Estudio de títulos y cierre de compraventa en Colombia

El cierre de una compra en Bogotá o en otra ciudad de Colombia incluye estudio de títulos, escritura pública y registro. Son funciones distintas. Una empresa de títulos al estilo estadounidense puede no hacerlas ni garantizarlas todas.

Qué es

Funciones separadas

El procedimiento oficial de compra de inmuebles separa la escritura del registro. Si le ofrecen un servicio de “title services” o “title closings”, pida que el contrato indique qué incluye y quién responde por cada tarea.

Responsable	Función y límites
Su abogado	hace o coordina el estudio de títulos, le explica los riesgos y revisa el contrato de compra. El capítulo inmobiliario de la guía oficial de inversión describe este estudio como un análisis jurídico de la propiedad y de las transferencias anteriores.
La notaría	recibe las declaraciones de las partes y autoriza la escritura pública. El notario debe actuar con imparcialidad. Responde por la regularidad formal del instrumento. No responde por la veracidad de todas las declaraciones ni por todos los aspectos de la capacidad legal de los interesados (Decreto 960 de 1970, artículos 7 y 9).
La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos	califica el documento y lo inscribe si cumple los requisitos legales. El registro sirve para efectuar la tradición del dominio; no es un archivo opcional de copias (Ley 1579 de 2012, artículos 2 y 16).

Consulte qué hace la notaría y cómo verificar la inscripción de un abogado antes de contratar.

Estudio y seguro de título

El estudio es una revisión jurídica. El seguro de título es un contrato que cubre determinadas pérdidas según sus condiciones; la autoridad estadounidense de protección financiera explica ese producto en Estados Unidos. La escritura colombiana, el certificado de tradición y el concepto del abogado no son esa póliza.

Si le ofrecen un seguro de título para un inmueble colombiano, pida el nombre de la aseguradora, el clausulado, el inmueble asegurado, las exclusiones y el procedimiento de reclamación. Solicite a su abogado que confirme la cobertura antes de confiar en ella. Una promesa de “título seguro” no equivale a una póliza.

Pasos

Revise antes de comprometerse. Pida al abogado que examine los títulos y la promesa de compraventa antes de aceptar fechas de pago.
Confirme los documentos con la notaría. El procedimiento oficial enumera la identificación de las partes, el certificado de tradición, la promesa, el pago del predial y el paz y salvo de valorización. Consulte los documentos adicionales para sociedades, apoderados o condiciones particulares del predio.
Acuerde cuándo pagar y firmar. Deje por escrito quién resolverá los problemas de títulos y quién hará seguimiento al registro. Consulte cómo proteger el pago. Si firmará desde otro país, revise el poder para comprar desde el exterior.
Firme la escritura. Una vez autorizada, preséntela en la oficina de registro correspondiente al inmueble con los soportes de pago exigidos. La radicación no demuestra que el registro haya terminado.
Verifique la inscripción. Obtenga un certificado actualizado que muestre la compraventa. Si la oficina devuelve el documento sin registrarlo, pida que se revise la causa y se haga la corrección necesaria (Ley 1579 de 2012, artículos 22 y 67).

Costos

Pida por separado los honorarios del abogado, el costo de los certificados, los derechos notariales, los derechos de registro y los impuestos aplicables. Confirme qué incluye cada cotización. Consulte los conceptos de gastos de cierre. Esta guía no fija tarifas ni plazos de entrega.

Suponer que el asesor del vendedor también protege sus intereses.
Leer solo el certificado sin revisar los documentos que sustentan las anotaciones.
Confundir la firma o la radicación de la escritura con el registro terminado.
Dejar problemas de títulos pendientes por cumplir una fecha de firma.

Documentos

Pida un concepto escrito que indique los documentos revisados, los riesgos y lo que debe resolverse antes de pagar o firmar. La guía oficial sobre inmuebles recomienda revisar el certificado de tradición, las escrituras anteriores, los soportes tributarios del predio y la información de uso del suelo. Pida al abogado que revise:

Si el vendedor es propietario y cómo se transmitió el dominio en los negocios anteriores.
Las hipotecas, los embargos, las servidumbres y otras anotaciones que afecten el inmueble.
El efecto jurídico de las anotaciones relevantes y sus documentos de soporte.
Si el inmueble ofrecido corresponde al que aparece en los títulos.
Qué revisión adicional requiere el uso que usted piensa darle.

El certificado de tradición y libertad muestra la historia jurídica registrada. Solicítelo mediante los servicios oficiales de la SNR. Es un documento para el estudio, no la conclusión del abogado. Vea cómo leer el certificado. Si compra un apartamento, revise también los parqueaderos y las zonas de uso exclusivo.

Fuentes

Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Pida a un abogado inmobiliario colombiano que revise los documentos de su compra.

Información educativa; no constituye asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.

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Preguntas frecuentes

¿Quién se encarga del cierre de una compraventa en Bogotá?

Su abogado revisa los títulos y lo asesora. La notaría autoriza la escritura. La Oficina de Registro califica e inscribe el documento. Pida a quien ofrezca gestionar el cierre que identifique al responsable de cada tarea.

¿El certificado de tradición reemplaza el estudio de títulos?

No. El certificado muestra la historia registrada. El abogado debe revisar las escrituras y los soportes relevantes para evaluar los riesgos.

¿Basta con firmar la escritura para quedar como propietario?

La firma en notaría no completa el registro. Tramite la inscripción y obtenga un certificado de tradición actualizado que muestre la compraventa.

¿El estudio de títulos incluye un seguro de título?

El estudio es una revisión jurídica, no una póliza. Si le ofrecen un seguro, pida el nombre de la aseguradora y las condiciones. Confirme la cobertura con su abogado.

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