Valorización y plusvalía de un inmueble
La valorización es una contribución por obras públicas que benefician al inmueble. Es un gravamen real sobre la propiedad. La participación en plusvalía es la parte pública del aumento del valor del suelo por decisiones urbanísticas. Una vía distinta puede cubrir obras públicas que cumplan los requisitos. Ambos cobros pueden recaer sobre un inmueble. Son distintos del predial y del impuesto sobre la ganancia de una venta.
Qué es
¿Qué es la valorización y por qué importa al comprar?
La valorización es una contribución sobre inmuebles beneficiados por una obra pública. Constituye un gravamen real sobre la propiedad. La norma es el Decreto 1604 de 1966. Este decreto cambió el nombre del antiguo impuesto de valorización por contribución de valorización (art. 1). La entidad nacional, departamental o municipal que ejecute la obra la establece, la distribuye y la recauda (art. 2). El artículo 12 la define como gravamen sobre la propiedad inmueble y ordena comunicarla al registrador para su inscripción (Decreto 1604 de 1966).
El artículo 13 prohíbe a los registradores inscribir una escritura sobre un inmueble afectado hasta que ocurra una de dos cosas. O la entidad pide cancelar el gravamen por estar totalmente pagado, o autoriza la inscripción por estar al día en las cuotas exigibles. El artículo 13 también exige que el gravamen aparezca en el certificado de tradición. Esa prohibición se dirige a los registradores. El texto de 1966 habla de un libro especial. No confirmamos cómo lleva hoy cada oficina de registro este gravamen, así que lea el certificado mismo.
En la valorización nacional, los saldos sin pagar causan intereses de financiación. La mora causa la tasa de mora de la DIAN. Los departamentos, distritos y municipios pueden usar esa misma tasa de mora (Decreto 1604 de 1966, art. 11). Para el régimen nacional, el Decreto 1394 de 1970 permite plazos no inferiores a dos años ni superiores a cinco (arts. 54 y 55). No confirmamos ningún esquema de cuotas vigente en una ciudad. En Bogotá, el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) ofrece en línea el "Certificado de Estado de Cuenta para Trámite Notarial (paz y salvo)" (Bogotá).
¿Qué es la participación en plusvalía?
La participación en plusvalía es la parte pública del aumento del valor del suelo causado por una decisión urbanística. Difiere del impuesto sobre la ganancia del vendedor. La ley también permite una vía distinta para obras públicas previstas en los planes correspondientes. Esa vía exige que no se haya usado la contribución de valorización para financiarlas. La Ley 388 de 1997, arts. 73 a 90, cubre acciones urbanísticas que regulan el uso del suelo y aumentan su aprovechamiento. Las entidades públicas tienen derecho a participar en las plusvalías resultantes (art. 73, Función Pública).
El artículo 74 enumera los hechos generadores:
- Incorporar suelo rural a suelo de expansión urbana o considerarlo suburbano.
- Establecer o modificar el régimen o la zonificación de usos del suelo.
- Autorizar mayor aprovechamiento en edificación al elevar el índice de ocupación, el de construcción o ambos.
La tasa de participación puede oscilar entre el 30 % y el 50 % del mayor valor por metro cuadrado (art. 79).
El porcentaje puede ser cualquiera dentro de ese rango. En Bogotá, el Decreto Distrital 790 de 2017, art. 9, reproduce el Acuerdo 118 de 2003, art. 6: 50 % del 1 de enero de 2006 en adelante (Alcaldía de Bogotá). La Secretaría Distrital de Planeación expide un oficio sobre la vigencia o exigibilidad del gravamen para un predio determinado (Bogotá).
¿En qué se diferencian del predial y del impuesto sobre su propia ganancia?
El predial es un cobro distinto; vea cómo pagar el predial siendo propietario extranjero. La valorización sigue a una obra pública, y la plusvalía sigue a una decisión de ordenamiento.
El impuesto sobre su propia ganancia es una tercera cosa. La utilidad por vender un activo fijo que se poseyó dos años o más es ganancia ocasional dentro del impuesto de renta. La de un activo poseído menos de dos años es renta ordinaria (Estatuto Tributario, art. 300). Eso no es la plusvalía municipal. Vea cómo vender un inmueble en Colombia y sacar el dinero.
Pasos
¿Cómo puede revisarlas antes de comprar?
- Lea el certificado de tradición y libertad. Allí debe aparecer el gravamen de valorización. También figuraría una liquidación de plusvalía inscrita.
- Pida a su abogado solicitar el paz y salvo de valorización a la entidad que impuso el cobro. El certificado del IDU en Bogotá es un ejemplo.
- Pregunte al municipio si la plusvalía está vigente o es exigible para el predio. En Bogotá corresponde al oficio de Planeación descrito arriba.
La lista gratuita de debida diligencia en una página es un punto de partida para los documentos. El Colombia Owner Kit tiene una lista de compra que incluye el paz y salvo de predial y valorización. Su guía de señales de alerta explica un certificado ficticio con una anotación de valorización. Su hoja de ruta de venta incluye saldar cualquier valorización antes de vender.
Costos
¿Quién paga y qué puede decir la promesa?
Las fuentes que revisamos no dicen cómo se reparten estos cobros entre comprador y vendedor en una venta entre particulares, así que es un asunto del contrato. El registro puede depender de que un gravamen de valorización esté pagado o autorizado. Resuelva este punto antes del cierre. La promesa de compraventa es donde las partes distribuyen estos conceptos, como muestra la guía de gastos de cierre para otros cobros. Pida a su abogado que deje por escrito quién salda cualquier valorización o plusvalía y cómo se maneja un saldo pendiente en el cierre.
Documentos
Preguntas para su abogado, el municipio y su contador público
- Su abogado en Colombia: ¿El certificado muestra algún gravamen de valorización o inscripción de plusvalía, y hay paz y salvo de la entidad que lo impuso?
- Su abogado en Colombia: ¿Cómo debe repartir la promesa cualquier valorización o plusvalía pendiente, y qué ocurre en el cierre si queda un saldo?
- El municipio o la entidad que impuso el cobro: ¿Hay alguna valorización o plusvalía vigente o exigible para este inmueble?
- Su contador en Colombia: ¿Cómo se aplicaría la ganancia ocasional cuando yo venda, y me afecta la regla de los dos años?
- Su profesional tributario habilitado en su país: ¿Podrían estos cobros importar para mi reporte en una venta futura?
Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las normas y los trámites de cada ciudad cambian; confírmelos para su inmueble con su abogado y la entidad local.
Plazos
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía?
El artículo 83 fue reescrito por el Decreto Ley 019 de 2012, art. 181. Según ese texto, la participación solo se le puede exigir al propietario o poseedor en dos pasos. El efecto de plusvalía debe tener liquidación e inscripción en el folio de matrícula. Una vez cumplido lo anterior, debe ocurrir una de estas situaciones:
- Solicitud de licencia de urbanización o construcción.
- Cambio efectivo de uso.
- Transferencia de dominio, para los hechos generadores 1 y 3 del art. 74.
- Adquisición de títulos que representen derechos adicionales de construcción.
La Corte Constitucional declaró ese artículo parcialmente constitucional en la Sentencia C-249 de 2019.
El artículo 81 agrega dos reglas. Una vez en firme la liquidación, se ordena su inscripción en cada folio. Para registrar una transferencia de dominio se exige el certificado de la administración que acredite que se pagó la plusvalía. Cómo se aplican los artículos 81 y 83 a un inmueble concreto es una pregunta para su abogado en Colombia.
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Educational information, not legal or tax advice.
Fuentes oficiales
- Decreto 1604 de 1966
- arts. 54 y 55
- Bogotá
- Función Pública
- Alcaldía de Bogotá
- Bogotá
- Estatuto Tributario, art. 300
- Sentencia C-249 de 2019
Siguiente paso: haga el cuestionario gratuito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la valorización en Colombia?
Es una contribución sobre inmuebles beneficiados por una obra pública. La entidad nacional, departamental o municipal que ejecuta la obra establece y recauda el cobro. Es un gravamen real sobre la propiedad según el Decreto 1604 de 1966.
¿La plusvalía es lo mismo que el impuesto sobre mi ganancia al vender?
No. La participación en plusvalía es una parte municipal del aumento del valor del suelo causado por decisiones de ordenamiento. La utilidad por vender un activo fijo que se poseyó dos años o más es ganancia ocasional dentro del impuesto de renta.
¿Cómo reviso estos cobros antes de comprar?
Lea el certificado de tradición y libertad. Confirme que su abogado en Colombia tiene un paz y salvo de valorización de la entidad que impuso el cobro. Confirme además que ha preguntado al municipio si hay algún gravamen de plusvalía vigente o exigible para el predio. Su abogado también puede confirmar cómo se aplica a su inmueble.
¿Quién paga la valorización o la plusvalía en una compra?
Las fuentes que revisamos no dicen cómo se reparten estos cobros entre comprador y vendedor en una venta entre particulares. Pida a su abogado que deje en la promesa quién salda cualquier saldo pendiente.
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