Renta por arriendos en Colombia: propietarios extranjeros

Respuesta corta: con frecuencia, sí. El arriendo de un inmueble ubicado en Colombia por lo general se considera ingreso de fuente nacional, y Colombia puede gravarlo viva usted o no en el país. La forma de tributar puede ser mediante retención en la fuente, mediante una declaración que usted presenta, o ambas. Eso depende sobre todo de tres cosas: si usted es residente fiscal en Colombia, cómo está estructurado el arrendamiento y quién le paga. Esta guía explica el marco general para que su conversación con un contador colombiano sea más productiva. No reemplaza esa asesoría. Los topes, las tarifas y los formularios cambian, y la DIAN publica las cifras vigentes cada año.

Paso 1: ¿Es usted residente fiscal en Colombia?

El Estatuto Tributario define la residencia fiscal de las personas naturales. El criterio que más aplica a los extranjeros es el de permanencia física. Por lo general, usted se vuelve residente fiscal si permanece en Colombia más de 183 días calendario, continuos o discontinuos, dentro de cualquier período de 365 días (se cuentan los días de entrada y salida). Tenga en cuenta que se cuenta en cualquier período móvil de 365 días y no en el año calendario. Si ese período abarca dos años, usted se considera residente en el segundo. Hay otros criterios, por ejemplo los relacionados con la nacionalidad colombiana o con el lugar donde están su familia, sus bienes o sus ingresos. Esos aplican a los nacionales colombianos, incluidos quienes tienen doble nacionalidad. La sección de personas naturales de la DIAN es un buen punto de partida.

• Los residentes por lo general tributan en Colombia sobre sus rentas de fuente mundial. Además, tienen deberes de información adicionales sobre su patrimonio en cualquier parte del mundo.
• Los no residentes por lo general tributan solo sobre sus rentas de fuente nacional, y entre ellas está el arriendo de inmuebles ubicados en Colombia.

La visa y la residencia fiscal son asuntos distintos. Un turista puede volverse residente fiscal si se queda demasiado tiempo. A la inversa, alguien con visa de residente que pasa la mayor parte del año en el exterior puede no serlo. Lleve un registro de sus fechas de entrada y salida del país.

Paso 2: ¿Su arriendo es ingreso de fuente nacional?

Los ingresos por arrendar inmuebles ubicados en Colombia se consideran por lo general de fuente nacional. No importa en qué moneda se paguen ni a qué cuenta llegue el dinero. Esto incluye tanto los contratos de arrendamiento tradicionales de largo plazo como los arriendos de corta estancia por plataformas. El alquiler turístico de corta estancia además trae sus propias preguntas sobre registro e impuestos indirectos: RNT, contribución parafiscal a Fontur y el posible tratamiento en IVA. Consulte nuestra guía sobre arriendos de corta estancia y pregúntele a su contador específicamente por el IVA.

Paso 3: El RUT

El RUT (Registro Único Tributario) es el registro de contribuyentes de la DIAN y le asigna un número de identificación tributaria (NIT). Por lo general lo necesita en estos casos:

• si está obligado a declarar;
• si registra ciertas actividades económicas, entre ellas un RNT para vivienda turística;
• muchas veces por razones prácticas, porque los bancos, las plataformas, los arrendatarios que son empresas y los administradores de inmuebles pueden pedírselo.

Los extranjeros pueden inscribirse con pasaporte o cédula de extranjería. El trámite y los documentos se describen en el sitio web de la DIAN. Una SAS colombiana siempre tiene su propio RUT y sus propias obligaciones de declarar, separadas de las suyas. Vea a nombre propio o a través de una SAS.

Paso 4: La retención en la fuente

Colombia depende mucho de la retención en la fuente. Cuando ciertos pagadores, como empresas u otros agentes de retención, pagan un arriendo, pueden estar obligados a retener una parte y girarla a la DIAN. Los pagos a no residentes pueden tener reglas de retención distintas a las de los pagos a residentes. Si aplica o no la retención, con qué tarifa y si cubre por completo su impuesto depende del pagador, del tipo de pago y de su situación. Que una plataforma o un arrendatario le retenga algo no significa que usted no tenga más obligaciones. Y que no le retengan nada no significa que no haya impuesto. Según el Estatuto Tributario, la retención libera a un no residente del deber de declarar solo cuando la totalidad de sus ingresos de fuente colombiana estuvo sometida a la retención por pagos al exterior (artículos 407 a 411) y esa retención efectivamente se le practicó.

Paso 5: ¿Tiene que presentar declaración de renta?

Las personas naturales presentan la declaración de renta anual cuando cumplen cualquiera de los criterios que fija la DIAN para ese año. Son topes basados en aspectos como los ingresos brutos, el patrimonio bruto, los consumos, los gastos con tarjeta de crédito o las consignaciones bancarias. Los topes se expresan en unidades de valor tributario (UVT), cuyo valor la DIAN actualiza cada año. Los plazos para declarar se fijan en un calendario anual según los últimos dígitos de su NIT.

Los no residentes también pueden estar obligados a declarar. En algunos casos la retención que se les practica cubre la obligación y en otros no. Como los topes y las reglas cambian, consulte los criterios del año en curso en la sección de personas naturales de la DIAN o con su contador. No se guíe por cifras publicadas en un blog.

Qué se grava: arriendo bruto o neto

Las normas colombianas determinan qué costos y deducciones puede restar de sus ingresos por arriendo. Esas reglas cambian entre residentes y no residentes, y entre personas naturales y sociedades. Lleve un registro ordenado de lo siguiente:

• los arriendos recibidos;
• las comisiones de las plataformas;
• la cuota de administración;
• el impuesto predial;
• las reparaciones;
• los servicios públicos que usted paga;
• los honorarios de administración del inmueble;
• los intereses, si los hay.

Aunque las deducciones sean limitadas, su contador necesita estas cifras. Su preparador de impuestos en su país de residencia le va a pedir los mismos soportes.

Residentes: más que el impuesto de renta

Si usted se vuelve residente fiscal en Colombia, cuente con obligaciones más amplias. Entre ellas está reportar sus ingresos y su patrimonio de fuente mundial en la declaración colombiana. Según los montos, también puede tener que presentar la declaración anual de activos en el exterior. Además, Colombia tiene un impuesto al patrimonio para personas naturales que superan un tope alto; también puede aplicar a los no residentes respecto del patrimonio que poseen en Colombia, así que si su inmueble es de alto valor, pregúntele a su contador aunque usted nunca llegue a ser residente. Si se está acercando a los 183 días, busque asesoría antes de pasar ese límite.

Doble tributación: su país de residencia

Su país de residencia también puede gravar sus ingresos por arriendo en Colombia, así que el mismo arriendo puede quedar gravado en dos países. Colombia tiene convenios para evitar la doble imposición con varios países, entre ellos España, Canadá, México, Chile, el Reino Unido y Francia, y no tiene uno con Estados Unidos; consulte la lista de convenios tributarios de la DIAN para su país y pregunte a un asesor tributario allá cómo se aplica.

Estados Unidos grava a sus ciudadanos sobre sus ingresos de fuente mundial sin importar dónde vivan. Por eso, sus ingresos por arriendo en Colombia pueden estar gravados en ambos países. El crédito fiscal por impuestos pagados en el exterior (foreign tax credit) es la principal herramienta para no pagar dos veces. Vea nuestra guía sobre reportes tributarios en Estados Unidos. Según la lista más reciente del IRS, no hay un tratado de doble imposición vigente entre Estados Unidos y Colombia. Verifique si eso ha cambiado en la página de tratados tributarios del IRS.

Preguntas para llevarle a su contador

1. Según mis fechas de viaje, ¿soy residente o no residente este año? ¿Y el próximo?
2. ¿Necesito RUT? ¿Con qué códigos de actividad económica?
3. ¿Me están practicando bien la retención en la fuente sobre el arriendo? ¿Esa retención cubre mi impuesto?
4. ¿Tengo que presentar declaración de renta este año? ¿Cuál es mi fecha límite?
5. ¿Qué gastos puedo deducir y qué soportes necesita usted?
6. Para arriendos de corta estancia: ¿qué me aplica en materia de IVA, RNT y Fontur?
7. ¿Me puede entregar los soportes tributarios colombianos en un formato que le sirva a mi preparador de impuestos en mi país de residencia?

Preguntas frecuentes

¿El arriendo en Colombia puede tributar si vivo en el exterior?

Sí. El arriendo de un inmueble en Colombia por lo general es renta de fuente colombiana aunque usted viva o reciba el pago en el exterior.

¿La retención siempre cubre mis obligaciones por el arriendo?

No. Depende de quién paga, del tipo de pago y de su situación. Revise con su contador si debe presentar declaración.

¿Qué es el RUT?

El RUT es el registro de contribuyentes de la DIAN y le asigna un NIT. Por lo general se necesita para declarar y para ciertas actividades económicas registradas.

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