Valorización y plusvalía de un inmueble

Dos cobros sorprenden a los compradores extranjeros más que casi cualquier otro: la valorización y la participación en plusvalía. Ambos pueden recaer sobre un inmueble, ninguno es lo mismo que el predial y ninguno es el impuesto sobre su propia ganancia cuando usted vende. Esta guía explica qué es cada uno, con base en los textos oficiales, y cómo buscarlos antes de comprar.

¿Qué es la valorización y por qué importa al comprar?

La valorización es una contribución que se cobra sobre los inmuebles beneficiados por una obra pública, y constituye un gravamen real sobre la propiedad. La norma es el Decreto 1604 de 1966, que cambió el nombre del antiguo impuesto de valorización por contribución de valorización (art. 1) y dispone que la entidad nacional, departamental o municipal que ejecute la obra la establece, la distribuye y la recauda (art. 2). El artículo 12 la define como gravamen sobre la propiedad inmueble y ordena comunicarla al registrador para su inscripción (Decreto 1604 de 1966).

El artículo 13 prohíbe a los registradores inscribir una escritura sobre un inmueble afectado hasta que la entidad pida cancelar el gravamen por estar totalmente pagado, o autorice la inscripción por estar al día en las cuotas exigibles. También exige que el gravamen aparezca en el certificado de tradición. Esa prohibición se dirige a los registradores, y el texto de 1966 habla de un libro especial; no confirmamos cómo lleva hoy cada oficina de registro este gravamen, así que lea el certificado mismo.

En la valorización nacional, los saldos sin pagar causan intereses de financiación y la mora causa la tasa de mora de la DIAN; los departamentos, distritos y municipios pueden usar esa misma tasa de mora (Decreto 1604 de 1966, art. 11). Para el régimen nacional, el Decreto 1394 de 1970 permite plazos no inferiores a dos años ni superiores a cinco (arts. 54 y 55). No confirmamos ningún esquema de cuotas vigente en una ciudad. En Bogotá, el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) ofrece en línea el "Certificado de Estado de Cuenta para Trámite Notarial (paz y salvo)" (Bogotá).

¿Qué es la participación en plusvalía?

La participación en plusvalía es la parte que recibe el sector público del aumento del valor del suelo causado por una decisión de ordenamiento urbano, y no por una obra pública ni por una venta entre particulares. La Ley 388 de 1997, arts. 73 a 90, dice que las acciones urbanísticas que regulan el uso del suelo y aumentan su aprovechamiento dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes (art. 73, Función Pública).

El artículo 74 enumera los hechos generadores: la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o su consideración como suburbano; el establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo; y la autorización de un mayor aprovechamiento en edificación, ya sea elevando el índice de ocupación, el índice de construcción, o ambos. La tasa de participación puede oscilar entre el 30 % y el 50 % del mayor valor por metro cuadrado (art. 79).

El porcentaje puede quedar en cualquier punto dentro de ese rango. En Bogotá, el Decreto Distrital 790 de 2017, art. 9, reproduce el Acuerdo 118 de 2003, art. 6: 50 % del 1 de enero de 2006 en adelante (Alcaldía de Bogotá). La Secretaría Distrital de Planeación expide un oficio sobre la vigencia o exigibilidad del gravamen para un predio determinado (Bogotá).

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía?

El artículo 83 fue reescrito por el Decreto Ley 019 de 2012, art. 181. Según ese texto, la participación solo se le puede exigir al propietario o poseedor después de que se haya liquidado e inscrito en el folio de matrícula un efecto de plusvalía, y únicamente cuando ocurra alguna de estas situaciones: la solicitud de una licencia de urbanización o construcción, el cambio efectivo de uso, un acto que transfiera el dominio (para los hechos generadores 1 y 3 del art. 74) o la adquisición de títulos que representen derechos adicionales de construcción. La Corte Constitucional declaró ese artículo parcialmente constitucional en la Sentencia C-249 de 2019.

El artículo 81 agrega que, una vez en firme la liquidación, se ordena su inscripción en cada folio, y que para registrar una transferencia de dominio se exige el certificado de la administración que acredite que se pagó la plusvalía. Cómo se aplican los artículos 81 y 83 a un inmueble concreto es una pregunta para su abogado en Colombia.

¿En qué se diferencian del predial y del impuesto sobre su propia ganancia?

El predial es un cobro distinto; vea cómo pagar el predial siendo propietario extranjero. La valorización sigue a una obra pública, y la plusvalía sigue a una decisión de ordenamiento.

El impuesto sobre su propia ganancia es una tercera cosa. La utilidad por vender un activo fijo que se poseyó dos años o más es ganancia ocasional dentro del impuesto de renta, mientras que la de un activo poseído menos de dos años es renta ordinaria (Estatuto Tributario, art. 300). Eso no es la plusvalía municipal. Vea cómo vender un inmueble en Colombia y sacar el dinero.

¿Cómo puede revisarlas antes de comprar?

Empiece por el certificado de tradición y libertad, donde debe aparecer un gravamen de valorización y donde se registraría una liquidación de plusvalía inscrita. Luego pida el paz y salvo de valorización a la entidad que impuso el cobro, como el certificado del IDU en Bogotá. Para la plusvalía, pregunte al municipio si el gravamen está vigente o es exigible para ese predio; en Bogotá es el oficio de Planeación descrito arriba.

La lista gratuita de debida diligencia en una página es un punto de partida para los documentos. El Colombia Owner Kit tiene una lista de compra que incluye el paz y salvo de predial y valorización, una guía de señales de alerta que anota línea por línea un certificado ficticio con la valorización y una hoja de ruta de venta que incluye saldar cualquier valorización antes de vender.

¿Quién paga y qué puede decir la promesa?

Las fuentes que revisamos no dicen cómo se reparten estos cobros entre comprador y vendedor en una venta entre particulares, así que es un asunto del contrato. Como el registro puede depender de que un gravamen de valorización esté pagado o autorizado, conviene resolver el punto antes del cierre. La promesa de compraventa es donde las partes distribuyen estos conceptos, como muestra la guía de gastos de cierre para otros cobros. Pida a su abogado que deje por escrito quién salda cualquier valorización o plusvalía y cómo se maneja un saldo pendiente en el cierre.

Preguntas para llevar a sus asesores

• Su abogado en Colombia: ¿El certificado muestra algún gravamen de valorización o inscripción de plusvalía, y hay paz y salvo de la entidad que lo impuso?
• Su abogado en Colombia: ¿Cómo debe repartir la promesa cualquier valorización o plusvalía pendiente, y qué ocurre en el cierre si queda un saldo?
• El municipio o la entidad que impuso el cobro: ¿Hay alguna valorización o plusvalía vigente o exigible para este inmueble?
• Su contador en Colombia: ¿Cómo se aplicaría la ganancia ocasional cuando yo venda, y me afecta la regla de los dos años?
• El asesor tributario de su país: ¿Podrían estos cobros importar para mi reporte en una venta futura?

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las normas y los trámites de cada ciudad cambian; confírmelos para su inmueble con su abogado y la entidad local.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la valorización en Colombia?

Es una contribución que se cobra sobre los inmuebles beneficiados por una obra pública, y la establece y recauda la entidad nacional, departamental o municipal que ejecuta la obra. Es un gravamen real sobre la propiedad según el Decreto 1604 de 1966.

¿La plusvalía es lo mismo que el impuesto sobre mi ganancia al vender?

No. La participación en plusvalía es una parte municipal del aumento del valor del suelo causado por decisiones de ordenamiento. La utilidad por vender un activo fijo que se poseyó dos años o más es ganancia ocasional dentro del impuesto de renta.

¿Cómo reviso estos cobros antes de comprar?

Lea el certificado de tradición y libertad, pida a la entidad que impuso el cobro un paz y salvo de valorización y pregunte al municipio si hay algún gravamen de plusvalía vigente o exigible para el predio. Su abogado en Colombia puede confirmar cómo se aplica a su inmueble.

¿Quién paga la valorización o la plusvalía en una compra?

Las fuentes que revisamos no dicen cómo se reparten estos cobros entre comprador y vendedor en una venta entre particulares. Pida a su abogado que deje en la promesa quién salda cualquier saldo pendiente.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.