiones internacionales y en su página de normatividad cambiaria. Allí también está la circular reglamentaria que detalla los procedimientos.

El proceso de hacer pasar las divisas por el mercado regulado se llama canalización. En la práctica, las preguntas clave son estas:

• ¿El dinero llegó del exterior a Colombia a través de un banco o un intermediario autorizado? Es decir, ¿no se entregó en efectivo, no se le pagó al vendedor fuera de Colombia y no pasó por la cuenta local de un amigo?
• ¿La transferencia se declaró como inversión extranjera en inmuebles y a nombre del inversionista, o sea, de la persona o sociedad que quedará como titular?
• ¿Tiene usted copia de la declaración de cambio o del certificado o la confirmación del banco, con fechas y montos que coincidan con su escritura?

Por qué importa al momento de vender

Cuando venda, usted querrá convertir los pesos a la moneda de su país y enviarlos allá. La inversión registrada es lo que respalda esa salida por el mercado cambiario como un retorno de capital extranjero y, cuando aplique, de sus utilidades. Si la inversión no quedó bien registrada, el banco puede cuestionar o demorar la transferencia al exterior, y es posible que usted tenga que adelantar un proceso de corrección con ayuda especializada. Además, el registro documenta su costo de adquisición de una forma que las autoridades y los compradores pueden verificar. Eso ayuda cuando el precio de venta, el precio de compra y el rastro del dinero tienen que cuadrar.

También importa mientras usted es dueño: el inversionista registrado y el propietario que figura en el título deben ser la misma persona. Si el apartamento está a su nombre pero el dinero se declaró a nombre de otra persona, o al revés, corrija eso mientras todavía es propietario, no en medio de un cierre.

Paso a paso, al momento de la compra

1. Hable con su banco colombiano o intermediario cambiario antes de hacer la transferencia. Pregunte exactamente cómo debe llegar el giro y qué información debe incluir para que se pueda declarar como inversión extranjera en inmuebles. Los requisitos cambian de una entidad a otra.
2. Haga la transferencia desde una cuenta a su nombre en el exterior (o a nombre de su sociedad, si la compradora es la sociedad), para que el inversionista, quien paga y el comprador coincidan.
3. Diligencie la declaración de cambio con el intermediario cuando se monetizan los recursos. Pida una copia y cualquier certificado que le expidan.
4. Guarde todo junto con su escritura. Archive en un mismo lugar la declaración de cambio, la confirmación SWIFT del banco desde el que envió el dinero, el comprobante de la monetización, la escritura pública y el certificado de tradición y libertad con la compraventa ya registrada. Va a necesitar todos estos documentos cuando venda.
5. Si pagó por cuotas (por ejemplo, en una compra sobre planos), cada transferencia que entre al país debe manejarse de la misma manera. Conserve todas las declaraciones.

Errores frecuentes

• Pagarle al vendedor en el exterior. Si el pago por un inmueble colombiano se hace entre cuentas en Estados Unidos, en Colombia no queda ningún registro cambiario de la inversión.
• Usar la cuenta local de un amigo, de un agente o de la constructora en lugar de hacer una transferencia debidamente declarada.
• Declarar la operación con un tipo equivocado. Si la transferencia se declaró como algo distinto de inversión extranjera, es posible que más adelante el banco no la trate como tal.
• Que los nombres no coincidan. El inversionista de la declaración y el comprador de la escritura deben ser la misma persona.
• Perder los documentos. Años después, puede que el banco que usó se haya fusionado o que ya no logre contactar a su agente. Guarde sus propias copias.

¿Y si no se hizo bien?

La inversión igual debe quedar registrada. Según la Circular Reglamentaria Externa DCIP-83 vigente del Banco de la República, actualizada para incorporar el Decreto 1044 de 2026 (que modificó el artículo 2.17.2.5.1.1 del Decreto 1068 de 2015), los recursos que ingresan por un intermediario del mercado cambiario o por una cuenta de compensación quedan registrados de forma automática: la declaración de cambio hace las veces de registro, y el Banrep indica que no es necesario adelantar gestiones adicionales ante el Banco. Si no hubo canalización de divisas, la inversión se registra con la Declaración de Registro de Inversiones Internacionales, que la norma vigente permite presentar en cualquier tiempo; las sustituciones y cancelaciones también se registran en cualquier momento. La información ya reportada tiene sus propios procedimientos de corrección. Pagarle al vendedor en el exterior, de modo que no quede registro cambiario en Colombia, es un problema distinto y todavía puede tener consecuencias cambiarias. El camino depende de cómo ingresó el dinero, así que trabaje con un abogado o contador colombiano con experiencia en el régimen cambiario, y hágalo antes de tener comprador.

Cómo se relaciona con los impuestos

El registro de la inversión extranjera es un asunto cambiario y es distinto de los impuestos. Vender un inmueble en Colombia también puede tener consecuencias tributarias en Colombia, que se manejan ante la DIAN, y en Estados Unidos si usted es contribuyente estadounidense (US person). Para lo segundo, consulte la Publicación 54 del IRS y la información sobre el crédito por impuestos pagados en el exterior (foreign tax credit). Pídales a sus asesores que trabajen de manera coordinada, porque los mismos documentos sirven para ambos lados: el precio de compra, los soportes de las transferencias y los gastos de cierre.

Lista de verificación rápida

• Los recursos llegaron del exterior a través de un banco colombiano o un intermediario autorizado.
• Se declararon como inversión extranjera a nombre del comprador.
• Tiene archivada una copia de la declaración de cambio o del certificado del banco.
• Los montos y las fechas cuadran con la escritura.
• El certificado de tradición y libertad muestra al mismo propietario (solicite uno actualizado a la Superintendencia de Notariado y Registro).

Preguntas frecuentes

¿Por qué conservar el registro de mi inversión extranjera?

Respalda el giro al exterior del producto de la venta como retorno de capital extranjero. Si falta o tiene errores, el banco puede cuestionar o demorar el giro.

¿Qué nombre debe figurar en la declaración de inversión?

El inversionista registrado y el propietario del inmueble deben ser la misma persona o sociedad.

¿Qué soportes de la compra debo guardar?

Guarde juntos la declaración de cambio, la confirmación SWIFT, el comprobante de monetización, la escritura pública y el certificado de tradición y libertad con la compra registrada.

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