Comprar sobre planos en Colombia: qué revisar

Los extranjeros pueden comprar sobre planos en Colombia. Con frecuencia pagan antes de que exista la unidad. Los principales riesgos son quién guarda el dinero y qué dice el contrato. En ventas antes de la obra, los compradores suelen pagar a una sociedad fiduciaria. La Superintendencia Financiera (SFC) vigila esa sociedad. Por regla general, la fiduciaria entrega el dinero al constructor solo cuando se cumplen las condiciones del contrato.

Cada proyecto tiene sus propias condiciones. Esta guía no recomienda ningún proyecto ni estructura.

Qué es

¿Cuáles son las etapas habituales?

Las fases habituales son:

1. Ventas antes de la obra.
2. Punto de equilibrio.
3. Construcción.
4. Entrega.
5. Escrituración y registro.

El punto de equilibrio es el nivel de ventas o financiación que necesita el proyecto. Debe alcanzarlo antes de que la fiduciaria libere los recursos para construir. El orden y los nombres pueden variar según el proyecto. La propiedad solo se transfiere cuando se registra la escritura. Vea la guía de compra paso a paso.

¿Dónde queda su dinero antes de la construcción?

• En ventas antes de la obra, los compradores suelen pagar a un encargo fiduciario o a una fiducia inmobiliaria. Una sociedad fiduciaria vigilada por la SFC administra esos recursos.
• Por regla general, la SFC exige que la fiduciaria invierta los recursos de ventas antes de la obra. Por regla general, solo puede entregarlos al constructor cuando se cumplen las condiciones del contrato. La fiduciaria tiene obligaciones de medio y no de resultado. No garantiza el proyecto (concepto SFC 2008068357-003).
• La Circular Básica Jurídica de la SFC (Parte II, Título II, Cap. I, num. 5.2) exige verificaciones previas. Antes de entregar recursos al constructor, la fiduciaria revisa la tradición del terreno y las licencias. Revisa también la solvencia del constructor, las fuentes de financiación y los seguros. Debe verificar que el punto de equilibrio no comprometa la viabilidad del proyecto. Estos son algunos de los controles exigidos.
• Si no se alcanza el punto de equilibrio, lo que ocurre (devolución, plazos, rendimientos) depende del contrato. Lea esa cláusula con su abogado antes de pagar.

Pasos

¿Qué debe leer con cuidado con su abogado?

1. Revise: La fecha de entrega y qué pasa si se atrasa.
2. Revise: Los ajustes o la indexación del precio.
3. Revise: La tolerancia en cambios de área y los acabados.
4. Revise: Qué compra exactamente: la unidad, el parqueadero, el depósito y sus matrículas.
5. Revise: La inspección en la entrega y cómo reclamar por defectos después de la entrega.

La guía de la promesa de compraventa explica las arras, la cláusula penal y las condiciones, incluida la condición de que la constructora termine el proyecto. Un arquitecto o un ingeniero estructural también puede ayudarle a leer los documentos técnicos.

Costos e impuestos

Dinero del exterior y costo fiscal

Las compras sobre planos pueden tener muchas cuotas. Maneje y declare cada pago del exterior de la misma manera. Vea cómo enviar dinero desde el exterior y el registro de la inversión extranjera (régimen de inversiones internacionales del Banrep). El artículo 90 del Estatuto Tributario excluye del costo de los bienes raíces las sumas pagadas fuera de entidades financieras (Estatuto Tributario). Pregunte a su contador público cómo pagar.

Documentos

¿Qué debe mostrarle la constructora?

• Quien adelante planes de vivienda debe radicar documentos ante la autoridad municipal o distrital que vigila la enajenación de vivienda. El responsable del plan de vivienda debe incluir el folio de matrícula reciente, los modelos de contratos y el presupuesto financiero. La lista incluye la licencia, con una excepción legal para ventas anteriores a ella. Si el lote tiene hipoteca, ese responsable debe incluir el compromiso del acreedor de liberar las unidades. Los compradores deben tener acceso permanente a estos documentos (Ley 962 de 2005, art. 71). Pida verlos.
• La vivienda nueva necesita una certificación técnica de ocupación antes de su ocupación. Un supervisor técnico independiente la expide (Ley 1796 de 2016, art. 6). En proyectos de cinco o más unidades de vivienda, ciertas fallas estructurales generan un deber de amparo. Deben ocurrir dentro de los diez años siguientes a esa certificación. El constructor o enajenador debe cubrir los perjuicios patrimoniales de los propietarios. Puede usar su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros (Ley 1796 de 2016, arts. 8 y 9, en proyectos de cinco o más unidades de vivienda). Pregunte cómo se otorga ese amparo.

Fuentes

• concepto SFC 2008068357-003
• Ley 962 de 2005, art. 71
• Ley 1796 de 2016, arts. 8 y 9
• régimen de inversiones internacionales del Banrep
• Estatuto Tributario

Esta guía es información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Para su compra, consulte a un abogado inmobiliario colombiano y a un contador público. Pregunte a un asesor tributario y a un abogado de su país cómo le afecta allá. Cómo encontrar servicios de confianza explica cómo comprobar que un abogado colombiano está inscrito.

Responda el cuestionario gratuito.

Preguntas frecuentes

¿Es seguro comprar sobre planos en Colombia?

Los riesgos dependen del proyecto y del contrato. Los compradores en ventas antes de la obra suelen pagar a una fiduciaria vigilada por la SFC. Por regla general, entrega el dinero al constructor solo cuando se cumplen las condiciones del contrato. La SFC indica que la fiduciaria no garantiza el proyecto.

¿Qué pasa si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio?

El contrato define devolución, plazos y rendimientos. Revise esa cláusula con un abogado colombiano antes de pagar.

¿Qué documentos puedo pedirle a la constructora?

Quien adelante planes de vivienda debe radicar documentos ante la autoridad municipal o distrital que vigila la enajenación de vivienda. Incluyen folio de matrícula reciente, modelos de contratos, presupuesto financiero y licencia, con la excepción legal. La Ley 962 de 2005, art. 71, exige acceso permanente de los compradores a esos documentos.

¿Hay alguna garantía por defectos estructurales?

En proyectos de vivienda nueva de cinco o más unidades, la Ley 1796 de 2016 exige amparo por ciertas fallas estructurales. Aplica dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación. Cubre los perjuicios patrimoniales de los propietarios. El constructor o enajenador debe cubrirlos. Pregunte cómo otorga ese amparo.

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