Comprar inmueble en Colombia como extranjero: pasos

Los extranjeros pueden comprar finca raíz en Colombia, y muchos lo hacen: apartamentos en Medellín, unidades frente al mar en la costa Caribe, casas en las afueras de Bogotá. El proceso no es complicado una vez usted entiende el orden de los pasos, pero sí es diferente a un cierre en Estados Unidos o Canadá en aspectos importantes: no existe una cultura de seguro de título, el notario cumple un papel central, la propiedad solo cambia de dueño cuando se registra la escritura y la forma en que su dinero entra al país tiene consecuencias duraderas. Esta guía recorre los pasos en el orden en que normalmente ocurren.

Paso 0: Arme su equipo antes de enamorarse de un inmueble

Como mínimo, usted necesitará un abogado colombiano especializado en finca raíz que trabaje para usted (no para el vendedor, la constructora ni el agente inmobiliario) y, si piensa arrendar el inmueble o pasar temporadas largas en Colombia, un contador colombiano. Si usted es ciudadano estadounidense o tiene green card, avísele desde el principio a su preparador de impuestos en Estados Unidos. Su banco colombiano o intermediario cambiario también hace parte del equipo, por la forma en que debe llegar el dinero de la compra (vea el Paso 4).

Paso 1: Tenga en regla su documento de identidad

Es común que los compradores extranjeros firmen con su pasaporte. Algunos obtienen la cédula de extranjería si tienen una visa que les da derecho a ella, pero no debe asumir que sea un requisito para comprar; pregúntele a su abogado y a la notaría qué documento aceptarán en su caso. Si usted no va a estar en Colombia para la firma, por lo general puede otorgar un poder —firmado ante un cónsul colombiano, o ante el funcionario autorizado en el exterior y luego apostillado (o legalizado si el país no es parte del Convenio de La Haya)— para que otra persona firme en su nombre. Si el poder no está en español, necesita traducción oficial al español; la traducción hecha en el exterior también debe apostillarse o legalizarse en el país de origen. Su abogado debe redactar el poder de manera que sea específico para la transacción.

Paso 2: Debida diligencia sobre el inmueble (estudio de títulos)

Antes de firmar cualquier documento que lo obligue, su abogado debe hacer un estudio de títulos. El documento central es el certificado de tradición y libertad, expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) a través de su servicio de certificados en línea. Allí aparecen el propietario inscrito, la cadena de transferencias anteriores y cualquier hipoteca, gravamen, embargo, limitación al dominio o demanda inscrita sobre el inmueble. Le explicamos cómo leerlo en nuestra guía del certificado de tradición y libertad.

Un buen estudio de títulos va más allá del certificado:

• Escrituras anteriores en la cadena de tradición, para confirmar que las transferencias fueron válidas.
• Impuesto predial: pida prueba de que está al día; consulte nuestra guía sobre el predial.
• Administración (cuotas del edificio o conjunto): solicite a la administración un paz y salvo que demuestre que no hay deudas.
• El reglamento de propiedad horizontal del edificio, sobre todo si piensa arrendar por días o temporadas cortas; consulte nuestra guía sobre el RNT.
• Servicios públicos y cualquier contribución de valorización que el municipio haya liquidado.
• La capacidad del vendedor: ¿el vendedor es el propietario inscrito?, ¿firman todos los copropietarios?, ¿se requiere el consentimiento del cónyuge?

Paso 3: La promesa de compraventa

La mayoría de las compras en Colombia comienzan con un contrato privado llamado promesa de compraventa: un compromiso de comprar y vender en las condiciones pactadas, con fecha y notaría para firmar la escritura, un cronograma de pagos y una sanción (cláusula penal) si alguna de las partes se retracta. En esta etapa normalmente se entrega un anticipo. Importante: la promesa no lo convierte en propietario. La propiedad se transfiere más adelante, cuando se registra la escritura. Pídale a su abogado que revise la promesa punto por punto: fechas de pago, qué pasa si el estudio de títulos revela problemas, quién asume cada gasto de cierre, y la fecha y el estado en que se entregará el inmueble.

Paso 4: Ingrese el dinero de la forma correcta

Este es el paso en el que los extranjeros se equivocan con más frecuencia. Cuando un no residente compra finca raíz en Colombia con dinero del exterior, esa compra es una inversión extranjera bajo el régimen cambiario que administra el Banco de la República. En la práctica, los fondos deben girarse desde el exterior a través del mercado cambiario regulado —un banco colombiano u otro intermediario autorizado— y declararse como inversión extranjera a nombre del comprador. Las normas aplicables están en la página del régimen de inversiones internacionales y en la página de normatividad cambiaria del Banco de la República. Pagarle al vendedor en el exterior, entregar efectivo o pasar el dinero por la cuenta local de un amigo o del agente puede dejarlo sin una inversión registrada, lo que le complicará sacar su dinero cuando venda. Lea nuestra guía sobre el registro de la inversión extranjera antes de girar cualquier suma, incluido el anticipo.

Paso 5: Defina a nombre de quién quedará la escritura

Comprar a nombre propio y comprar a través de una SAS colombiana (o de una sociedad extranjera) genera obligaciones distintas en Colombia y formularios distintos en Estados Unidos. Tome esta decisión antes de que se redacte la escritura, porque cambiarla después implica otra transferencia. Consulte a nombre propio o a través de una SAS.

Paso 6: Firme la escritura pública en la notaría

La venta se formaliza en una escritura pública que firman comprador y vendedor ante un notario colombiano. El notario verifica la identidad de las partes, incorpora los documentos exigidos (como el paz y salvo del predial) y expide las copias. Si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, el notario debe exigir el paz y salvo de las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad; si no lo hay, la Ley 675 de 2001, artículo 29, igual permite otorgar la escritura, pero en ella se deja constancia de esa circunstancia y el nuevo propietario queda solidariamente obligado con el anterior por las expensas comunes no pagadas. Por eso, exija el paz y salvo. El precio que figura en la escritura tiene efectos tributarios para ambas partes, ahora y cuando usted venda, así que desconfíe de cualquier sugerencia de declarar un precio inferior al que realmente pagó. Los derechos notariales y los impuestos y derechos asociados a la firma y al registro están fijados por la regulación y se reparten según la ley y lo pactado en su contrato; pídale a su abogado un estimado por escrito de los gastos de cierre en lugar de confiar en reglas generales.

Paso 7: Registre la escritura: en ese momento usted se vuelve propietario

Después de la firma, la escritura debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona donde está ubicado el inmueble; estas oficinas hacen parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. En Colombia, el registro es lo que transfiere la propiedad. Una vez hecho, solicite un certificado de tradición y libertad actualizado y confirme que usted (o su sociedad) aparece como propietario y que los gravámenes que debían cancelarse ya no figuran.

Paso 8: Después del cierre

• Lleve un archivo permanente con la promesa, la escritura, el certificado ya registrado, cada declaración de cambio o certificación bancaria del dinero que ingresó, las confirmaciones SWIFT y los recibos de los gastos de cierre.
• Asegúrese de que las facturas del predial del municipio le lleguen a usted o a su administrador del inmueble.
• Si va a arrendar el inmueble, revise si necesita RUT y si debe presentar declaración de renta en Colombia; consulte nuestra guía sobre el impuesto de renta por arriendos en Colombia.
• Si usted es contribuyente estadounidense, lea obligaciones tributarias en Estados Unidos por inmuebles en Colombia.

Señales de alerta

• Un vendedor o constructora que le pide pagar parte del precio en el exterior o en efectivo.
• Presión para firmar la promesa antes de que su abogado tenga el certificado de tradición y libertad.
• Un "abogado" recomendado y pagado por el vendedor como su única asesoría legal.
• Un proyecto sobre planos en el que usted no puede verificar quién es el dueño del lote ni qué licencias existen.

Preguntas frecuentes

¿Firmar la promesa me convierte en propietario?

No. La promesa fija las condiciones de compra. La propiedad se transfiere cuando se registra la escritura.

¿Quién debe revisar el inmueble antes de comprometerme?

Un abogado inmobiliario colombiano que trabaje para usted debe estudiar los títulos antes de que firme algo vinculante, incluidos el certificado y las escrituras anteriores.

¿Qué debo revisar después del registro de la escritura?

Solicite un certificado de tradición y libertad reciente. Confirme que aparece el propietario correcto y que se cancelaron los gravámenes que debían levantarse.

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