Vender inmueble en Colombia y repatriar el dinero

Vender un inmueble en Colombia es, en términos jurídicos, hacer el proceso de compra al revés: promesa de compraventa, escritura pública en notaría y registro. Para los propietarios extranjeros, lo difícil está al final: volver a convertir los pesos en dólares y sacarlos de Colombia en regla, con los impuestos al día en ambos países. Lo ideal es hacer la mayor parte del trabajo pesado varios meses antes de poner el inmueble en venta. Esta guía repasa los puntos principales.

1. Empiece por el registro de su inversión extranjera

Si usted compró con dinero que trajo del exterior, el documento más importante para la repatriación es la prueba de que su compra quedó registrada como inversión extranjera ante el Banco de la República. Normalmente es la declaración de cambio o el certificado que le expidió el banco o intermediario cambiario que manejó su giro. Ese registro es lo que respalda el envío del producto de la venta al exterior, por el mercado cambiario, como retorno de su inversión extranjera. Las normas están en la página del Banco de la República sobre el régimen de inversiones internacionales y en su página de normatividad cambiaria. Si quiere una visión de conjunto, consulte las generalidades del régimen cambiario.

Busque sus declaraciones desde ya. Si el banco que usó se fusionó con otro, o si su apoderado hizo el trámite, pida copias.
Verifique que el inversionista que figura en el registro sea la misma persona o sociedad que aparece en el certificado de tradición y libertad.
Si falta algo o hay errores, consulte a un especialista en derecho cambiario colombiano antes de firmar con un comprador. Existen trámites para corregir estas situaciones, pero dependen de su caso particular y de la regulación vigente. Vea nuestra guía sobre el registro.

2. Deje el inmueble listo para la venta

Compradores y notarías van a esperar:

Un certificado de tradición y libertad reciente, sin gravámenes ni limitaciones inesperadas.
El paz y salvo del impuesto predial (vea nuestra guía sobre el predial) y la cancelación de cualquier contribución de valorización pendiente.
El paz y salvo de la administración del edificio por las cuotas de administración.
Los servicios públicos al día.
La cancelación de cualquier hipoteca, coordinada con la entidad que le prestó.
Si hay un arrendatario, un plan que respete lo pactado en el contrato de arrendamiento.

3. El impuesto en Colombia por la venta: ganancia ocasional

En el caso de las personas naturales, la utilidad en la venta de un activo fijo, como un inmueble que se haya poseído al menos durante el plazo mínimo que fija el Estatuto Tributario, por lo general tributa como ganancia ocasional. Esta es una categoría distinta de la renta ordinaria y tiene su propia tarifa. Si el inmueble se poseyó por menos tiempo, la utilidad puede tributar como renta ordinaria. En términos generales, la ganancia es el precio de venta menos su costo fiscal, que las normas colombianas pueden permitir reajustar. Existe una exención por la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales, pero es condicional: el dinero de la venta debe depositarse en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) y destinarse a comprar otra vivienda, o abonarse directamente al crédito hipotecario de la vivienda vendida; retirarlo para cualquier otro propósito hace perder el beneficio. Si piensa sacar el dinero de Colombia, no asuma que la exención le aplica. No incluimos aquí tarifas, plazos de posesión ni montos exentos porque han cambiado con las reformas tributarias recientes. Confirme las reglas vigentes para el año de su venta con su contador y con las orientaciones de la DIAN.

Hay dos puntos prácticos que los vendedores extranjeros deben tener en cuenta:

Retención en la notaría. Las ventas de inmuebles hechas por personas naturales suelen estar sujetas a retención en la fuente, que se cobra al firmar la escritura. Pregúntele a su contador cómo le aplica a usted y cómo se descuenta de su impuesto.
Declaración. Aunque usted no sea residente, es posible que necesite RUT y que deba presentar declaración en Colombia por el año de la venta. La retención puede cubrir todo el impuesto o no. Vea el impuesto de renta en Colombia para extranjeros y la sección de personas naturales de la DIAN.

Aquí son clave los documentos colombianos que prueban su costo fiscal: la escritura original, el certificado de registro y los soportes de las mejoras y de los gastos de la compra. El precio que quedó en su escritura original es el punto de referencia. Por eso declarar un precio menor al real cuando compra puede perjudicarlo cuando venda.

4. Recibir el pago y sacar el dinero

Acuerde en la promesa cómo le va a pagar el comprador. Lo usual es que consigne en su cuenta en Colombia o que use el mecanismo que indique su abogado. Evite los pagos por fuera de Colombia, porque rompen la trazabilidad documental que respalda su giro al exterior.
Cuando la escritura esté registrada y haya recibido los fondos, pídale a su banco o intermediario cambiario que haga la conversión y la transferencia al exterior. La declaración de cambio de salida debe reflejar el retorno de su inversión extranjera registrada.
Cuente con que el banco le va a pedir soportes: la escritura de venta, el registro original de su inversión, su documento de identidad y documentos tributarios. Pídale al banco su lista de requisitos con anticipación.
Guarde copia de cada declaración de cambio de salida, del comprobante de la conversión y de la confirmación SWIFT.

5. Lo que corresponde en Estados Unidos (para contribuyentes estadounidenses)

Los ciudadanos y residentes de Estados Unidos deben reportar la venta en su declaración de impuestos estadounidense. La ganancia se calcula en dólares. Se parte de su base de costo en dólares, que por lo general queda fijada por la tasa de cambio del momento de la compra, más las mejoras. A esa base se le resta la depreciación permitida o admisible si usted arrendó el inmueble, y el resultado se compara con el valor en dólares que recibió en la venta. Los movimientos de la tasa de cambio pueden generar una ganancia en Estados Unidos aunque el precio en pesos casi no haya cambiado, o pueden reducirla. El impuesto de renta que pague en Colombia por la ganancia podría dar derecho al crédito por impuestos pagados en el exterior (foreign tax credit) mediante el Formulario 1116, con los límites que explica la Publicación 514. Consulte la Publicación 544 sobre venta de activos y nuestra guía sobre reportes en Estados Unidos. Si en algún momento del año el producto de la venta estuvo en una cuenta en Colombia, tenga presentes sus obligaciones del FBAR y del Formulario 8938.

6. Cronograma

Meses antes de poner el inmueble en venta: ubique el registro de su inversión, saque un certificado de tradición y libertad, revise el predial y la administración, y reúnase con su contador en Colombia y con su preparador de impuestos en Estados Unidos.
En la promesa: defina cómo se hará el pago, quién asume cada gasto y cómo se manejará la retención en la notaría.
En la escritura: paz y salvos, retención en la fuente y registro.
Después del registro: haga la conversión y el giro al exterior, y presente las declaraciones del año en Colombia y en Estados Unidos.

Preguntas frecuentes

¿Por qué revisar el registro de inversión antes de vender?

El registro respalda el giro al exterior como retorno de inversión extranjera. Revise los soportes faltantes o incorrectos con un especialista cambiario antes de firmar con un comprador.

¿Qué documentos debo preparar para la venta?

Prepare un certificado de tradición y libertad reciente, los paz y salvos de predial y administración, y soportes de servicios públicos y valorización al día.

¿Qué soportes debo guardar después de girar el dinero al exterior?

Conserve las declaraciones de cambio de salida, el comprobante de conversión y la confirmación SWIFT.

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