Permisos para remodelar en Colombia

Antes de remodelar un apartamento en Colombia, pregúntese qué toca la obra. El mantenimiento simple no requiere licencia, pero cambiar la estructura, el área construida o el uso sí la requiere. En un edificio sometido a propiedad horizontal, las reglas propias del edificio agregan una segunda capa. Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal.

¿Qué reparaciones no requieren licencia?

Las obras llamadas reparaciones locativas no requieren licencia. El Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.10, las define como obras para mantener el inmueble en debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior ni sus características funcionales, formales o volumétricas. Entre sus ejemplos están el cambio de pisos, cielorrasos, enchapes y pintura, y el mejoramiento de redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. La Ley 810 de 2003, artículo 8, usa la misma definición, y la Ley 1801 de 2016, artículo 135, repite que no requieren licencia, con una regla especial para bienes de interés cultural.

Que no se exija licencia no significa que no haya reglas. Quien hace la obra debe cumplir igualmente los reglamentos de la propiedad horizontal.

¿Qué obras sí requieren licencia de construcción?

El Decreto 1077 exige licencia antes de construir, ampliar, modificar, adecuar, reforzar estructuralmente, restaurar, reconstruir, cerrar o demoler (artículo 2.2.6.1.1.1, en la misma compilación). El artículo 2.2.6.1.1.7 enumera nueve modalidades. Estas son las más probables en una remodelación:

• Modificación: variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente sin incrementar su área construida.
• Ampliación: incrementar el área construida.
• Adecuación: cambiar el uso de una edificación o de parte de ella.
• Reforzamiento estructural: intervenir la estructura para llevarla a niveles adecuados de sismo resistencia.
• Demolición: derribar total o parcialmente una edificación; debe concederse junto con otra modalidad de construcción, salvo las excepciones señaladas.

Una misma solicitud puede combinar modalidades. Mover muros, cambiar la estructura, aumentar el área o cambiar el uso no es una reparación locativa. El trabajo estructural debe cumplir la Ley 400 de 1997, y el Decreto 092 de 2011 registra que el Decreto 926 de 2010 adoptó la norma de construcción sismo resistente NSR-10.

¿Quién expide la licencia y cuánto dura?

La licencia la expide un curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente. El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias (artículo 2.2.6.6.1.1 del Decreto 1077). No encontramos una regla que diga que una oficina municipal determinada expide licencias en todas partes, así que pregunte qué oficina atiende su inmueble.

Según el Decreto 1783 de 2021, la licencia de obra nueva dura 36 meses y las demás licencias de construcción duran 24 meses, contados desde que el acto queda en firme. Cada una puede prorrogarse una sola vez por 12 meses si usted radica los documentos completos a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento, con una declaración bajo juramento de que la obra ya inició. Pregunte en la oficina que expide la licencia si alguna norma transitoria posterior modifica esos plazos.

¿Qué agrega un edificio en propiedad horizontal?

Para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en un edificio en PH, la Resolución 1025 de 2021 (artículo 5, numeral 9) exige copia del acta del órgano competente de administración, o del documento que haga sus veces según el reglamento, que autorice las obras. Ese numeral no menciona restauración, reconstrucción, cerramiento ni obra nueva. No pudimos confirmar si una resolución posterior lo cambió, así que pida a la oficina que expide la licencia los requisitos vigentes.

También hay una regla de aviso: el artículo 16 del Decreto 1783 exige un aviso de 30 cm por 50 cm en la cartelera del edificio para ampliación, adecuación, restauración, demolición o modificación en un edificio en PH.

¿Por qué la fachada y la estructura no son una decisión privada?

La Ley 675 de 2001 considera bienes comunes esenciales los cimientos, la estructura, las fachadas y los techos o losas de cubierta (artículo 3). Cada propietario debe usar su unidad privada como lo dispone el reglamento y abstenerse de todo acto que comprometa la seguridad o solidez del edificio (artículo 18). El dueño del último piso no puede elevar nuevos pisos ni hacer nuevas construcciones sin autorización de la asamblea, y el del primer piso no puede excavar de manera que afecte la solidez sin esa misma autorización.

Los bienes comunes esenciales no pueden desafectarse (artículo 20), y las decisiones que cambien la destinación de los bienes comunes o disminuyan sensiblemente su uso exigen el 70 % de los coeficientes (artículo 46). Por eso un cambio de fachada no es una reparación privada.

¿Qué pasa si se hace una obra sin licencia?

La Ley 1801 de 2016, artículo 135, prohíbe construir, demoler o intervenir en terrenos aptos para esas actuaciones sin licencia, o cuando esta haya caducado. Entre las medidas que prevé están una multa especial por infracción urbanística y la demolición de la obra, y la construcción sin licencia previa se suspende de inmediato. En terreno apto usted tiene 60 días para solicitar el reconocimiento; si no lo hace, la obra no puede reiniciarse y la multa se duplica. El monto de la multa no está en la parte del Código que leímos, así que pregúntelo.

¿Qué revisar al comprar una unidad ya remodelada?

Las obras de un dueño anterior pueden haberse hecho sin licencia o sin autorización de la asamblea. Pídale a su abogado que compare la licencia y los planos con lo que realmente está construido, y que le pregunte a la administración si las obras anteriores fueron autorizadas. Vea el proceso de compra paso a paso y consulte si la promesa de compraventa debería decir algo sobre obras anteriores.

Nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página es un punto de partida. El Colombia Owner Kit no incluye una guía de permisos, pero el Colombia Owner Kit trae una lista de compra con el paz y salvo de administración, una guía de costos recurrentes sobre cómo se fija su cuota de administración y qué pedirle al edificio, y listas de preguntas para su abogado y contador en Colombia y para su preparador de impuestos en su país. Vea también la cuota de administración.

Preguntas para llevar a sus asesores

• Arquitecto o curaduría: ¿Mi obra es una reparación locativa o requiere licencia, y en qué modalidad? ¿Cuánto dura la licencia?
• Abogado en Colombia: ¿Qué exige el reglamento y qué debe autorizar la asamblea? ¿Coinciden la licencia y los planos con lo construido en la unidad que voy a comprar?
• Administración: ¿Qué avisos, actas y reglas aplican a las obras en este edificio?
• Asesor tributario en su país y su banco: ¿Cómo pago a los contratistas en pesos y qué soportes debo conservar?

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para pintar o cambiar pisos en un apartamento en Colombia?

En general no. Las reparaciones locativas, como cambiar pisos, cielorrasos, enchapes y pintura o mejorar redes hidráulicas, eléctricas o de gas, no requieren licencia según la Ley 810 de 2003, artículo 8, pero usted debe seguir las reglas de propiedad horizontal del edificio.

¿Qué obras requieren licencia de construcción?

Construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición. Mover muros, cambiar la estructura, aumentar el área o cambiar el uso no es una reparación locativa.

¿Quién expide la licencia?

Un curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente cuando la ley le da ese papel. Pregunte qué oficina atiende su inmueble.

¿Necesito la aprobación del edificio para remodelar?

Para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en un edificio en PH, la Resolución 1025 de 2021 exige un acta o documento equivalente que autorice las obras. La fachada y la estructura son bienes comunes esenciales según la Ley 675 de 2001, artículo 3.

¿Qué pasa si se hace una obra sin licencia?

La Ley 1801 de 2016, artículo 135, prevé suspensión inmediata, multa especial y posible demolición, con 60 días para solicitar reconocimiento en terreno apto. Pregunte el monto de la multa.

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