Comprar casa en Colombia desde Canadá
Un canadiense que compra un apartamento o una casa en Colombia sigue el mismo proceso colombiano que cualquier otro extranjero. Lo que cambia es el lado de Canadá: impuestos sobre ingresos mundiales, un posible reporte de propiedad extranjera y un convenio tributario vigente.
Qué es
¿Qué reglas colombianas no cambian para un canadiense?
La nacionalidad no cambia los pasos legales básicos. El comprador firma una escritura ante notario. El registro sigue en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que hace parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. Algunos detalles dependen de la situación del comprador extranjero. La notaría decide qué documento acepta: pasaporte o cédula de extranjería. La firma puede necesitar intérprete si usted no conoce suficientemente el español. Firmar desde el exterior puede necesitar un poder. También debe revisar cómo traer y registrar el dinero como inversión extranjera. Los pasos están en nuestra guía paso a paso para comprar siendo extranjero.
El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones que deben canalizarse por el mercado cambiario. Su propio ejemplo es el de un no residente que compra un apartamento en Cartagena (Banrep, conceptos básicos). La página no menciona un número de formulario. Pregunte a su banco qué declaración de cambio aplica. Lea cómo registrar su inversión extranjera. Un contador público colombiano puede confirmarle cómo grava Colombia los ingresos por arrendamiento del inmueble.
A quién aplica
¿Qué exige la ley tributaria de Canadá por un inmueble en Colombia?
La CRA indica que una persona natural residente en Canadá durante un año tributario está sujeta al impuesto sobre la renta canadiense. La regla cubre sus ingresos mundiales de cualquier fuente (folio de la CRA). Para ingresos por arriendo, la CRA nombra el Formulario T776. El arriendo bruto va en la línea 12599 de la declaración (CRA, Formulario T776). Esas páginas no hablan de propiedades en el extranjero. Pregunte a un CPA (Chartered Professional Accountant) o abogado tributario en Canadá cómo aplican a un arriendo en Colombia.
Para impuestos pagados a otro país sobre ingresos de fuente externa, la CRA nombra el Formulario T2209 y la línea 40500 (CRA, crédito por impuestos extranjeros). Esa página no menciona el arriendo en particular.
El Formulario T1135 es el reporte de propiedad extranjera. Aplica a residentes de Canadá con propiedad extranjera especificada cuyo costo supere $100,000 en cualquier momento del año (CRA, T1135). Tres puntos de las preguntas y respuestas de la CRA (preguntas y respuestas de la CRA sobre el T1135):
- El umbral se basa en el costo, no en el valor justo de mercado.
- La propiedad extranjera especificada excluye la de uso personal. La CRA entiende "principalmente" como más del 50 %.
- Un condominio arrendado ocho meses con expectativa razonable de ganancia y usado personalmente los otros cuatro es reportable. La CRA la considera de uso personal si cumple ambas condiciones: no hay expectativa razonable de ganancia y el dueño solo recupera algunos gastos.
Pregunte a su CPA o abogado tributario cómo encaja su patrón de uso y arriendo. Las fuentes que revisamos no cubren las ganancias por venta. Consúltelas también.
¿Qué intercambian las autoridades tributarias sobre sus cuentas?
La tabla de relaciones CRS de la OCDE tiene fecha de actualización del 1 de octubre de 2026. Incluye a Canadá y Colombia en ambas direcciones como "CRS MCAA activated" (OCDE). Colombia figura entre las jurisdicciones que emprendieron los primeros intercambios en 2017 (compromisos de la OCDE). Por lo tanto, las dos autoridades tributarias pueden intercambiar información de cuentas financieras.
¿Necesita visa y cuál visa le sirve a un propietario?
La Cancillería incluye a Canadá en la Lista A. Sus ciudadanos pueden entrar con pasaporte sin visa para estancias cortas que no generen pagos en Colombia (Cancillería). La página que revisamos no indica el número de días. Confírmelo antes de viajar.
La visa M Inversionista por inmueble exige título únicamente a nombre del extranjero. El valor mínimo es 350 SMLMV (salarios mínimos mensuales legales vigentes) a la fecha de la solicitud. También exige extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea visas para compradores de inmuebles.
Pasos
¿Cómo se envía el dinero desde Canadá?
Del lado colombiano, los fondos ingresan por el mercado cambiario. Pregunte a su banco si el nombre en la transferencia debe coincidir con la declaración de cambio y la escritura. Su banco puede pedir documentos sobre el origen de los fondos. Pregúntele qué necesita.
FINTRAC exige a las entidades reportantes informar transferencias electrónicas internacionales de $10,000 o más en una transacción. También puede aplicar la regla de 24 horas (FINTRAC). Esa obligación es de la entidad reportante que maneja la transferencia.
Preguntas para su abogado y su contador público en Colombia y su profesional tributario en Canadá
El Kit del Propietario en Colombia cubre el lado colombiano. Incluye calendario, listas de verificación, cartas en español y un paquete de soportes cambiarios. También incluye preguntas para su profesional tributario habilitado en su país. Su hoja para el país de residencia corresponde a Estados Unidos. Para las reglas de Canadá, lleve esas preguntas a un profesional tributario habilitado en Canadá. También puede empezar con la lista gratuita de debida diligencia en una página.
- Pregunte: Abogado o contador en Colombia: ¿Qué declaración de cambio aplica? ¿Cómo se gravará mi arriendo en Colombia?
- Pregunte: CPA o abogado tributario en Canadá: ¿Mi propiedad es de uso personal o propiedad extranjera especificada para el Formulario T1135? ¿Cómo aplican el T776 y el T2209, y cómo interactúa el convenio?
- Pregunte: Su banco: ¿Qué documentos del origen de los fondos necesitan para esta transferencia?
Costos e impuestos
¿Existe un convenio de renta entre Canadá y Colombia?
Sí. La DIAN lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Canadá, vigente desde el 12 de junio de 2012 (Ley 1459 de 2011) (DIAN). Pregunte a un CPA (Chartered Professional Accountant) o abogado tributario en Canadá qué impuestos e ingresos cubre. Pregúntele si ese convenio cambia el crédito por impuestos extranjeros de Canadá descrito arriba. Vea también el impuesto de renta colombiano sobre arriendos.
Documentos
¿Puede firmar desde Canadá?
La adhesión de Canadá al Convenio de la Apostilla entró en vigor el 11 de enero de 2024. La de Colombia entró en vigor el 30 de enero de 2001 (tabla de estado de la HCCH). En Canadá, las apostillas las expiden el gobierno federal y las provincias designadas: Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec y Saskatchewan (glosario de Asuntos Globales de Canadá). Qué oficina atiende su documento depende de quién lo expidió (Asuntos Globales de Canadá). Para poderes, vea comprar desde el exterior con poder.
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro
- Banrep, conceptos básicos
- folio de la CRA
- CRA, Formulario T776
- CRA, crédito por impuestos extranjeros
- CRA, T1135
- preguntas y respuestas de la CRA sobre el T1135
- DIAN
- tabla de estado de la HCCH
- glosario de Asuntos Globales de Canadá
- Asuntos Globales de Canadá
- FINTRAC
- OCDE
- compromisos de la OCDE
- Cancillería
- Cancillería
Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.
Obtenga la lista gratuita de muestra.
Preguntas frecuentes
¿Existe un convenio de renta entre Canadá y Colombia?
Sí. La DIAN lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Canadá, vigente desde el 12 de junio de 2012.
¿Cuándo debo presentar el Formulario T1135 por un inmueble en Colombia?
Los residentes de Canadá deben reportar propiedad extranjera especificada con costo superior a $100,000 en cualquier momento del año. El umbral usa el costo. Excluye la propiedad de uso personal.
¿Un condominio en Colombia que arriendo parte del año es reportable?
La CRA da el ejemplo de un condominio arrendado ocho meses con expectativa razonable de ganancia. El dueño lo usa personalmente los otros cuatro meses. Debe reportarlo en el Formulario T1135. Sin expectativa razonable de ganancia, recuperar solo algunos gastos lo hace propiedad de uso personal según la CRA.
¿Un canadiense puede firmar documentos desde Canadá?
Canadá y Colombia son partes del Convenio de la Apostilla. Para Canadá entró en vigor el 11 de enero de 2024. Expiden apostillas el gobierno federal y Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec y Saskatchewan.
¿No sabe qué temas consultar? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, descarga inmediata) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: el capítulo 4, la lista de debida diligencia.