¿Necesita visa para comprar en Colombia?

Una de las primeras preguntas que se hacen los extranjeros cuando empiezan a buscar apartamento en Medellín, Cartagena o Bogotá es si primero necesitan una visa. La respuesta corta, con base en cómo la Cancillería plantea la visa de inversionista (para el extranjero que ya adquirió el inmueble): comprar un inmueble y tener una visa son asuntos distintos. Confírmelo con un abogado colombiano según su nacionalidad y su caso. La compra es un negocio civil y cambiario que pasa por la notaría, la oficina de registro y su banco. La visa es una condición migratoria que maneja el Ministerio de Relaciones Exteriores (Cancillería). Sin embargo, ser dueño de un inmueble puede abrirle la puerta a una visa de inversionista si más adelante usted quiere vivir en Colombia. Esta guía explica cómo se relacionan las dos cosas.

La respuesta corta: comprar no es una decisión migratoria

Las normas de visas en Colombia tratan la propiedad de un inmueble como algo que puede respaldar una solicitud de visa, no como algo que exija tener una. La visa de inversionista que se describe más abajo está pensada para el extranjero que ya adquirió un inmueble a su nombre; en palabras de la Resolución 5477 de 2022, el extranjero que “haya adquirido inmueble a nombre propio”. Es decir, primero viene la compra y después, si usted la quiere, la visa.

Lo que sí exige la compra es otro conjunto de documentos: una identificación válida que acepte la notaría (para la mayoría de los extranjeros, el pasaporte), una promesa de compraventa bien firmada, la escritura pública, el registro en la oficina de registro de instrumentos públicos y, el paso que los extranjeros más olvidan, hacer pasar el dinero por el mercado cambiario regulado para que quede registrado como inversión extranjera. Pregunte con anticipación en la notaría exactamente qué documentos de identidad le van a aceptar, porque la práctica puede variar. Para ver todo el proceso, consulte nuestra guía paso a paso para comprar siendo extranjero.

Viajar para comprar: entrar como visitante

Muchos compradores llegan al país, visitan inmuebles y firman como visitantes. La página de visas de la Cancillería explica que los nacionales de países exentos de visa para visitas cortas ingresan con un Permiso de Ingreso que otorga la autoridad migratoria, y que la lista de países a los que se les exige o se les exime de visa la fija una resolución aparte. Si usted necesita visa solo para entrar depende de su nacionalidad, así que revise esa página antes de viajar. Cuánto tiempo puede quedarse como visitante también es un asunto distinto de la propiedad, así que confirme con la autoridad migratoria el tiempo de permanencia autorizado en lugar de suponer que el inmueble lo cambia.

Si no puede estar en Colombia en cada paso, es común otorgarle un poder a un representante de confianza. Pídale a un abogado colombiano que lo redacte para que la notaría lo acepte.

La visa de inversionista ligada a inmuebles: Visa M Inversionista

Si usted quiere vivir en Colombia con base en su inversión, la categoría pertinente es la visa de Migrante (M) en la categoría Inversionista. La página de la Visa M Inversionista de la Cancillería y el artículo 79 de la Resolución 5477 de 2022 prevén dos vías:

Inversión extranjera directa: extractos del Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República, a nombre del solicitante, con una inversión extranjera directa registrada por un monto superior a 650 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV) a la fecha de presentación de la solicitud.
Inmueble: un inmueble cuya titularidad de dominio esté exclusivamente a nombre del extranjero, por un valor mínimo equivalente a 350 SMLMV a la fecha de presentación de la solicitud. La Cancillería pide el Certificado de Tradición y Libertad y extractos del Banco de la República que muestren el registro de la inversión inmobiliaria a nombre del solicitante (la página aclara que el certificado se exige mientras el Ministerio no tenga un convenio para consultar esa información directamente).

Las dos vías se miden en salarios mínimos colombianos, no en dólares ni en una cifra fija en pesos. El salario mínimo cambia con el tiempo, así que el valor en pesos también cambia. Consulte el salario mínimo vigente y haga el cálculo con su abogado cerca de la fecha de la solicitud, en lugar de basarse en una conversión vieja. Confirme también con su abogado qué valor del inmueble va a tomar la Cancillería para la prueba de los 350 SMLMV.

La misma página exige además:

Extractos bancarios de los tres meses anteriores a la solicitud, para demostrar solvencia económica.
Cobertura de salud en Colombia, o una póliza con cobertura en el territorio nacional, por el tiempo de permanencia previsto.
En la segunda solicitud y las siguientes, prueba de que mantuvo la inversión o la posesión del inmueble durante toda la vigencia de su visa anterior.

Según la Cancillería, la visa tiene una vigencia de hasta tres años, y cualquier cambio en las circunstancias de la inversión debe informarse de inmediato a la autoridad de visas e inmigración, que evaluará si la visa sigue vigente. Vender el apartamento mientras tiene la visa es justamente el tipo de cambio que debe hablar con su abogado antes de firmar.

Por qué el registro de la inversión extranjera define la visa

Fíjese en lo que pide la vía del inmueble: extractos del Banco de la República que muestren la inversión inmobiliaria registrada a su nombre. Ese registro depende de cómo entra el dinero de la compra a Colombia: a través de un banco u otro intermediario del mercado cambiario, declarado como inversión extranjera en la declaración de cambio por inversiones internacionales (Formulario No. 4). El instructivo del Formulario No. 4 del Banco de la República incluye indicaciones específicas para la adquisición de inmuebles. Si usted le pagó al vendedor en el exterior, usó la cuenta local de un amigo o la transferencia se declaró como otra cosa, puede ser dueño del inmueble y aun así no poder demostrar la inversión registrada que exige la visa.

Por eso, si existe la posibilidad de pedir una visa, planee el rastro del dinero antes de hacer cualquier giro. Nuestras guías sobre cómo registrar su inversión extranjera y cómo enviar dinero desde Estados Unidos para comprar explican el procedimiento. Si la compra ya se hizo y el registro falta o quedó mal, consulte qué hacer con una inversión extranjera no registrada.

Importa quién figura como propietario

La vía del inmueble exige que el título esté exclusivamente a nombre del extranjero. Esa redacción importa si usted está decidiendo cómo tener el inmueble:

A través de una sociedad colombiana (SAS): el título quedaría a nombre de la sociedad, no al suyo. Si una estructura societaria podría respaldar otra vía de visa es una pregunta para su abogado. Consulte a nombre propio o a través de una SAS para ver las demás ventajas y desventajas.
En común con su cónyuge o compañero(a): un título compartido podría no cumplir el requisito de estar “exclusivamente a nombre del extranjero”. Pregúntele a su abogado, antes de firmar la escritura, cómo se trataría la copropiedad.

De la visa de inversionista a la visa de residente

Según el artículo 90 de la Resolución 5477 de 2022 (modificado por la Resolución 10434 de 2023), el tiempo como titular de una Visa M Inversionista vigente se puede acumular para solicitar la visa de Residente (R): el plazo que se indica para M Inversionista es de cinco años. El mismo artículo aclara que cumplir el tiempo no es un atributo automático que garantice el otorgamiento de la visa de residente. La lista vigente de categorías de visa R en la resolución no incluye una categoría aparte por inversión extranjera directa, así que para el inversionista el camino a la residencia pasa por el tiempo acumulado con la visa M.

Tenga en cuenta también la permanencia. La página de la visa de Migrante (M) de la Cancillería indica que la visa pierde vigencia automáticamente si el titular se ausenta del país por más de 180 días calendario continuos dentro de cada periodo de 365 días contados a partir de la expedición de la visa. Si piensa repartir su tiempo entre Estados Unidos y Colombia, téngalo presente.

Ser propietario sin visa

Muchos propietarios extranjeros nunca piden visa: vienen de visita, arriendan el inmueble o lo usan en vacaciones. Las obligaciones de propietario aplican en cualquier caso: pagar el impuesto predial, cumplir las reglas de arriendo de corta estancia si le alquila a turistas y manejar el impuesto de renta en Colombia sobre los arriendos. La visa cambia su condición migratoria, pero no elimina esas obligaciones. La residencia fiscal es otro asunto: la explicación de la DIAN sobre residencia fiscal plantea criterios basados principalmente en los días de permanencia en Colombia y no menciona la visa, así que pregúntele a su contador cómo afectan sus días en Colombia.

Las normas de visas se actualizan por resolución de vez en cuando. Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal; confirme los requisitos vigentes en el sitio de la Cancillería y con un abogado colombiano experto en temas migratorios antes de presentar la solicitud.

Lista de verificación rápida

Verificó si por su nacionalidad necesita visa solo para entrar a Colombia (Cancillería).
Confirmó con la notaría qué documentos de identidad acepta para firmar la escritura.
El dinero de la compra entró por un banco colombiano o un intermediario autorizado y se declaró como inversión extranjera a su nombre.
El título está exclusivamente a su nombre, si quiere usar la vía de la visa de inversionista por inmueble.
Comparó con su abogado el valor del inmueble frente a 350 SMLMV vigentes, cerca de la fecha de la solicitud.
Tiene listos el certificado de tradición y libertad, los extractos de inversión del Banrep, los extractos bancarios de tres meses y la cobertura de salud.
Tiene un plan de viajes que evite pasar más de 180 días continuos fuera de Colombia una vez tenga la visa M.

Preguntas frecuentes

¿Necesito visa colombiana para comprar un inmueble?

Comprar y tener visa son asuntos distintos. Las normas de la visa de inversionista aplican al extranjero que ya adquirió un inmueble a su nombre, así que primero viene la compra. Confirme con la notaría qué documentos de identidad acepta.

¿Cuál es el valor mínimo del inmueble para la visa de inversionista?

La Cancillería exige un inmueble exclusivamente a nombre del extranjero por un valor mínimo equivalente a 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV) a la fecha de la solicitud. La cifra en pesos cambia cuando se ajusta el salario mínimo.

¿Por qué importa el registro de la inversión extranjera para la visa?

La vía del inmueble pide extractos del Banco de la República que muestren la inversión inmobiliaria registrada a su nombre. Ese registro surge al traer el dinero por un banco o intermediario autorizado y declararlo como inversión extranjera.

¿La visa de inversionista puede llevar a la residencia?

El tiempo con una Visa M Inversionista vigente se puede acumular para la visa de Residente (R) después de cinco años, pero las normas de la Cancillería aclaran que cumplir el tiempo no garantiza automáticamente la visa.

¿Puedo perder la visa M por pasar tiempo fuera del país?

Según la Cancillería, la visa M pierde vigencia automáticamente si el titular se ausenta de Colombia por más de 180 días calendario continuos dentro de cada periodo de 365 días contados a partir de la expedición de la visa.

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