Permisos para remodelar en Colombia
Qué es
El mantenimiento simple de un apartamento en Colombia no requiere licencia. Cambiar la estructura, el área construida o el uso sí la requiere. Un edificio en propiedad horizontal tiene reglas propias. Estas reglas también aplican.
¿Qué reparaciones no requieren licencia?
Las obras llamadas reparaciones locativas no requieren licencia. El Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.10, las define como obras que mantienen la higiene y el ornato del inmueble. No pueden afectar su estructura portante, distribución interior ni características funcionales, formales o volumétricas. Los ejemplos incluyen cambiar pisos, cielorrasos, enchapes y pintura. También incluyen mejorar redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. La Ley 810 de 2003, artículo 8, usa la misma definición. La Ley 1801 de 2016, artículo 135, repite que no requieren licencia, con una regla especial para bienes de interés cultural.
Que no se exija licencia no significa que no haya reglas. Quien hace la obra debe cumplir también los reglamentos de la propiedad horizontal.
A quién aplica
¿Qué obras sí requieren licencia de construcción?
El Decreto 1077 exige licencia antes de construir, ampliar, modificar, adecuar, reforzar estructuralmente, restaurar, reconstruir, cerrar o demoler (artículo 2.2.6.1.1.1, en la misma compilación). El artículo 2.2.6.1.1.7 enumera nueve modalidades. Estas son las más probables en una remodelación:
| Tipo | Regla |
|---|---|
| Modificación: | variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente sin incrementar su área construida. |
| Ampliación: | incrementar el área construida. |
| Adecuación: | cambiar el uso de una edificación o de parte de ella. |
| Reforzamiento estructural: | intervenir la estructura para llevarla a niveles adecuados de sismo resistencia. |
| Demolición: | derribar total o parcialmente una edificación; debe concederse junto con otra modalidad de construcción, salvo las excepciones señaladas. |
Una misma solicitud puede combinar modalidades. Mover muros, cambiar la estructura, aumentar el área o cambiar el uso no es una reparación locativa. El trabajo estructural debe cumplir la Ley 400 de 1997. El Decreto 092 de 2011 registra que el Decreto 926 de 2010 adoptó la norma de construcción sismo resistente NSR-10.
Pasos
¿Qué revisar al comprar una unidad ya remodelada?
Las obras de un dueño anterior pueden haberse hecho sin licencia o sin autorización de la asamblea. Pida a un abogado inmobiliario que compare la licencia y los planos con la construcción real. Puede necesitar apoyo de un arquitecto o ingeniero. Pida al abogado que consulte con la administración la autorización de las obras anteriores. Vea el proceso de compra paso a paso y consulte si la promesa de compraventa debería decir algo sobre obras anteriores.
Nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página es un punto de partida. El Colombia Owner Kit no incluye una guía de permisos. el Colombia Owner Kit incluye una lista de compra con el paz y salvo de administración. Su guía de costos recurrentes explica cómo se fija su cuota de administración y qué pedirle al edificio. Incluye preguntas para su abogado y contador en Colombia y su profesional tributario habilitado en su país. Vea también la cuota de administración.
Preguntas para su arquitecto, su abogado y la administración
- Arquitecto o curaduría: ¿Mi obra es una reparación locativa o requiere licencia, y en qué modalidad? ¿Cuánto dura la licencia?
- Abogado en Colombia: ¿Qué exige el reglamento y qué debe autorizar la asamblea? ¿Coinciden la licencia y los planos con lo construido en la unidad que voy a comprar?
- Administración: ¿Qué avisos, actas y reglas aplican a las obras en este edificio?
- Profesional tributario habilitado en su país, y su banco: ¿Cómo pago a los contratistas en pesos y qué soportes debo conservar?
Documentos
¿Qué agrega un edificio en propiedad horizontal?
Para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en un edificio en PH, la Resolución 1025 de 2021 (artículo 5, numeral 9) exige prueba de que el órgano competente de administración autorizó las obras. Aporte copia del acta o del documento equivalente según el reglamento. Ese numeral no menciona restauración, reconstrucción, cerramiento ni obra nueva. La revisión no confirmó si una resolución posterior cambió esta regla. Pida los requisitos vigentes a la oficina que expide la licencia.
El artículo 16 del Decreto 1783 exige un aviso de 30 cm por 50 cm en la cartelera del edificio. Aplica a ampliación, adecuación, restauración, demolición o modificación en edificios en PH.
Plazos
¿Quién expide la licencia y cuánto dura?
La licencia la expide un curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente. El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias (artículo 2.2.6.6.1.1 del Decreto 1077). Las fuentes revisadas no identifican una sola oficina municipal que expida licencias en todo el país. Pregunte qué oficina atiende el inmueble.
Según el Decreto 1783 de 2021, la licencia de obra nueva dura 36 meses. Las demás licencias de construcción duran 24 meses. Ambos plazos corren desde que el acto queda en firme. Cada una permite una sola prórroga de 12 meses. Exige radicar documentos completos a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento. Incluya una declaración bajo juramento de que la obra ya inició. Pregunte en la oficina que expide la licencia si alguna norma transitoria posterior modifica esos plazos.
Errores frecuentes
¿Qué pasa si se hace una obra sin licencia?
La Ley 1801 de 2016, artículo 135, prohíbe construir, demoler o intervenir en terrenos aptos para esas actuaciones sin licencia, o cuando esta haya caducado. Las medidas incluyen una multa especial por infracción urbanística y la demolición. La construcción sin licencia previa debe detenerse de inmediato. En terreno apto, el plazo para solicitar el reconocimiento es de 60 días. Sin esa solicitud, la obra no puede reiniciarse y la multa se duplica. El monto de la multa no está en la parte del Código que leímos, así que pregúntelo.
Excepciones
¿Por qué la fachada y la estructura no son una decisión privada?
La Ley 675 de 2001 considera bienes comunes esenciales los cimientos, la estructura, las fachadas y los techos o losas de cubierta (artículo 3). Cada propietario debe usar su unidad privada según el reglamento. No puede comprometer la seguridad ni la solidez del edificio (artículo 18). El dueño del último piso necesita autorización de la asamblea para añadir pisos o nuevas construcciones. El dueño del primer piso necesita esa autorización para excavar de forma que afecte la solidez.
Los bienes comunes esenciales no pueden desafectarse (artículo 20). Cambiar el destino de bienes comunes o reducir sensiblemente su uso exige el 70 % de los coeficientes (artículo 46). Por eso un cambio de fachada no es una reparación privada.
Fuentes oficiales
Siguiente paso
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para pintar o cambiar pisos en un apartamento en Colombia?
En general no. Las reparaciones locativas, como cambiar pisos, cielorrasos, enchapes y pintura o mejorar redes hidráulicas, eléctricas o de gas, no requieren licencia según la Ley 810 de 2003, artículo 8, pero usted debe seguir las reglas de propiedad horizontal del edificio.
¿Qué obras requieren licencia de construcción?
Construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición. Mover muros, cambiar la estructura, aumentar el área o cambiar el uso no es una reparación locativa.
¿Quién expide la licencia?
Un curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente cuando la ley le da ese papel. Pregunte qué oficina atiende su inmueble.
¿Necesito la aprobación del edificio para remodelar?
Para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición en un edificio en PH, la Resolución 1025 de 2021 exige un acta o documento equivalente que autorice las obras. La fachada y la estructura son bienes comunes esenciales según la Ley 675 de 2001, artículo 3.
¿Qué pasa si se hace una obra sin licencia?
La Ley 1801 de 2016, artículo 135, prevé suspensión inmediata, multa especial y posible demolición, con 60 días para solicitar reconocimiento en terreno apto. Pregunte el monto de la multa.
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