Comprar en Colombia desde España, Alemania o Francia

Una compra en Colombia se rige por las reglas colombianas, sin importar en qué país viva usted. Lo que cambia es cómo trata la autoridad tributaria de su país un inmueble en el exterior. Esta guía cubre España, Alemania y Francia en secciones separadas y comparte el resto. Es una guía educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.

¿Qué se mantiene igual en Colombia, sin importar su pasaporte?

El trámite es una escritura firmada ante notario y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, bajo la Superintendencia de Notariado y Registro. Los pasos son los mismos para compradores españoles, alemanes y franceses; vea la guía de compra paso a paso.

La inversión extranjera en inmuebles colombianos debe canalizarse a través del mercado cambiario. El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones de canalización obligatoria; su propio ejemplo es el de un no residente que compra un apartamento en Cartagena. Canalice la transferencia por el mercado cambiario y pregunte a su banco qué debe indicar la transferencia. El registro de la inversión extranjera se explica en su propia guía.

Un contador en Colombia puede confirmarle cómo grava Colombia ese arriendo; vea el impuesto en Colombia sobre ingresos por arriendo.

España: ¿qué implica un inmueble en Colombia para sus impuestos españoles?

Un residente fiscal en España tributa en el IRPF por su renta mundial, sin perjuicio de los convenios, según la Agencia Tributaria. La declaración anual es el Modelo 100, y su guía tiene un apartado sobre rendimientos de capital inmobiliario, es decir, ingresos por el arrendamiento de inmuebles. Ninguna página que leímos dice en una sola frase dónde se anota el arriendo del extranjero, así que consulte a su asesor fiscal.

España tiene además el Modelo 720, una declaración informativa con tres bloques independientes, uno de ellos el de inmuebles en el extranjero. Las preguntas frecuentes de la AEAT expresan el límite para inmuebles en el exterior como 50.000 euros de valor de adquisición a 31 de diciembre, y indican que el modelo solo vuelve a presentarse si el límite de un bloque aumenta en más de 20.000 euros respecto del que determinó la última declaración.

España y Colombia tienen un convenio de renta vigente desde el 23 de octubre de 2008, que aparece en la página de convenios de la DIAN y en la lista de Hacienda. Cubre el IRPF; cómo se aplica a su arriendo es una pregunta para su asesor.

Sobre el envío de dinero, no encontramos un umbral oficial personal para transferencias bancarias ordinarias desde España. La declaración previa de 10.000 euros (modelo S1) es para llevar efectivo y otros medios de pago al cruzar la frontera, no para transferencias (Banco de España).

Alemania: sin convenio de renta, ¿qué aplica?

Quien tiene domicilio o residencia habitual en Alemania tributa de forma ilimitada por sus ingresos (EStG § 1), y los ingresos por arrendamiento de inmuebles son una de las categorías gravadas (EStG § 2). El arriendo cuenta como ingreso extranjero cuando el inmueble está en un Estado extranjero (EStG § 34d). El Anlage AUS es el anexo para ingresos e impuestos extranjeros (leímos la versión de 2021 en el portal federal de formularios); pregunte a su Steuerberater cómo diligenciarlo. En las páginas oficiales que leímos no encontramos una declaración informativa separada de bienes en el extranjero para personas naturales.

No hay un convenio de renta general vigente. La DIAN lista solo el acuerdo de navegación marítima y aérea de 1971 con Alemania, y el ministerio de finanzas alemán incluye a Colombia como primer acuerdo en negociación (estado a 1 de enero de 2026). Por eso, el alivio frente al impuesto colombiano sobre su arriendo depende de las normas internas alemanas; confírmelo con un asesor.

Desde el 1 de enero de 2025, los pagos superiores a 50.000 euros entre una persona residente en Alemania y una residente en el exterior deben reportarse, según el Bundesbank. Los traslados entre sus propias cuentas no son reportables. Pregunte a su banco cómo trata el pago de una compra.

Francia: ¿qué cubren los formularios 2047 y 3916?

Una persona con domicilio fiscal en Francia tributa por sus ingresos de origen francés y extranjero, sin perjuicio de los convenios (impots.gouv.fr). El formulario 2047 detalla los ingresos cobrados en el extranjero; los arriendos van en el recuadro 4, ingresos inmobiliarios, y las direcciones de los inmuebles fuera de Francia se indican en el mismo formulario. El formulario 3916 cubre las cuentas bancarias y contratos similares abiertos, mantenidos, utilizados o cerrados en el extranjero, de modo que una cuenta en Colombia podría entrar allí. No encontramos una declaración separada de inmuebles extranjeros como activo.

Francia y Colombia tienen un convenio firmado en Bogotá el 25 de junio de 2015, vigente desde el 1 de enero de 2022 y con efectos fiscales desde el 1 de enero de 2023, según el Tesoro francés. También figura en la lista de la DIAN.

Llevar 10.000 euros o más en efectivo, oro o instrumentos al portador al cruzar la frontera francesa debe declararse a la aduana; eso aplica al efectivo, al oro y a los instrumentos al portador que se llevan consigo, no a las transferencias. Aparte, el Banque de France exige declarar, dentro de los veinte días, una operación de inversión directa, que incluye la inversión inmobiliaria, cuando alcanza los 15 millones de euros.

¿Puede firmar desde su país? Apostilla y poder

Colombia, España, Alemania y Francia son partes del Convenio de La Haya sobre la apostilla. La tabla de estado de la HCCH muestra la entrada en vigor el 30 de enero de 2001 para Colombia, el 25 de septiembre de 1978 para España, el 13 de febrero de 1966 para Alemania y el 24 de enero de 1965 para Francia. Quién expide la apostilla varía:

• España: las oficinas de atención al ciudadano y las gerencias territoriales del Ministerio de Justicia, las Secretarías de Gobierno de los Tribunales Superiores de Justicia, los decanatos de los colegios notariales y la sede electrónica del Ministerio (Ministerio de Justicia).
• Alemania: para documentos federales distintos de los de las autoridades de patentes, desde el 1 de enero de 2023, la Agencia Federal de Asuntos Exteriores en Brandenburg an der Havel; para documentos de los Länder la competencia no es uniforme, así que pregunte a quien expidió el documento (Ministerio Federal de Exteriores).
• Francia: service-public indica que la solicitud se presenta ante el servicio de apostilla de la fiscalía general (parquet général) de la corte de apelación, pero el formulario de esa página se limita a ciertos casos; pregunte al notario o al tribunal qué oficina atiende su documento.

El funcionamiento de un poder está en la guía de poder desde el exterior.

Bancos e intercambio de información: ¿cómo va el CRS?

La OCDE incluye a Colombia entre las jurisdicciones que realizaron sus primeros intercambios automáticos en 2017, y la DIAN señala que todas las jurisdicciones, salvo Estados Unidos, son reportables bajo el CRS. La tabla de relaciones activadas de la OCDE, actualizada por última vez el 1 de octubre de 2026, incluye a Colombia con España, Alemania y Francia en ambas direcciones como "CRS MCAA activated". Pregunte a su banco qué reporta.

Visa: lo básico con pasaporte español, alemán o francés

Según la Resolución 5488 de 2022 de la Cancillería, artículo 3, literal A, los titulares de pasaporte de España, Alemania y Francia no necesitan visa para tránsito aeroportuario o corta estancia, siempre que las actividades no generen pagos por servicios, salario o sueldo en Colombia. Corta estancia significa menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.

Aparte, la visa M Inversionista en el caso de inmuebles exige la titularidad exclusiva del extranjero por un valor mínimo de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV) a la fecha de la solicitud, además de los extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea la guía de visas.

Preguntas para llevar a sus asesores

Lleve a su primera reunión nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página. Las partes del lado colombiano de el Colombia Owner Kit (calendario, listas de verificación, cartas en español, paquete de registros del BanRep y listas de preguntas) le sirven, pero la hoja de país de residencia del kit hoy es la de Estados Unidos, con una hoja de España programada para enero de 2027 y Alemania y Francia cubiertas por la hoja internacional general programada para marzo de 2027; por eso, para las reglas de su país use hoy a su propio asesor.

• Abogado o contador en Colombia: ¿Qué impuestos y registros aplican a mi compra y a mi arriendo, y cómo documento la canalización por el mercado cambiario?
• Asesor tributario en su país: ¿Cómo se reporta el arriendo colombiano, cómo se aplica el convenio (si existe) y me aplican el Modelo 720, el Anlage AUS o los formularios 2047 y 3916?
• Su banco: ¿Qué necesita para una transferencia internacional y qué reporta?
• Notario u oficina emisora: ¿Qué autoridad apostilla mi poder?

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.

Preguntas frecuentes

¿España, Alemania y Francia tienen convenio de renta con Colombia?

España (desde el 23 de octubre de 2008) y Francia (desde el 1 de enero de 2022) tienen convenios de renta vigentes con Colombia, pero Alemania no; la DIAN lista solo un acuerdo de navegación marítima y aérea de 1971 para Alemania.

¿Necesito apostilla para firmar un poder desde España, Alemania o Francia?

Los cuatro países son partes del Convenio de La Haya sobre la apostilla. La autoridad que expide la apostilla depende de su país y del documento, así que pregunte al notario o a la oficina que lo expidió.

¿Puedo entrar a Colombia sin visa para ver inmuebles?

Los titulares de pasaporte español, alemán y francés están exentos de visa para estancias cortas que no generen pagos en Colombia. Corta estancia significa menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.

¿Hay un umbral de reporte para enviar dinero desde Alemania?

Desde el 1 de enero de 2025, el Bundesbank exige reportar los pagos superiores a 50.000 euros entre un residente en Alemania y un no residente. Los traslados entre sus propias cuentas no son reportables.

¿El Modelo 720 de España aplica a un inmueble en Colombia?

El Modelo 720 tiene un bloque para inmuebles en el extranjero, y la AEAT expresa el límite de presentación en 50.000 euros. Si le aplica depende de su caso, así que confírmelo con un asesor en España.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.