Giro desde EE. UU. para comprar en Colombia

La mayoría de los extranjeros que compran un apartamento en Colombia lo pagan con dinero que sale de una cuenta en Estados Unidos. Hacerle llegar esos dólares al vendedor no es difícil, pero el orden de los pasos sí importa. La forma en que el dinero entra a Colombia determina si su compra queda registrada como inversión extranjera, y ese registro es el que usted va a necesitar años después, cuando venda y quiera enviar el producto de la venta a su país. Esta guía recorre la secuencia desde el lado de Estados Unidos hasta la notaría, e incluye los puntos de reporte en Estados Unidos que conviene revisar con quien le prepara sus impuestos. Es información educativa, no asesoría legal ni tributaria.

La regla detrás de cada paso

El dinero con el que un no residente compra un inmueble en Colombia debe llegar del exterior por el mercado cambiario regulado (un banco colombiano u otro intermediario del mercado cambiario autorizado) y declararse como inversión extranjera, a nombre de la persona o sociedad que quedará como titular. La guía del Banco de la República sobre su sistema de información cambiaria incluye los inmuebles entre los activos en los que puede hacerse la inversión de un no residente (guía del Banrep, PDF), y la guía de preguntas frecuentes del Banrep sobre el régimen de inversiones explica que la inversión efectuada en divisas se registra con la declaración de cambio que transmite el intermediario del mercado cambiario cuando las divisas se canalizan a través del mercado cambiario (preguntas frecuentes del Banrep, 2017, PDF). Por qué esto importa y qué significa el registro se explica en nuestra guía sobre cómo registrar su inversión extranjera. Aquí nos concentramos en la secuencia práctica.

Paso a paso

Defina quién es el comprador antes de mover el dinero. El nombre que aparece en la transferencia, el inversionista de la declaración de cambio y el comprador de la escritura deben ser la misma persona o sociedad. Si está evaluando comprar a través de una sociedad, resuelva eso primero; consulte a nombre propio o con una SAS.
Escoja con tiempo el intermediario que recibirá el dinero. Antes de firmar la promesa de compraventa, defina qué banco colombiano o intermediario cambiario autorizado recibirá sus dólares. Pregúntele, ojalá por escrito: qué instrucciones de giro debe usar (beneficiario, cuenta, código SWIFT/BIC y cualquier referencia), qué documentos le va a pedir (pueden incluir su pasaporte y algún soporte de la compra, como la promesa) y cómo le llegarán los pesos al vendedor. Las opciones y los requisitos cambian de una entidad a otra, así que no dé por hecho que lo que le sirvió a un conocido le aplica a usted.
Pregunte por los números de identificación. Algunos bancos o notarías pueden pedirle a un comprador extranjero un número de identificación tributaria colombiano (NIT) u otro identificador. La guía del Banrep sobre su sistema de información cambiaria incluye el pasaporte entre los tipos de documento para inversionistas personas naturales, e indica que el NIT aplica únicamente para inversionistas extranjeros que no tengan cédula de ciudadanía (guía del Banrep, PDF), pero la práctica varía. Pregúntele a su intermediario y a la notaría qué le van a exigir y cuánto tarda obtenerlo.
Cuadre los tiempos con la promesa. Con frecuencia la compra se paga en más de una cuota, por ejemplo unas arras o un anticipo al firmar la promesa y el saldo al momento de la firma de la escritura o cerca de esa fecha. Las compras sobre planos pueden tener muchas cuotas. Cada pago que llegue del exterior debe manejarse y declararse de la misma manera. Consulte la guía sobre la promesa de compraventa para ver cómo suelen pactarse los pagos.
Haga la transferencia desde su propia cuenta en Estados Unidos. Envíe los recursos desde una cuenta a nombre del comprador. Evite pagar desde la cuenta de un familiar, desde la cuenta de una empresa que no es la compradora o mediante aplicaciones de terceros. Antes de enviar, confirme las instrucciones de giro por teléfono con un contacto que ya conozca en la entidad receptora: las instrucciones «actualizadas» que llegan por correo electrónico son un patrón clásico de fraude.
Diligencie la declaración de cambio cuando se monetizan los dólares. Cuando el intermediario convierte los recursos a pesos, la transferencia se declara como inversión extranjera con el formulario y el numeral que el intermediario indique. El instructivo de 2013 del Banrep para la declaración de cambio por inversiones internacionales (Formulario No. 4) traía indicaciones específicas para la adquisición de inmuebles (instructivo del Banrep, PDF). Desde entonces el Banrep pasó a un nuevo sistema de información cambiaria bajo su Circular DCIP-83 (guía del Banrep, PDF), así que guíese por el intermediario en cuanto al formulario y el numeral vigentes. Nuestra guía del Formulario 4 profundiza en el tema. Pida copia de la declaración diligenciada y de cualquier confirmación que le expida el intermediario.
Págele al vendedor desde Colombia. Los pesos deben ir del intermediario (o de su cuenta allí) al vendedor en Colombia, por los montos y en las fechas que señalan la promesa y la escritura. Pregúntele a su intermediario qué medios de pago ofrece. No le pague al vendedor en Estados Unidos ni a una cuenta fuera de Colombia: así no queda ningún registro cambiario de su inversión en Colombia.
Presupueste aparte los gastos de cierre. Los gastos de notaría, registro e impuestos del cierre también se pagan en pesos. Planee con qué recursos los va a cubrir y guarde los recibos; consulte los gastos de cierre en Colombia.
Cierre el ciclo después del registro. Cuando la escritura quede registrada, descargue un certificado de tradición y libertad actualizado en la Superintendencia de Notariado y Registro y verifique que el propietario coincida con el inversionista de sus declaraciones. Consulte el certificado de tradición y libertad explicado.

Lleve un solo archivo de soportes

Por cada pago, guarde juntos: la confirmación de la transferencia de su banco en Estados Unidos (con el monto en dólares y la fecha), el comprobante de monetización del intermediario con el monto en pesos y la tasa de cambio, y la declaración de cambio. Agregue la promesa, la escritura y el certificado con la compraventa registrada. Los montos y las fechas deben cuadrar. Este archivo respalda la transferencia al exterior cuando más adelante usted venda y saque el dinero del país, y es la misma evidencia que le pedirán sus contadores en ambos países.

El lado de Estados Unidos: puntos de reporte

Hay algunas normas estadounidenses de reporte que suelen aparecer cuando un contribuyente estadounidense (US person) compra en Colombia. Tómelas como puntos para conversar con quien le prepara sus impuestos, no como una lista completa.

FBAR (FinCEN Form 114). Si usted abre una cuenta bancaria en Colombia (o tiene firma autorizada sobre una), un contribuyente estadounidense debe presentar el FBAR cuando el valor combinado de sus cuentas financieras en el exterior supera USD 10.000 en cualquier momento del año calendario (FinCEN). Se presenta de forma electrónica ante FinCEN, no con la declaración de renta, y vence el 15 de abril, con prórroga automática hasta el 15 de octubre (página del IRS sobre el FBAR). Pregunte si alguna cuenta que el intermediario abra o use a su nombre cuenta para este fin.
Formulario 8938. Las cuentas bancarias en el exterior también pueden contar para el Formulario 8938, que se adjunta a la declaración anual. Por ejemplo, un contribuyente soltero que vive en Estados Unidos debe presentarlo si sus activos financieros extranjeros especificados superan USD 50.000 el último día del año o USD 75.000 en cualquier momento del año; para otros contribuyentes los umbrales son distintos (instrucciones del Formulario 8938).
El inmueble en sí. Un inmueble en el exterior que se tiene directamente no se reporta ni en el FBAR ni en el Formulario 8938. Si lo tiene a través de una sociedad extranjera, su participación en esa sociedad puede tener que reportarse en el Formulario 8938 (comparación del IRS; preguntas y respuestas del IRS sobre el Formulario 8938).
Registros en dólares. Los montos de una declaración en Estados Unidos se reportan en dólares, por lo general con la tasa de cambio vigente cuando usted paga o recibe la partida (orientación del IRS sobre divisas). Guarde el monto en dólares y la fecha de cada transferencia; quien le prepara los impuestos los necesitará para calcular su costo y, más adelante, cualquier ganancia.

Los ingresos por arriendo, la depreciación y el reporte de la venta se tratan en el reporte tributario en Estados Unidos de su inmueble en Colombia.

Errores frecuentes

Pagar fuera de Colombia, por ejemplo con una transferencia entre cuentas en Estados Unidos al vendedor o a un familiar del vendedor.
Pasar el dinero por la cuenta colombiana de otra persona, como la de un agente, un amigo o una cuenta informal de la constructora, en lugar de hacer una transferencia declarada a su nombre.
Que los nombres no coincidan entre quien envía la transferencia, el inversionista de la declaración y el comprador de la escritura.
No pedir copia de cada declaración de cambio en el momento de la monetización.
Seguir instrucciones de giro recibidas por correo electrónico sin confirmarlas por teléfono.

Si el dinero ya entró de forma incorrecta, consulte inversión extranjera no registrada y hable con un abogado o contador colombiano con experiencia en el régimen cambiario.

Lista de verificación rápida

El comprador, quien envía la transferencia y el inversionista son la misma persona o sociedad.
Intermediario colombiano escogido; instrucciones y lista de documentos confirmadas antes de firmar la promesa.
Instrucciones de giro verificadas por teléfono antes de cada transferencia.
Cada transferencia declarada como inversión extranjera; copia de cada declaración archivada.
Vendedor pagado en Colombia, de acuerdo con la promesa y la escritura.
Confirmaciones de giro, comprobantes de monetización, escritura y certificado guardados juntos.
Preguntas sobre el FBAR y el Formulario 8938 planteadas a quien le prepara los impuestos en Estados Unidos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagarle al vendedor desde mi cuenta en Estados Unidos a la suya?

Es un error frecuente. Pagar fuera de Colombia hace que no quede ningún registro cambiario de su inversión en Colombia. El dinero debe entrar por un banco colombiano o un intermediario cambiario autorizado, declararse como inversión extranjera y luego pagársele al vendedor en Colombia.

¿A nombre de quién debe ir la transferencia?

A nombre del comprador. Quien envía la transferencia, el inversionista de la declaración de cambio y el comprador de la escritura deben ser la misma persona o sociedad.

¿Tengo que presentar el FBAR por haber comprado un inmueble en Colombia?

No por el inmueble en sí: un inmueble en el exterior que se tiene directamente no se reporta en el FBAR ni en el Formulario 8938. Pero si usted tiene cuentas bancarias en Colombia cuyo valor, sumado al de sus demás cuentas en el exterior, supera USD 10.000 en algún momento del año, un contribuyente estadounidense debe presentar el FBAR. Confírmelo con quien le prepara los impuestos.

¿Qué pasa si pago en varias cuotas?

Cada pago que llegue del exterior debe enviarse y declararse de la misma manera, y usted debe guardar copia de cada declaración de cambio junto con las confirmaciones de las transferencias.

¿Qué documentos debo guardar?

Por cada pago: la confirmación de la transferencia en Estados Unidos con el monto en dólares y la fecha, el comprobante de monetización y la declaración de cambio; además, la promesa, la escritura y el certificado de tradición y libertad con la compraventa registrada.

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