¿La terraza es suya? Áreas y parqueaderos en Colombia
Una terraza, cubierta, patio interior o retiro puede ser un bien común de uso exclusivo de su unidad. Esto aplica en edificios colombianos sometidos a propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, art. 22). El uso exclusivo no convierte el área en su propiedad privada. No permite alterar el bien, construir sobre él o debajo de él, ni cambiar su destinación (art. 23). Antes de pagar por esa área, revise la escritura, el reglamento y el certificado de tradición y libertad.
Esto no es asesoría de avalúo.
Qué es
¿Qué área dice el anuncio?
- La Ley 675 de 2001, art. 3, define dos tipos de área privada. El área privada construida es la superficie cubierta de cada bien privado. Excluye los bienes comunes dentro de sus linderos. El área privada libre es la superficie privada semicubierta o descubierta.
- Los anuncios con frecuencia indican una sola "área" que puede incluir muros o bienes comunes. Pregunte cuál es. Compárela con la escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, el certificado de tradición y libertad y el registro catastral.
- Use el mismo tipo de área para comparar el precio por metro cuadrado. Anote qué incluye cada precio, como parqueadero o depósito.
A quién aplica
Terrazas, cubiertas y patios
- Los bienes comunes no necesarios para disfrutar los bienes privados pueden ser aptos para uso exclusivo. Entre ellos están terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. Las unidades que puedan disfrutar esos bienes por su ubicación pueden recibir el uso exclusivo (art. 22).
- El uso exclusivo no puede cubrir parqueaderos de visitantes, accesos, circulaciones ni zonas de uso general, como salones comunales (art. 22).
- El propietario con uso exclusivo no puede alterar el bien ni construir sobre él o debajo de él (art. 23). Tampoco puede cambiar su destinación. Debe pagar ciertas reparaciones y las compensaciones que apruebe la asamblea.
Parqueaderos y depósitos
Un parqueadero o depósito puede tener distintas formas jurídicas:
| Forma | Registro o derecho |
|---|---|
| Bien privado independiente | Matrícula inmobiliaria propia |
| Parte del apartamento | Matrícula del apartamento |
| Bien común asignado para uso exclusivo | Uso exclusivo |
Pida a su abogado que revise el certificado de cada matrícula y lo que dicen la escritura y el reglamento.
Costos
Precio y valor
El artículo 90 del Estatuto Tributario fija valores mínimos para el precio de venta de inmuebles para efectos fiscales. Para efectos fiscales, no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral o al autoavalúo (Estatuto Tributario). Para una opinión de valor independiente, puede contratar a un avaluador. Compruebe su inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013, arts. 5 y 23; consulte raa.org.co). La opinión de precio de un corredor no es un avalúo.
Esta guía es información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Para su compra, consulte a un abogado inmobiliario colombiano y a un contador público. Pregunte a un asesor tributario y a un abogado de su país por los efectos allá. Cómo encontrar servicios de confianza explica cómo comprobar que un abogado colombiano está inscrito.
Errores frecuentes
Ampliaciones sin licencia
- Construir, ampliar o modificar una edificación requiere licencia urbanística previa (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.1). Construir sin ella es un comportamiento contrario a la integridad urbanística según el Código de Policía (Ley 1801 de 2016, art. 135).
- El espacio agregado así puede no figurar en la escritura, el certificado ni el registro catastral. Podría pagar por un área que jurídicamente no sería suya. Futuros compradores, bancos y avaluadores pueden valorar solo el área legal.
- Pida al vendedor la licencia de construcción y los planos aprobados de cualquier cambio. Pregunte a la administración si hay procesos o quejas sobre la unidad. Vea la guía de licencias para remodelar.
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Educational information, not legal or tax advice.
Fuentes oficiales
- Ley 675 de 2001, art. 22
- Estatuto Tributario
- Ley 1673 de 2013, arts. 5 y 23
- raa.org.co
- Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.1
- Ley 1801 de 2016, art. 135
Siguiente paso: haga el cuestionario gratuito.
Preguntas frecuentes
¿La terraza de mi apartamento es mía?
No necesariamente. Una terraza, cubierta, patio interior o retiro puede ser un bien común. Su unidad puede tener uso exclusivo según la Ley 675 de 2001, art. 22. Revise con su abogado la escritura, el reglamento y el certificado de tradición y libertad.
¿Puedo construir en una terraza de uso exclusivo?
No. La Ley 675 de 2001, art. 23, prohíbe alteraciones y construcciones sobre el bien o debajo de él. El propietario con uso exclusivo tampoco puede cambiar su destinación. Cualquier obra requiere además licencia urbanística previa.
¿Un parqueadero es un inmueble independiente?
Puede serlo. Un parqueadero puede tener matrícula propia o compartir la del apartamento. También puede ser un bien común de uso exclusivo. Pida a su abogado que revise el certificado y el reglamento.
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