Gastos de cierre al comprar en Colombia

Cuando usted hace el presupuesto para comprar un apartamento en Colombia, el precio que aparece en la promesa de compraventa no es todo lo que va a pagar. El cierre de una compra incluye por lo menos cuatro cobros distintos, que se pagan a entidades diferentes: la notaría, la oficina de registro de instrumentos públicos, el departamento donde está el inmueble y, por el lado del vendedor, la DIAN. Saber qué es cada uno, y quién lo paga normalmente, le facilita mucho entender la liquidación que le entrega la notaría el día de la firma.

Los cuatro cobros principales del cierre

En una compra típica de un inmueble usado, con escritura pública, usted va a encontrar estos conceptos:

Derechos notariales, que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura.
Impuesto de registro. Es un impuesto departamental que se causa al registrar la escritura.
Derechos de registro, que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble.
Retención en la fuente, que aplica a muchos vendedores y se recauda a través de la notaría antes de firmar la escritura.

El impuesto de registro y los derechos de registro son dos cosas distintas, aunque ambos se pagan en la etapa de registro: uno es un impuesto que va para el departamento y el otro es el precio del servicio registral.

Derechos notariales

Las tarifas notariales las fija cada año, a nivel nacional, la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Para 2026, la SNR anunció que las nuevas tarifas notariales rigen durante el año y que su incremento no supera el IPC de 2025, que calculó en 5,10 % (vea el anuncio de la SNR sobre las tarifas notariales de 2026). El mismo anuncio trae algunos valores fijos, como $90.600 para los actos sin cuantía, y aclara que al monto de los derechos notariales se suman el IVA y el precio del papel notarial y de las copias. También indica que las notarías deben publicar las tarifas en un sitio visible y expedir una factura electrónica discriminada por cada pago.

La compraventa es un acto con cuantía, así que los derechos notariales dependen del precio que figure en la escritura. La fórmula exacta está en la resolución anual de tarifas de la SNR, que la entidad enlaza desde su página de trámites y servicios. Aquí no reproducimos la tarifa de la compraventa; pídale a la notaría una liquidación por escrito antes del día de la firma para evitar sorpresas. Si usted financia la compra, la escritura de hipoteca es un acto distinto, con sus propios derechos notariales.

Impuesto de registro (departamental)

Este impuesto lo crea la Ley 223 de 1995 (artículos 226 y siguientes), que puede consultar en la compilación jurídica de la DIAN. Los puntos clave del texto de la ley son estos:

Qué lo genera: la inscripción en el registro de instrumentos públicos de documentos que contienen actos, contratos o negocios jurídicos (art. 226).
Quién lo paga: los particulares que participan en el contrato, por partes iguales, salvo que pacten otra cosa (art. 227).
Sin pago no hay registro: el registrador no puede inscribir la escritura sin el comprobante de pago del impuesto (art. 228).
Base gravable: el valor que figura en el documento, pero en el caso de inmuebles no puede ser inferior al avalúo catastral ni a otros valores de referencia que señala la norma (art. 229).
Tarifa: para los actos con cuantía que se inscriben en la oficina de registro de instrumentos públicos, la ley (modificada por la Ley 2069 de 2020) fija un rango entre el 0,5 % y el 1 %, y cada asamblea departamental define su tarifa dentro de ese rango (art. 230). Por eso Antioquia, Bolívar y otros departamentos pueden cobrar tarifas diferentes.
Dónde se paga: en el departamento donde está ubicado el inmueble (art. 232).
Plazo: cuando no hay un plazo especial, el registro debe solicitarse dentro de los dos meses siguientes a la firma de la escritura en Colombia, o de los tres meses si el documento se otorgó en el exterior; vencido ese plazo, se causan intereses moratorios (art. 231).

Confirme la tarifa vigente en su departamento con la notaría o con la secretaría de hacienda departamental. Algunos departamentos cobran además otros conceptos, así que la cifra final del recibo puede no ser un porcentaje redondo.

Derechos de registro

Los derechos de registro pagan el servicio de inscripción de la escritura en la oficina de registro. La SNR los actualiza cada año. Para 2026, la SNR informó que las nuevas tarifas registrales se aplican desde el 2 de febrero de 2026, calculadas a partir de la Unidad de Valor Básico (UVB), que para 2026 es de $12.110, y del IPC de 2025, de 5,10 % (anuncio de la SNR sobre las tarifas registrales de 2026). El mismo anuncio menciona, por ejemplo, $23.000 por el certificado de tradición y libertad electrónico y $24.300 por el físico, y señala que se mantienen tarifas especiales reducidas hasta en un 50 % y exenciones para vivienda de interés social y prioritario (VIS/VIP).

Igual que con los derechos notariales, el valor por registrar una compraventa depende de la cuantía del acto y está en la resolución anual de tarifas registrales. Pídale a la notaría o a su abogado que lo incluya en el estimado del cierre. Una vez quede hecho el registro, solicite un certificado de tradición y libertad actualizado para confirmar que usted aparece como propietario.

Retención en la fuente (a cargo del vendedor)

La retención en la fuente no es un gasto de cierre en el sentido usual: es un anticipo del impuesto de renta del vendedor. El Concepto 11625 de 2025 de la DIAN explica la regla del artículo 398 del Estatuto Tributario: cuando una persona natural vende un activo fijo, como un inmueble que tiene como activo fijo, se aplica una retención del 1 % del valor de la enajenación; en el caso de bienes raíces, el notario actúa como agente de retención, y la retención debe pagarse antes de la enajenación del inmueble.

Las reglas cambian cuando hay una sociedad de por medio. El Concepto 12002 de 2026 de la DIAN distingue entre el artículo 398 (vendedor persona natural) y el parágrafo del artículo 401, que aplica cuando el comprador es una persona jurídica y exige que la retención se pague antes del otorgamiento de la escritura. Si usted va a comprar por medio de una sociedad, lea comprar a nombre propio o a través de una SAS y pregúntele a su contador cuál regla aplica. Como comprador, normalmente usted no asume la retención del vendedor, pero la fecha de su cierre depende de que esta se pague.

Si más adelante usted vende siendo extranjero, la retención pasa a ser asunto suyo. Vea cómo vender un inmueble en Colombia y sacar el dinero.

Quién paga qué, según la costumbre

Distinga lo que dice la ley de lo que es costumbre, y tenga presente que la promesa de compraventa puede modificar ambas cosas:

Derechos notariales: por costumbre, se dividen entre comprador y vendedor. Confirme la división en su promesa.
Impuesto de registro: la ley dice que las partes lo pagan por partes iguales, salvo pacto en contrario (Ley 223 de 1995, art. 227). En la práctica, muchos contratos lo asignan al comprador, porque el registro protege sobre todo al comprador. Revise qué dice su contrato.
Derechos de registro: por lo general los paga el comprador, por la misma razón.
Retención en la fuente: la asume el vendedor, porque es un anticipo de su propio impuesto de renta.
Costos de la hipoteca: si usted toma un crédito, los gastos de la escritura de hipoteca y de su registro normalmente corren por cuenta del deudor.

Antes de firmar, asegúrese de que la promesa diga con claridad quién paga cada concepto. Vea nuestra guía sobre la promesa de compraventa y el proceso de compra paso a paso.

Consejos prácticos para compradores extranjeros

Pida la liquidación con anticipación. Por lo general, la notaría puede estimar los derechos, impuestos y costos de registro cuando ya tiene el precio y el avalúo catastral.
Planee cómo va a pagar. A la notaría y a la oficina de registro se les paga en pesos, en Colombia. Traiga su dinero al país por el mercado cambiario regulado (vea cómo enviar dinero desde Estados Unidos y cómo registrar su inversión extranjera).
Esté pendiente del plazo de registro. El registro es lo que lo deja a usted como propietario inscrito, y las demoras generan intereses sobre el impuesto de registro.
Guarde todos los recibos. Para efectos tributarios en Estados Unidos, la Publicación 551 del IRS indica que el costo fiscal (basis) de un inmueble incluye los gastos de cierre de la compra, como los derechos de registro y los impuestos de transferencia, pero no los costos de obtener un préstamo. Vea reporte tributario en EE. UU. de su inmueble en Colombia.
Prevea lo que viene después. El impuesto predial empieza a correr cuando usted ya es propietario; vea cómo pagar el predial siendo propietario extranjero.

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las tarifas cambian cada año; confirme las cifras de su operación con la notaría, su abogado o su contador.

Lista de verificación para el cierre

Liquidación escrita de la notaría con derechos notariales, IVA, impuesto de registro y derechos de registro.
La promesa de compraventa dice quién paga cada concepto.
Tarifa del impuesto de registro confirmada para el departamento donde está el inmueble.
Retención en la fuente del vendedor resuelta antes de la firma.
Pesos disponibles en Colombia gracias a una transferencia debidamente declarada.
Escritura radicada para registro dentro del plazo legal.
Recibos y facturas archivados junto con la escritura y el nuevo certificado de tradición y libertad.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los principales gastos de cierre al comprar un inmueble en Colombia?

Los derechos notariales más IVA, el impuesto de registro departamental, los derechos de registro y, por el lado del vendedor, la retención en la fuente.

¿Cuánto es el impuesto de registro?

La Ley 223 de 1995 fija un rango entre el 0,5 % y el 1 % para los actos con cuantía que se inscriben en el registro de instrumentos públicos, y cada departamento define su tarifa dentro de ese rango. Confírmela con la notaría.

¿Quién paga el impuesto de registro?

Según la ley, las partes lo pagan por partes iguales, salvo pacto en contrario. En la práctica muchos contratos lo asignan al comprador, así que revise su promesa de compraventa.

¿El comprador paga la retención en la fuente?

Normalmente no. Es un anticipo del impuesto de renta del vendedor; para el vendedor persona natural, la DIAN describe una retención del 1 %, con el notario como agente de retención, que debe pagarse antes de la enajenación.

¿Hay un plazo para registrar la escritura?

Cuando no hay un plazo especial, el registro debe solicitarse dentro de los dos meses siguientes a la firma en Colombia (tres meses si se firmó en el exterior); después se causan intereses moratorios.

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