Comprar inmueble en Colombia desde Canadá

Un canadiense que compra un apartamento o una casa en Colombia sigue el mismo proceso colombiano que cualquier otro extranjero. Lo que cambia es el lado de Canadá: impuestos sobre ingresos mundiales, un posible reporte de propiedad extranjera y un convenio tributario vigente. Esta guía separa los dos lados y remite a guías más detalladas.

¿Qué reglas colombianas no cambian para un canadiense?

Los pasos para comprar y registrar no dependen de su pasaporte. El trámite es una escritura firmada ante notario y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que hace parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. Los pasos están en nuestra guía paso a paso para comprar siendo extranjero.

El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones que deben canalizarse por el mercado cambiario. Su propio ejemplo es el de un no residente que compra un apartamento en Cartagena (Banrep, conceptos básicos). La página no menciona un número de formulario, así que pregunte a su banco qué declaración de cambio aplica y lea cómo registrar su inversión extranjera. Un contador en Colombia puede confirmarle cómo grava Colombia ese arriendo.

¿Qué exige la ley tributaria de Canadá por un inmueble en Colombia?

La CRA indica que una persona residente en Canadá durante un año tributario está sujeta al impuesto sobre la renta canadiense por sus ingresos mundiales, de cualquier fuente (folio de la CRA). Para ingresos por arriendo, la CRA nombra el Formulario T776, y el arriendo bruto se anota en la línea 12599 de la declaración (CRA, Formulario T776). Esas páginas no hablan de propiedades en el extranjero, así que pregunte a su preparador cómo aplican a un arriendo en Colombia.

Para impuestos pagados a otro país sobre ingresos de fuente externa, la CRA nombra el Formulario T2209 y la línea 40500 (CRA, crédito por impuestos extranjeros). Esa página no menciona el arriendo en particular.

El Formulario T1135 es el reporte de propiedad extranjera. Aplica a residentes de Canadá que, en cualquier momento del año, sean dueños de propiedad extranjera especificada cuyo costo supere $100,000 (CRA, T1135). Tres puntos de las preguntas y respuestas de la CRA (preguntas y respuestas de la CRA sobre el T1135):

• El umbral se basa en el costo, no en el valor justo de mercado.
• La propiedad extranjera especificada no incluye la propiedad de uso personal, y la CRA entiende "principalmente" como más del 50 %.
• Un condominio arrendado ocho meses con expectativa razonable de ganancia y usado personalmente los otros cuatro es reportable. Si no hay expectativa razonable de ganancia y el dueño solo recupera parte de los gastos, la CRA lo considerará propiedad de uso personal.

Pregunte a su preparador cómo encaja su patrón de uso y arriendo. Las ganancias por venta no están cubiertas en las fuentes que revisamos; consúltelas también.

¿Existe un convenio de renta entre Canadá y Colombia?

Sí. La DIAN lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Canadá, vigente desde el 12 de junio de 2012 (Ley 1459 de 2011) (DIAN). Qué impuestos e ingresos cubre es una pregunta para un asesor. Pregunte a ese asesor si ese convenio cambia el crédito por impuestos extranjeros de Canadá descrito arriba. Vea también el impuesto de renta colombiano sobre arriendos.

¿Puede firmar desde Canadá?

La adhesión de Canadá al Convenio de la Apostilla entró en vigor el 11 de enero de 2024, y la de Colombia el 30 de enero de 2001 (tabla de estado de la HCCH). En Canadá, las apostillas las expiden el gobierno federal y las provincias designadas: Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec y Saskatchewan (glosario de Asuntos Globales de Canadá). Qué oficina atiende su documento depende de quién lo expidió (Asuntos Globales de Canadá). Para poderes, vea comprar desde el exterior con poder.

¿Cómo se envía el dinero desde Canadá?

Del lado colombiano, los fondos ingresan por el mercado cambiario, y pregunte a su banco si el nombre en la transferencia debe coincidir con la declaración de cambio y la escritura. Su banco puede pedir documentos sobre el origen de los fondos; pregúntele qué necesita.

Del lado canadiense, el formulario de FINTRAC indica que las entidades reportantes informan las transferencias electrónicas internacionales de $10,000 o más en una sola transacción, y que puede aplicar la regla de 24 horas (FINTRAC). Esa obligación es de la entidad reportante que maneja la transferencia.

¿Qué intercambian las autoridades tributarias sobre sus cuentas?

La tabla de relaciones CRS activadas de la OCDE, actualizada por última vez el 1 de octubre de 2026, lista a Canadá y Colombia en ambas direcciones, cada una como "CRS MCAA activated" (OCDE). Colombia figura entre las jurisdicciones que emprendieron los primeros intercambios en 2017 (compromisos de la OCDE). Por lo tanto, las dos autoridades tributarias pueden intercambiar información de cuentas financieras.

¿Necesita visa y cuál visa le sirve a un propietario?

La Cancillería incluye a Canadá en la Lista A, así que sus pasaportes pueden entrar sin visa para estancias cortas que no generen pagos en Colombia (Cancillería). La página que revisamos no indica el número de días, así que confírmelo antes de viajar.

La visa M Inversionista por inmueble exige título únicamente a nombre del extranjero por al menos 350 SMLMV (salarios mínimos mensuales legales vigentes) a la fecha de la solicitud, además de extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea visas para compradores de inmuebles.

Preguntas para llevar a sus asesores

El Colombia Owner Kit cubre el lado colombiano (calendario, listas de verificación, cartas en español, paquete de registros de BanRep y listas de preguntas, incluidas preguntas para su preparador en su país), pero su hoja para el país de residencia hoy es la de Estados Unidos, y una hoja de Canadá está programada para marzo de 2027 dentro de sus 12 meses de actualizaciones, así que para las reglas de Canadá hoy use a su propio asesor. También puede empezar con la lista gratuita de debida diligencia en una página.

• Abogado o contador en Colombia: ¿Qué declaración de cambio aplica? ¿Cómo se gravará mi arriendo en Colombia?
• Asesor tributario en Canadá: ¿Mi propiedad es de uso personal o propiedad extranjera especificada para el Formulario T1135? ¿Cómo aplican el T776 y el T2209, y cómo interactúa el convenio?
• Su banco: ¿Qué documentos del origen de los fondos necesitan para esta transferencia?

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.

Preguntas frecuentes

¿Existe un convenio de renta entre Canadá y Colombia?

Sí. La DIAN lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Canadá, vigente desde el 12 de junio de 2012.

¿Cuándo debo presentar el Formulario T1135 por un inmueble en Colombia?

La CRA dice que los residentes de Canadá que sean dueños de propiedad extranjera especificada con un costo superior a $100,000 en cualquier momento del año deben reportarla. El umbral se basa en el costo y la propiedad de uso personal queda excluida.

¿Un condominio en Colombia que arriendo parte del año es reportable?

La CRA dice que un condominio arrendado ocho meses con expectativa razonable de ganancia y usado personalmente los otros cuatro es reportable en el Formulario T1135. Si no hay expectativa razonable de ganancia y el dueño solo recupera parte de los gastos, la CRA lo considerará propiedad de uso personal.

¿Un canadiense puede firmar documentos desde Canadá?

Canadá y Colombia son partes del Convenio de la Apostilla, y el de Canadá entró en vigor el 11 de enero de 2024. Las apostillas las expiden el gobierno federal y Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec y Saskatchewan.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.