Inmuebles en Colombia: impuestos de EE. UU., FBAR y 8938

Si usted es ciudadano estadounidense o tiene green card, ser propietario de un inmueble en Colombia le añade trabajo a su declaración de impuestos en Estados Unidos, aunque la propiedad no le genere un solo dólar. La buena noticia es que el inmueble en sí casi nunca es lo difícil. Lo que suele complicarse son las cuentas bancarias en Colombia, los ingresos por arriendo, la conversión de moneda y el crédito por los impuestos pagados en Colombia. Esta guía repasa los puntos principales. No reemplaza a un preparador de impuestos en Estados Unidos con experiencia en declaraciones internacionales.

1. El inmueble: por lo general no se reporta en el FBAR ni en el Form 8938

Un inmueble que usted tiene directamente a su propio nombre por lo general no se considera una "cuenta financiera" para efectos del FBAR. Tampoco suele ser un activo financiero extranjero especificado (specified foreign financial asset) para el Form 8938. El IRS lo explica en su comparación de los requisitos del Form 8938 y del FBAR. Esto cambia si usted tiene el inmueble a través de una sociedad. La participación en una compañía extranjera, como una SAS colombiana, puede tener que reportarse en el Form 8938, y la sociedad misma implica formularios adicionales. Consulte a nombre propio o a través de una SAS.

2. Sus cuentas bancarias en Colombia: el FBAR

La mayoría de los propietarios abren una cuenta bancaria en Colombia para pagar el predial, la administración y los servicios públicos, o para recibir el arriendo. Las personas estadounidenses (US persons) que tengan un interés financiero en cuentas financieras en el exterior, o firma autorizada sobre ellas, deben presentar el FBAR (FinCEN Form 114) cuando el valor máximo agregado de esas cuentas supera el umbral que fija FinCEN. El FBAR se presenta electrónicamente ante FinCEN, aparte de su declaración de impuestos. Consulte la guía oficial de FinCEN y la página del IRS sobre el FBAR, donde encontrará el umbral vigente, el plazo y la forma de calcular los valores máximos. Tenga en cuenta que la firma autorizada también cuenta. Puede que tenga que reportar una cuenta a nombre de su administrador en la que usted tenga firma, o una cuenta que usted firma de manera conjunta con un familiar.

3. Form 8938 (FATCA)

El Form 8938 se presenta junto con su declaración de impuestos cuando sus activos financieros extranjeros especificados superan ciertos umbrales. Esos umbrales dependen de su estado civil para efectos tributarios (filing status) y de si usted vive en Estados Unidos o en el exterior. Se parece al FBAR, pero no es lo mismo: es posible que deba presentar ambos, solo uno o ninguno. La tabla comparativa del IRS es la mejor referencia rápida.

4. Ingresos por arriendo: el Schedule E

Los ciudadanos y residentes estadounidenses declaran sus ingresos de todo el mundo. Por eso el arriendo de un inmueble en Colombia se reporta en su declaración de Estados Unidos, por lo general en el Schedule E (Form 1040), igual que un inmueble arrendado en Estados Unidos. La Publicación 527 del IRS explica las reglas para inmuebles residenciales en arriendo, entre ellas:

• Ingresos: el arriendo recibido, incluidos los montos pagados por cuenta suya (por ejemplo, cuando el administrador paga gastos con el dinero del arriendo).
• Gastos: administración, predial, reparaciones, comisiones de administración y de plataformas, los servicios públicos que usted pague, seguros y otros costos similares del arriendo.
• Depreciación: los inmuebles residenciales en arriendo se deprecian, pero las normas estadounidenses fijan para los inmuebles residenciales extranjeros un periodo de recuperación y un método propios, distintos de los que aplican a inmuebles en Estados Unidos. Pídale a su preparador que confirme las reglas vigentes en la Pub. 527 y la Pub. 946.
• Uso personal: si usted también usa el apartamento, las reglas de uso personal pueden limitar las deducciones.

Lleve los mismos registros que necesita su contador en Colombia. Una sola contabilidad le sirve para ambos países.

5. Conversión de pesos a dólares

Su declaración en Estados Unidos se presenta en dólares. Los ingresos y gastos en pesos deben convertirse con una tasa de cambio consistente y que usted pueda sustentar. El IRS publica las tasas de cambio promedio anuales y explica cuándo se acepta una tasa promedio y cuándo debe usarse la tasa de la fecha de la transacción. El costo fiscal (cost basis) del inmueble por lo general queda fijado en dólares al momento de la compra. Esa es otra razón para guardar los soportes de sus giros y de la conversión de divisas (consulte el registro de su inversión extranjera).

6. Impuestos colombianos y el crédito por impuestos extranjeros

Si usted paga impuesto de renta en Colombia sobre su arriendo, ya sea por retención en la fuente o con una declaración, es posible que pueda tomar el crédito por impuestos extranjeros de Estados Unidos (foreign tax credit) para reducir la doble tributación. Normalmente se toma en el Form 1116. Puntos clave:

• El crédito aplica a impuestos extranjeros sobre la renta. El predial en Colombia es un impuesto sobre la propiedad, no sobre la renta, así que por lo general no da derecho al crédito. Se maneja como un gasto del arriendo o, si el inmueble es de uso personal, según las reglas para impuestos sobre inmuebles en el extranjero.
• El crédito está limitado por el impuesto estadounidense que corresponde a sus ingresos de fuente extranjera en la categoría respectiva. Los créditos en exceso pueden trasladarse a años anteriores o posteriores según las reglas de la Publicación 514.
• Usted necesita soportes del impuesto pagado en Colombia: su declaración de renta, los certificados de retención y los recibos de pago. Consulte el impuesto de renta en Colombia sobre arriendos.

7. Si usted vive en Colombia

Los ciudadanos estadounidenses que viven en Colombia siguen presentando declaración en Estados Unidos. La Publicación 54 explica las reglas para ciudadanos estadounidenses en el exterior, entre ellas la exclusión de ingresos ganados en el extranjero (foreign earned income exclusion). Por lo general, el arriendo no se considera "ingreso ganado" (earned income), así que esa exclusión normalmente no lo cubre. La herramienta que suele aplicar es el crédito por impuestos extranjeros.

8. Cuando usted venda

La venta se reporta en su declaración de Estados Unidos, con la ganancia calculada en dólares. Los movimientos de la tasa de cambio pueden generar una ganancia en Estados Unidos aunque el precio en pesos casi no haya cambiado, o lo contrario. Consulte vender y repatriar el dinero y la Publicación 544.

Lista de verificación anual para propietarios estadounidenses

• Haga una lista de todas las cuentas en Colombia de las que usted es titular o en las que tiene firma. Calcule en dólares los saldos máximos para el FBAR.
• Revise los umbrales del Form 8938 según su estado civil tributario.
• Prepare un resumen para el Schedule E con ingresos, gastos y depreciación, convertidos a dólares.
• Reúna los documentos tributarios colombianos para el crédito por impuestos extranjeros.
• Si usted es propietario a través de una sociedad, pregunte por los Forms 5471, 8858 y 8832.

Preguntas frecuentes

¿Un inmueble colombiano a nombre propio se reporta en el FBAR?

Un inmueble a nombre propio por lo general no es una cuenta financiera para el FBAR ni un activo financiero extranjero especificado para el Form 8938. Las cuentas bancarias relacionadas se revisan por separado.

¿El FBAR y el Form 8938 son el mismo reporte?

No. El FBAR se presenta por separado ante FinCEN y el Form 8938 va con la declaración de impuestos. Según los umbrales aplicables, puede necesitar ambos, uno o ninguno.

¿Dónde suelen reportar el arriendo colombiano los contribuyentes de EE. UU.?

Los ciudadanos y residentes estadounidenses por lo general reportan el arriendo colombiano en el Schedule E. Los ingresos y gastos en pesos deben convertirse a dólares.

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