Arriendos turísticos en Colombia: RNT y reglas para dueños

El arriendo de corta estancia es una de las principales razones por las que los extranjeros compran en las ciudades y los municipios costeros de Colombia. También es la forma más regulada de usar su apartamento. Antes de publicarlo en una plataforma de reservas, asegúrese de tener en orden los registros y procesos que se describen a continuación, y de que su edificio efectivamente lo permita.

1. Registro Nacional de Turismo (RNT)

En Colombia, arrendar vivienda a turistas por estancias cortas se considera un servicio turístico, y los prestadores de servicios turísticos deben inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT). La vivienda turística es una de las categorías incluidas. La ley de turismo colombiana (Ley 2068 de 2020) reforzó esta obligación, también para los inmuebles que se ofrecen a través de plataformas digitales, y se espera que las plataformas muestren el número de RNT de cada anuncio. El RNT se administra a través de las cámaras de comercio; la inscripción y la renovación anual se hacen en el portal del RNT operado por Confecámaras. La política de turismo la define el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT).

Aspectos prácticos:

• Usted (o su sociedad) se inscribe como prestador, y cada inmueble queda identificado en el registro.
• El RNT debe renovarse cada año dentro del plazo de renovación. Consulte las fechas vigentes en el portal del RNT.
• Por lo general, la inscripción exige el RUT, así que tramítelo primero ante la DIAN.
• Operar sin un RNT vigente puede acarrear sanciones, y las plataformas pueden retirar los anuncios que no lo tengan.

2. Normas del edificio: propiedad horizontal

La mayoría de los apartamentos están en edificios que se rigen por la ley colombiana de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) y por su propio reglamento de propiedad horizontal. Por lo general, el uso turístico de corta estancia debe ser compatible con ese reglamento. Según las normas de turismo, en los edificios sometidos a propiedad horizontal el reglamento debe autorizar expresamente la prestación de servicios turísticos. Algunos edificios prohíben las estancias cortas; otros las permiten con condiciones, como el registro de los huéspedes en la portería o el pago de cuotas adicionales. Si piensa arrendar por días, pídale a la administración el reglamento vigente y las decisiones de la asamblea que apliquen antes de comprar.

3. Contribución parafiscal para el turismo (Fontur)

Estar inscrito en el RNT no significa, por sí solo, que usted deba pagar la contribución parafiscal para el turismo, que financia la promoción turística y se administra a través de Fontur. Según la Ley 2068 de 2020, son aportantes los prestadores de servicios turísticos (salvo los guías de turismo), y se presume que quien arrienda más de un inmueble por periodos inferiores a 30 días es prestador de servicios turísticos; las preguntas frecuentes de formalización del MinCIT también exceptúan la vivienda turística que preste sus servicios eventualmente. Confirme con su contador en qué categoría queda usted. La declaración y el pago son periódicos. La tarifa y la base las fija la ley. Confirme las reglas y el calendario vigentes con su contador o por los canales oficiales de MinCIT y Fontur, en lugar de confiar en una cifra publicada en un blog (incluido este: a propósito no citamos tarifas).

4. Registro y reporte de huéspedes

• Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA): los prestadores de alojamiento, incluida la vivienda turística, deben registrar los datos de sus huéspedes mediante el sistema de tarjeta de registro definido por MinCIT.
• Migración Colombia: los prestadores de alojamiento deben reportar a los huéspedes extranjeros ante Migración Colombia a través de su sistema de reporte (SIRE). Déjelo configurado antes de que llegue su primer huésped extranjero.

Si trabaja con un administrador de inmuebles, deje por escrito quién es responsable de cada uno de estos reportes y verifique que se hagan con su RNT.

5. Impuestos sobre los ingresos por arriendo

En Colombia: los ingresos por arriendo de un inmueble ubicado en Colombia son de fuente colombiana. Según si usted es residente fiscal (en general, cuando permanece más de 183 días en Colombia dentro de un período de 365 días) y según sus montos, es posible que deba presentar declaración de renta. Consulte la sección de personas naturales de la DIAN. Según su situación, el arriendo de corta estancia también puede implicar obligaciones de IVA y de facturación electrónica. Consúltelo con un contador colombiano.

En Estados Unidos (si usted es contribuyente estadounidense, o US person): debe reportar los ingresos y gastos del arriendo (consulte la Publicación 527 del IRS, que explica reglas como los días de uso personal, importantes si usted también se queda en el apartamento). El impuesto de renta pagado en Colombia podría dar derecho al crédito por impuestos pagados en el exterior (foreign tax credit). Es posible que la cuenta colombiana donde recibe los pagos deba incluirse en su FBAR y, eventualmente, en el Formulario 8938. Si el apartamento es propiedad de una SAS, sume los formularios correspondientes a la sociedad (5471 u 8858).

¿Es residente fiscal en otro país? Las normas de reporte de su país de residencia también pueden aplicar a un inmueble en Colombia. Hay guías previstas para España, Canadá, el Reino Unido y México; mientras tanto, confírmelo con un asesor tributario en su país.

6. El arriendo de largo plazo es distinto

El contrato tradicional de arrendamiento de vivienda urbana se rige por otras normas y, por lo general, no requiere RNT. Las estancias amobladas de mediano plazo pueden quedar en una zona gris: si sus huéspedes son turistas, trate la actividad como turismo y busque asesoría.

Lista de verificación antes de empezar

1. El reglamento de propiedad horizontal permite el uso turístico (obténgalo por escrito).
2. RUT tramitado.
3. RNT inscrito y fecha de renovación anotada en su calendario.
4. Declaración de la contribución a Fontur organizada con su contador.
5. Proceso de registro de huéspedes (TRA) y de reporte a Migración Colombia en funcionamiento.
6. Seguro revisado para uso de corta estancia.
7. Declaraciones tributarias en Colombia y en su país de residencia planeadas (por ejemplo, pregunte a su asesor por el FBAR/Formulario 8938 en EE. UU., el Modelo 720 en España, el formulario T1135 en Canadá o el SA106 en el Reino Unido); cuentas bancarias identificadas para revisión.

Este contenido es educativo y no constituye asesoría legal, tributaria ni contable.

¿Quiere una lista de verificación personalizada? Responda el cuestionario.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el RNT para los arriendos turísticos?

El Registro Nacional de Turismo es el registro de prestadores de servicios turísticos. La vivienda turística es una categoría incluida y el registro se renueva cada año.

¿Mi edificio debe permitir el arriendo turístico?

En edificios bajo propiedad horizontal, el reglamento debe permitir expresamente los servicios turísticos. Solicite el reglamento vigente y las decisiones de asamblea antes de comprar para este uso.

¿Qué reportes de huéspedes debo organizar?

Organice el registro de huéspedes en la TRA y el reporte de extranjeros a Migración Colombia por SIRE. Si usa un administrador, confirme por escrito quién hace cada trámite.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa de fundadores) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye.