Comprar en Colombia desde Australia
Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Las normas cambian; confirme con un abogado/contador colombiano y un profesional tributario en su país de residencia.
Si usted es residente en Australia y va a comprar en Colombia, la compra se rige por las reglas colombianas, mientras que la autoridad tributaria australiana (ATO) tiene su propia visión de un inmueble en el exterior. Esta guía separa ambos temas. Es una guía educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.
¿Qué se mantiene igual en Colombia, sin importar su pasaporte?
El trámite es una escritura firmada ante notario y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, bajo la Superintendencia de Notariado y Registro. Los pasos son los mismos para compradores australianos; vea la guía de compra paso a paso.
La inversión extranjera en inmuebles colombianos debe canalizarse a través del mercado cambiario. El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones de canalización obligatoria; su propio ejemplo es el de un no residente que compra un apartamento en Cartagena. Canalice la transferencia por el mercado cambiario y pregunte a su banco qué debe indicar la transferencia. El registro de la inversión extranjera tiene su propia guía. Un contador en Colombia puede confirmarle cómo grava Colombia ese arriendo; vea el impuesto en Colombia sobre ingresos por arriendo.
¿Cómo grava Australia un inmueble en Colombia?
Como residente en Australia para efectos tributarios, usted debe declarar los ingresos que obtenga en cualquier parte del mundo, y la ATO menciona los ingresos por arriendo de inmuebles entre los ejemplos. También indica que, si usted es dueño de un activo en el exterior, puede tener que pagar el impuesto australiano de ganancias de capital cuando lo venda.
La pregunta 20 de la declaración suplementaria de 2026 es donde se declaran los ingresos de fuente extranjera y los activos o propiedades en el exterior. El arriendo es uno de los montos de fuente extranjera, y usted muestra allí el ingreso extranjero gravable aunque haya pagado impuestos por él en el otro país. La misma pregunta indaga si, en algún momento de 2025–26, usted fue dueño de activos fuera de Australia, o tuvo participación en ellos, con un valor total de A$50.000 o más. Una ganancia de capital en el exterior no se muestra en la pregunta 20; la pregunta 18 se ocupa de ella. No encontramos que la ATO describa una declaración informativa separada de activos en el exterior.
¿Existe un convenio tributario Australia–Colombia?
En la lista de la DIAN no figura un convenio de renta con Australia, y Colombia tampoco aparece entre los países de la lista de países con convenio de la ATO. Por eso, el alivio de la doble tributación depende de las normas australianas.
Una de ellas es el crédito por impuesto extranjero (FITO), que la ATO describe como un alivio de la doble tributación por el impuesto extranjero pagado sobre ingresos incluidos en su renta gravable australiana. Si reclama un FITO de $1.000 o menos, solo registra el impuesto extranjero efectivamente pagado que cuenta (hasta $1.000); por encima de $1.000, primero debe calcular el límite del crédito. Conserve los comprobantes del impuesto que pague en Colombia y confirme con un asesor cómo se aplica.
¿Puede firmar desde Australia? Apostilla y poder
Australia y Colombia son partes del Convenio de La Haya sobre la apostilla. La tabla de estado de la HCCH muestra la entrada en vigor el 16 de marzo de 1995 para Australia y el 30 de enero de 2001 para Colombia. El Departamento de Asuntos Exteriores y Comercio (DFAT), por medio de la Oficina de Pasaportes de Australia en su ciudad capital, certifica que la firma, el sello o el timbre de un documento público australiano es auténtico y adjunta una "Authentication" o una apostilla (DFAT). Pregunte a su notario qué vía aplica a su documento y lea la guía de poder desde el exterior.
Envío de dinero desde Australia
Del lado colombiano, el dinero debe pasar por el mercado cambiario. Pregunte a su banco qué debe indicar la transferencia. Los bancos pueden pedir documentos sobre el origen de los fondos; pregunte a su banco qué necesita.
Del lado australiano, AUSTRAC indica que, si una instrucción de transferencia internacional de fondos se envía desde Australia o se recibe en Australia, debe presentarse un reporte IFTI dentro de los 10 días hábiles (AUSTRAC). Esa página no indica un umbral en dólares, así que pregunte a su banco cómo se aplica a su transferencia.
Bancos e intercambio de información: ¿cómo va el CRS?
Bajo el CRS, los bancos y otras instituciones financieras australianas reportan a la ATO las cuentas de residentes fiscales extranjeros, y la ATO intercambia esa información con las autoridades tributarias extranjeras participantes; además, la ATO recibe información sobre residentes australianos de las autoridades de otros países (ATO). La tabla de relaciones activadas de la OCDE, actualizada por última vez el 1 de octubre de 2026, incluye a Australia hacia Colombia como "CRS MCAA activated". La DIAN señala que todas las jurisdicciones, salvo Estados Unidos, son reportables bajo el CRS. Pregunte a su banco qué reporta.
Visa: lo básico con pasaporte australiano
Según la Resolución 5488 de 2022 de la Cancillería, el literal A del artículo 3 incluye a Australia: los titulares de esos pasaportes no necesitan visa para tránsito aeroportuario o corta estancia, siempre que las actividades no generen pagos por servicios, salario o sueldo en Colombia. La resolución define la corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.
Aparte, la visa M Inversionista en el caso de inmuebles exige la titularidad exclusiva del extranjero por un valor mínimo de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV) a la fecha de la solicitud, además de los extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea la guía de visas.
Preguntas para llevar a sus asesores
Lleve a su primera reunión nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página. Las partes del lado colombiano de el Colombia Owner Kit (calendario, listas de verificación, cartas en español, paquete de registros del BanRep y listas de preguntas) le sirven, pero la hoja de país de residencia del kit hoy es la de Estados Unidos, y Australia quedaría cubierta por la hoja internacional general programada para marzo de 2027; por eso, para las reglas de su país use hoy a su propio asesor.
- Abogado o contador en Colombia: ¿Qué impuestos y registros aplican a mi compra y a mi arriendo, y cómo documento la canalización por el mercado cambiario?
- Asesor tributario en Australia: ¿Cómo declaro el arriendo colombiano en la pregunta 20, cómo funciona el FITO frente al impuesto colombiano y qué pasa en una venta?
- Su banco: ¿Qué necesita para una transferencia internacional y qué reporta?
- Notario o DFAT: ¿Cómo apostillo mi poder?
Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Hay un convenio de renta entre Australia y Colombia?
En la lista de la DIAN no figura un convenio de renta con Australia, y Colombia tampoco aparece entre los países de la lista de países con convenio de la ATO. Por eso, el alivio de la doble tributación depende de las normas australianas.
¿Dónde declaro el arriendo colombiano en mi declaración australiana?
La pregunta 20 de la declaración suplementaria de 2026 es donde se declaran los ingresos de fuente extranjera y los activos o propiedades en el exterior. El arriendo es uno de los montos de fuente extranjera, y usted muestra allí el ingreso extranjero gravable aunque haya pagado impuestos por él en el otro país.
¿Australia tiene una declaración separada de activos en el exterior?
No encontramos que la ATO describa una declaración informativa separada de activos en el exterior. La pregunta 20 indaga si, en algún momento de 2025–26, usted fue dueño de activos fuera de Australia, o tuvo participación en ellos, con un valor total de A$50.000 o más.
¿Los australianos necesitan visa para visitar Colombia?
Los titulares de pasaporte australiano están exentos de visa para estancias cortas que no generen pagos en Colombia. La resolución define la corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.
¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.