RUT y NIT para extranjeros que compran en Colombia

Qué es

Usted necesita RUT y NIT cuando sus obligaciones tributarias o de información exigen inscribirse ante la DIAN. Ser extranjero, por sí solo, no determina si debe hacerlo antes de comprar un inmueble.

El RUT es el registro tributario de la DIAN. El NIT es el número de identificación tributaria. Lea las definiciones y las instrucciones de inscripción de la DIAN antes de elegir el trámite.

Antes de la escritura, pida a un contador en Colombia que revise la compra, el uso que dará al inmueble y su residencia fiscal. Confirme también la identificación que exigen la notaría y el banco. Poder identificarse con pasaporte no significa que no tenga obligaciones tributarias.

¿Cuál es la diferencia entre RUT y NIT?

La DIAN explica ambos conceptos:

Tipo	Regla
RUT: Registro Único Tributario.	Es el registro de su identidad, ubicación, actividades y responsabilidades ante la entidad.
NIT: Número de Identificación Tributaria.	Es el número único que lo identifica para asuntos tributarios, aduaneros y de control cambiario.

El RUT es el registro; el NIT es el número. Ninguno reemplaza el pasaporte o la cédula de extranjería. Tampoco reemplazan el registro de inversión ante el Banco de la República.

A quién aplica

¿Qué cambia al comprar, arrendar o vender?

Comprar. La lista de obligados de la DIAN incluye a los inversionistas extranjeros que deben cumplir deberes formales. También incluye a los no residentes con obligaciones fiscales en Colombia. La revisión depende de sus obligaciones, no solo de su nacionalidad. Confírmelas antes de pagar o firmar. Esta guía no establece una exención general del RUT para compradores.
Arrendar. El arriendo de un inmueble en Colombia es ingreso de fuente nacional según el artículo 24 del Estatuto Tributario. Antes de iniciar, revise inscripción, facturación y declaraciones. Consulte la tributación de arriendos para propietarios extranjeros.
Vender. La utilidad de la venta de un inmueble colombiano también es de fuente nacional. Un cambio de titular de inversión extranjera puede exigir una declaración por la operación conforme al artículo 326. Coordine el RUT y la declaración con su contador antes del cierre. Vea cómo vender y girar el dinero al exterior.
Declarar renta. Si debe presentar una declaración, necesita la inscripción. Para las personas naturales extranjeras sin residencia fiscal en Colombia, el artículo 592, numeral 2, contempla una excepción. Todos sus ingresos deben estar sujetos a la retención de los artículos 407 a 411 y esta debe haberse practicado. Los demás no residentes deben revisar las reglas que les corresponden. No suponga que cualquier retención, o no recibir arriendos, resuelve todas las obligaciones.

La DIAN indica que, por regla general, debe inscribirse antes de iniciar la actividad económica o cumplir la obligación. Para personas naturales que adquieren la calidad de declarantes durante el año, contempla un plazo ligado al vencimiento de la declaración. Consulte cuál regla corresponde a su caso. No deje la revisión de documentos para el último día.

Pasos

¿Cómo se inscribe desde Colombia o desde el exterior?

Revise el canal disponible. Empiece en la página de inscripción de la DIAN. El paso a paso publicado para autogestión usa cédula de ciudadanía colombiana. No dé por hecho que ese mismo proceso acepta pasaporte extranjero.
Solicite atención asistida si la necesita. La norma permite la inscripción presencial, directamente o mediante apoderado acreditado.
Confirme la modalidad de cita disponible para su caso. El apoderado no necesita ser abogado.
Considere la videoatención. La DIAN ofrece citas de inscripción en el RUT por videollamada, sin importar su país de residencia. Siga el correo de confirmación y envíe los soportes por el canal que allí se indique.
Si está en el exterior y no puede usar los demás canales, puede solicitar el trámite por PQSR. Las instrucciones de la DIAN para personas naturales en el exterior piden documentos de identidad escaneados y el pasaporte con la fecha de salida. Si por política migratoria no tiene esa constancia, informe la fecha por escrito. Si nunca ha ingresado a Colombia, consulte cómo acreditar su situación.
Conserve el certificado definitivo. Radicar una solicitud o guardar un borrador no completa la inscripción. La DIAN envía el certificado cuando valida y formaliza el trámite.

Costos

¿Cuánto cuesta y qué errores debe evitar?

La DIAN indica que la inscripción y el formulario son gratuitos. Un apoderado o traductor puede cobrar honorarios aparte; acuerde su valor antes. La entidad también aclara que no necesita una cuenta bancaria para inscribirse.

Para seguir con la compra, vuelva al paso a paso. Información educativa; no constituye asesoría legal ni tributaria. Un contador en Colombia debe determinar sus obligaciones.

Documentos

¿Qué documentos necesita?

El artículo 1.6.1.2.11 del Decreto 1625, modificado por el Decreto 678 de 2022, exige a la persona natural copia del documento de identidad y exhibición del original. El instructivo de identificación de la DIAN reconoce el pasaporte vigente para los extranjeros que no se identifican con cédula de extranjería según las reglas de registro.

Su documento de identidad y una copia legible.
La dirección, el país de residencia, el correo electrónico y el teléfono correctos.
Su actividad económica real y las responsabilidades que identifique con su contador.
Si actúa mediante apoderado, copia de su identificación, el documento del apoderado y el poder.

Para el apoderado, la norma exige el original del poder especial o copia del poder general. Si el poder general tiene más de seis meses, también exige certificación notarial de vigencia. Antes de otorgar un poder en el exterior, confirme cómo debe autenticarse o traducirse.

Errores frecuentes

Confundir el RUT con una visa o un certificado de tradición.
Registrar actividades o responsabilidades que no corresponden a su caso.
Dejar un correo electrónico que ya no usa.
Suponer que el registro ante el Banco de la República completa el trámite ante la DIAN.

Fuentes oficiales

Siguiente paso

Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.

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Preguntas frecuentes

¿RUT y NIT son lo mismo?

No. El RUT es la inscripción ante la DIAN. El NIT es el número de identificación tributaria. Ninguno equivale a una visa ni al registro de inversión extranjera.

¿Todo comprador extranjero necesita RUT antes de escriturar?

La DIAN vincula la inscripción con las obligaciones tributarias y los deberes formales. Pida a un contador que revise la compra y el uso del inmueble antes del cierre. Confirme los requisitos de la notaría y del banco. La nacionalidad por sí sola no establece una exención ni una obligación universal.

¿Puedo tramitar el RUT desde el exterior?

La DIAN ofrece videoatención sin importar el país de residencia. Si está en el exterior y no puede usar los demás canales autorizados, puede solicitar la inscripción por PQSR con los soportes exigidos. Confirme el canal para su pasaporte; no suponga que la autogestión con cédula de ciudadanía le sirve.

¿Cuánto cobra la DIAN por sacar el RUT?

La inscripción y el formulario son gratuitos. Los honorarios de un asesor, apoderado o traductor son independientes.

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