Inmuebles en Colombia: nombre propio o SAS para extranjeros

Una de las primeras decisiones de estructura que enfrenta un comprador extranjero es si poner el inmueble en Colombia a su propio nombre, como persona natural, o a nombre de una sociedad. Lo más común es una SAS colombiana (sociedad por acciones simplificada) y, en algunos casos, una LLC de Estados Unidos. No hay una respuesta que sirva para todos. Lo que usted elija afecta sus trámites anuales en Colombia, sus declaraciones en Estados Unidos, la forma de arrendar el inmueble y lo que pasa en una venta o una herencia. Esta guía explica las ventajas y desventajas de cada opción para que usted llegue preparado a hablar con sus asesores en ambos países.

Opción 1: Comprar a nombre propio

Por regla general, los extranjeros pueden ser propietarios directos de inmuebles en Colombia. Usted firma la escritura pública ante notario y luego se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Desde ese momento, el certificado de tradición y libertad, que se puede pedir a la Superintendencia de Notariado y Registro, lo muestra a usted como propietario. La inversión extranjera queda registrada a su nombre (consulte nuestra guía sobre el registro de inversión extranjera).

Obligaciones anuales en Colombia:

• Impuesto predial: es el impuesto municipal sobre el inmueble y lo cobra el municipio.
• Cuotas de administración: se pagan al edificio o conjunto si está sometido al régimen de propiedad horizontal.
• Impuesto de renta: aplica si usted recibe ingresos de fuente colombiana, como los arriendos, o si se vuelve residente fiscal en Colombia. Que deba declarar o no depende de su residencia y de los topes que fije la DIAN para cada año. Puede consultarlos en la sección de personas naturales de la DIAN.
• RUT: es la inscripción como contribuyente ante la DIAN. Normalmente lo necesitará si tiene obligaciones tributarias en Colombia, si arrienda el inmueble o si abre ciertas cuentas.

En Estados Unidos (si usted es US person para efectos fiscales): debe reportar los ingresos por arriendo en su declaración (vea la Publicación 527 del IRS). También puede solicitar un crédito por impuestos pagados en el exterior por el impuesto de renta que pague en Colombia. Por lo general, un inmueble que usted tenga directamente a su nombre no se reporta por sí solo en el FBAR ni en el Formulario 8938. Las cuentas bancarias colombianas que use para los arriendos y los gastos sí podrían tener que reportarse. Consulte la comparación del IRS entre el Formulario 8938 y el FBAR.

¿Es residente fiscal en otro país? Las normas de reporte de su país de residencia también pueden aplicar a un inmueble en Colombia. Hay guías previstas para España, Canadá, el Reino Unido y México; mientras tanto, confírmelo con un asesor tributario en su país.

Ventajas: es la estructura más sencilla. No hay que mantener una sociedad, se presentan menos declaraciones al año y el cierre de la compra es directo.

Desventajas: su patrimonio personal queda expuesto a las responsabilidades que surjan del inmueble. Si usted fallece, el inmueble tiene que pasar por un proceso de sucesión en Colombia, que puede ser lento para herederos que viven en el exterior. Además, si hay varios propietarios, todos tienen que coordinarse para firmar cualquier venta.

Opción 2: Comprar a través de una SAS colombiana

La SAS es un tipo de sociedad colombiana muy flexible y puede tener un solo accionista, que incluso puede ser extranjero. En este caso la SAS compra el inmueble, así que es ella la que aparece como propietaria en el certificado de tradición y libertad. Su inversión extranjera normalmente se registra como un aporte al capital de la sociedad y no como una inversión directa en el inmueble.

Lo que implica una SAS en Colombia:

• Constituirla e inscribirla ante la Cámara de Comercio, y renovar la matrícula mercantil cada año.
• Tener su propio RUT y NIT ante la DIAN y presentar la declaración de renta de la sociedad todos los años, aunque haya tenido poca actividad.
• Llevar la contabilidad con un contador público. Según la actividad, también puede tener que cumplir con facturación electrónica, retención en la fuente y otras obligaciones ante la DIAN.
• Nombrar un representante legal y abrir una cuenta bancaria en Colombia a nombre de la sociedad.

Lo que implica una SAS en Estados Unidos (si usted es US person): para Estados Unidos, una SAS colombiana es una entidad extranjera. Lo que tenga que presentar depende de cómo se clasifique para efectos fiscales en ese país:

• Si se trata como sociedad extranjera, posiblemente deba presentar el Formulario 5471, que es la declaración informativa de sociedades extranjeras.
• Si la entidad es elegible y usted opta, mediante el Formulario 8832, por tratarla como entidad no considerada separada (disregarded entity), deberá presentar el Formulario 8858.
• En el año en que aporte dinero u otros bienes a la SAS, pregúntele a su preparador si ese aporte exige el Formulario 926.
• Si la SAS se trata como sociedad extranjera, pregunte también si es una controlled foreign corporation (CFC) con ingresos que deba incluir en su declaración de Estados Unidos (el Formulario 5471 es informativo y no resuelve esa pregunta por sí solo), y si es una passive foreign investment company (PFIC), lo que puede exigir el Formulario 8621.

Las cuentas de la sociedad pueden obligarlo a presentar el FBAR como propietario o firmante (página del FBAR de FinCEN). Su participación en la sociedad también podría tener que reportarse en el Formulario 8938. Las sanciones por no presentar las declaraciones informativas internacionales pueden ser altas, así que su preparador de impuestos en Estados Unidos debe saber de la SAS desde el primer día.

¿Es residente fiscal en otro país? Las normas de reporte de su país de residencia también pueden aplicar a un inmueble en Colombia. Hay guías previstas para España, Canadá, el Reino Unido y México; mientras tanto, confírmelo con un asesor tributario en su país.

Ventajas: puede ser útil cuando hay varios inversionistas, cuando usted piensa manejar los arriendos como un negocio o cuando la propiedad podría cambiar de manos mediante la cesión de acciones. Permite separar el inmueble de sus asuntos personales y puede facilitar algunos escenarios de sucesión.

Desventajas: tiene costos y trámites permanentes en dos países. En algunos casos, el tratamiento tributario de la sociedad puede ser menos favorable que el de una persona natural. Además, en cada paso (banco, notaría, debida diligencia de un comprador) le pedirán más documentos.

¿Y una sociedad extranjera (una LLC de EE. UU., una SL española o una Ltd británica)?

Algunos compradores piensan en tener el inmueble en Colombia a través de una LLC estadounidense. Por lo general, Colombia trata a la LLC como una sociedad extranjera dueña de un inmueble en el país. Eso puede traer sus propias obligaciones de registro y de declaración de impuestos en Colombia, y la inversión extranjera queda registrada a nombre de la LLC. Puede parecer más sencillo desde Estados Unidos, pero eso no significa que lo sea en Colombia. Pida asesoría en ambos países antes de elegir esta opción.

Preguntas para llevarles a sus asesores

1. ¿Voy a ser residente fiscal en Colombia, ahora o más adelante? (Esto ocurre al permanecer más de 183 días en cualquier periodo de 365 días.)
2. ¿Voy a arrendar el inmueble? ¿Por días o a largo plazo? (El arriendo por días implica el RNT y otras normas; consulte nuestra guía sobre arriendos de corta estancia.)
3. ¿Quiénes son mis herederos, dónde viven y cómo heredarían?
4. ¿Voy a comprar solo o con socios?
5. ¿Cómo se comparan los resultados tributarios en Colombia y en su país de residencia cuando llegue el momento de vender?
6. Para mi caso, ¿cuánto costaría de verdad al año mantener una SAS al día?

En resumen

Para un único propietario que compra un apartamento para uso personal o para arrendarlo de forma sencilla, mucha gente considera que comprar a nombre propio es suficiente. Una SAS puede tener sentido cuando hay varios propietarios o cuando la idea es manejar el inmueble como un negocio. Pero implica cumplir obligaciones cada año en Colombia y presentar declaraciones informativas internacionales en Estados Unidos. Elija lo que elija, asegúrese de que el registro de la inversión extranjera, la escritura y las declaraciones en Estados Unidos estén todos a nombre del mismo propietario.

Este contenido es educativo y no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. Consulte con profesionales calificados en Colombia y en su país de residencia antes de tomar decisiones.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede tener un inmueble colombiano a nombre propio?

Los extranjeros por lo general pueden tener inmuebles directamente en Colombia y figurar como propietarios en el certificado registrado.

¿Qué trámites continuos implica una SAS colombiana?

Una SAS implica renovar la matrícula mercantil, tener RUT y NIT propios, presentar declaraciones de renta de la sociedad y llevar contabilidad. Otras obligaciones dependen de su actividad.

¿Una LLC estadounidense simplifica siempre la compra en Colombia?

No. Puede implicar registro y declaraciones tributarias en Colombia. Revise la elección con asesores en ambos países.

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