Comprar casa en Colombia desde México

Si usted vive en México y quiere comprar en Colombia, la compra se rige por las reglas colombianas, mientras que el SAT tiene sus propias reglas para los ingresos del extranjero. Esta guía separa ambos temas. Es una guía educativa y no constituye asesoría legal ni fiscal.

¿Qué se mantiene igual en Colombia, sin importar su pasaporte?

El trámite es una escritura firmada ante notario y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, bajo la Superintendencia de Notariado y Registro. Los pasos son los mismos para compradores mexicanos; vea la guía de compra paso a paso.

La inversión extranjera en inmuebles colombianos debe canalizarse a través del mercado cambiario. El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones de canalización obligatoria; su propio ejemplo es el de un no residente que compra un apartamento en Cartagena. Canalice la transferencia por el mercado cambiario y pregunte a su banco qué debe indicar la transferencia. El registro de la inversión extranjera tiene su propia guía. Un contador en Colombia puede confirmarle cómo grava Colombia ese arrendamiento; vea el impuesto en Colombia sobre ingresos por arriendo.

¿Cómo grava México una propiedad en Colombia?

Según el artículo 1, fracción I, de la Ley del ISR, los residentes en México pagan impuesto por todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan. Eso incluye las rentas de un inmueble en el extranjero.

El SAT no da una línea específica para rentas de un inmueble en el extranjero. Su guía de llenado de la declaración anual para arrendamiento pregunta si el ingreso fue por arrendamiento, subarrendamiento o ambos, y no nombra una línea para inmuebles en el extranjero. Sí tiene una pregunta general: si obtuvo ingresos y pagó impuestos en el extranjero, o tiene impuesto pendiente de acreditar. El artículo 90 de la misma ley excluye los ingresos de fuente extranjera de los pagos provisionales, salvo el caso de salarios del artículo 96. Pregunte a su contador cómo reportar la renta colombiana y el impuesto que pague en Colombia.

¿Qué es la declaración informativa REFIPRE (forma 63)?

No encontramos un formato general para declarar cuentas o bienes en el extranjero de una persona física. Lo que sí encontramos es la declaración informativa REFIPRE, forma oficial 63, que, según el SAT, los residentes en México presentan durante febrero por los ingresos del ejercicio anterior sujetos a regímenes fiscales preferentes. La ley considera como tales los ingresos que no están gravados en el extranjero o lo están con un impuesto inferior al 75 % del impuesto sobre la renta que se causaría y pagaría en México. La página del SAT no indica un umbral en pesos.

El artículo 178 exige además la misma declaración por ingresos de territorios señalados en las disposiciones transitorias de la ley y por operaciones realizadas a través de entidades extranjeras transparentes fiscalmente o figuras jurídicas extranjeras. El reporte bancario bajo el CRS es otro tema y no usa este formato. Si algún ingreso suyo en Colombia cae bajo el REFIPRE es una pregunta para su contador.

¿Existe un convenio tributario México–Colombia?

Sí. La lista de la DIAN muestra un convenio de renta con los Estados Unidos Mexicanos, vigente desde el 11/07/2013, Ley 1568 de 2012. Un concepto posterior de la DIAN indica que el convenio entró en vigor el 1 de enero de 2014. No encontramos una página propia del SAT que nombre a Colombia en su lista de convenios. Pregunte a su asesor qué fecha y qué disposiciones importan para su renta.

¿Puede firmar desde México? Apostilla y poder

México y Colombia son partes del Convenio de La Haya sobre la apostilla. La tabla de estado de la HCCH muestra la entrada en vigor el 14 de agosto de 1995 para México y el 30 de enero de 2001 para Colombia. Según la HCCH, los documentos federales los apostilla la Secretaría de Gobernación, y hay 32 autoridades competentes para los documentos estatales. Pregunte a su notario qué autoridad atiende su documento y lea la guía de poder desde el exterior.

Envío de dinero y reporte bancario

Del lado colombiano, el dinero debe pasar por el mercado cambiario. Pregunte a su banco qué debe indicar la transferencia. Los bancos pueden pedir documentos sobre el origen de los fondos; pregunte a su banco qué necesita.

Del lado mexicano, no encontramos en páginas de Banxico o del SAT un umbral de declaración para personas físicas por transferencias bancarias enviadas al extranjero. El SAT sí exige una declaración aduanera a quien entre o salga de México con más del equivalente a 10.000 dólares en efectivo, cheques, órdenes de pago u otros instrumentos similares; eso aplica al dinero que se lleva consigo, no a las transferencias.

Sobre el intercambio de información, la tabla de relaciones activadas de la OCDE, actualizada por última vez el 1 de octubre de 2026, incluye a Colombia hacia México y a México hacia Colombia como "CRS MCAA activated". Pregunte a su banco qué reporta.

Visa: lo básico con pasaporte mexicano

Los pasaportes mexicanos están en la Lista A de la Cancillería. Según su página de visas, sus titulares pueden ingresar, permanecer y salir de Colombia sin visa para actividades de corta estancia, entre ellas negocios, ocio, turismo o interés cultural, siempre que no generen pagos por servicios, salario o sueldo en Colombia. La Resolución 5488 de 2022 define la corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.

Aparte, la visa M Inversionista en el caso de inmuebles exige la titularidad exclusiva del extranjero por un valor mínimo de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV) a la fecha de la solicitud, además de los extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea la guía de visas.

Preguntas para llevar a sus asesores

Lleve a su primera reunión nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página. Las partes del lado colombiano de el Colombia Owner Kit (calendario, listas de verificación, cartas en español, paquete de registros del BanRep y listas de preguntas) le sirven, pero la hoja de país de residencia del kit hoy es la de Estados Unidos, con una hoja de México programada para marzo de 2027; por eso, para las reglas de su país use hoy a su propio asesor.

• Abogado o contador en Colombia: ¿Qué impuestos y registros aplican a mi compra y a mi renta, y cómo documento la canalización por el mercado cambiario?
• Contador en México: ¿Cómo reporto la renta colombiana y el impuesto pagado, cómo se aplica el convenio y me toca el REFIPRE o la forma 63?
• Su banco: ¿Qué necesita para una transferencia internacional y qué reporta?
• Notario: ¿Qué autoridad apostilla mi poder?

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Existe un convenio de renta entre México y Colombia?

Sí; la lista de la DIAN muestra un convenio de renta con México vigente desde el 11/07/2013, mientras que un concepto posterior de la DIAN indica que entró en vigor el 1 de enero de 2014. Pregunte a su asesor qué fecha y qué disposiciones importan para su renta.

¿México grava la renta de una propiedad en Colombia?

Los residentes en México pagan impuesto por todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente. El SAT no da una línea específica para rentas de un inmueble en el extranjero, así que pregunte a su contador cómo reportarla.

¿Qué es el REFIPRE y la forma 63?

El REFIPRE es una declaración informativa, forma oficial 63, que los residentes en México presentan durante febrero por ingresos sujetos a regímenes fiscales preferentes. Si algún ingreso suyo en Colombia cae bajo ese régimen es una pregunta para su contador.

¿Puedo entrar a Colombia sin visa para ver inmuebles?

Los pasaportes mexicanos están en la Lista A de la Cancillería, así que sus titulares pueden entrar a Colombia sin visa para estancias cortas que no generen pagos en Colombia. La Resolución 5488 de 2022 define la corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos que determine la norma.

¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.