Comprar casa en Colombia desde España, Alemania o Francia
Comprar vivienda en Colombia generalmente requiere escritura pública y registro. Esto también aplica a compradores que viven en España, Alemania o Francia. El estatuto notarial regula la escritura y el estatuto registral regula su inscripción.
A quién aplica
España: arriendos y Modelo 720
En general, los residentes fiscales en España tributan por su renta mundial, con las reglas del convenio aplicable (AEAT: rentas extranjeras). Pregunte a un asesor tributario en España qué rentas y declaraciones corresponden a su caso.
España también exige el Modelo 720 para ciertos bienes en el exterior. Las reglas consultadas en 2026 agrupan los inmuebles del exterior en un bloque. Puede haber reporte si su valor de adquisición conjunto a 31 de diciembre supera 50.000 euros, con excepciones (AEAT: límite). En copropiedad se informa el valor de adquisición total y el porcentaje de participación (AEAT: titularidad compartida). La transmisión de bienes ya declarados puede exigir una nueva declaración. También puede exigirla un aumento superior a 20.000 euros del valor conjunto de ese bloque frente al que obligó a presentar la última declaración (AEAT: frecuencia).
España y Colombia tienen un convenio de renta vigente desde el 23 de octubre de 2008, según la lista de convenios de la DIAN. Pida al asesor que revise cómo se aplica al arriendo y al impuesto pagado en Colombia.
El Banco de España describe una declaración para el transporte físico de medios de pago por la frontera española desde 10.000 euros. Esa regla trata del dinero que se transporta. Pregunte al banco por los controles y reportes de una transferencia bancaria.
Alemania: renta y reporte de pagos
En general, una persona con residencia o estancia habitual en Alemania tiene obligación tributaria ilimitada por renta (EStG § 1). El arriendo es una categoría gravada (EStG § 2). El arriendo de un inmueble en otro país es renta extranjera (EStG § 34d).
En esta revisión de 2026, la DIAN solo lista un acuerdo de navegación marítima y aérea con Alemania, vigente desde 1971. No lista un convenio general de renta con ese país. Las reglas internas alemanas para aliviar la doble tributación incluyen EStG § 34c, con condiciones y límites. Pida a un asesor tributario habilitado en Alemania (Steuerberater) que revise el alivio y los formularios actuales para su caso.
Desde el 1 de enero de 2025, los pagos superiores a 50.000 euros entre residentes y no residentes en Alemania pueden exigir un reporte al Bundesbank, con excepciones. Los traslados entre cuentas propias no son reportables. Un pago posterior desde esa cuenta al vendedor se revisa por separado. Consulte al Bundesbank o al asesor si usted debe reportar el pago de la compra.
Francia: renta, cuentas y patrimonio inmobiliario
En general, los residentes fiscales en Francia declaran rentas francesas y extranjeras, con las reglas del convenio aplicable. Service Public incluye el formulario 2047 para ingresos recibidos en el exterior. Pregunte a un contador o abogado tributario francés qué declaraciones y apartados corresponden al arriendo colombiano.
El formulario 3916–3916 bis cubre cuentas reportables en el exterior y ciertos contratos. Una cuenta colombiana puede ser reportable. Pida al asesor que revise las condiciones y excepciones.
El inmueble extranjero también puede contar para el impuesto francés al patrimonio inmobiliario (IFI). En 2026, el umbral es un patrimonio inmobiliario neto gravable superior a 1,3 millones de euros al 1 de enero. En general, los residentes fiscales franceses incluyen inmuebles en Francia y en el exterior. Hay exenciones, reglas de convenios y una excepción temporal para nuevos residentes que cumplan sus condiciones (Service Public: IFI). Pida al asesor que revise si debe presentar esa declaración.
El convenio Francia–Colombia se firmó el 25 de junio de 2015. El Tesoro francés indica que entró en vigor el 1 de enero de 2022 y tiene efectos tributarios desde el 1 de enero de 2023.
Los viajes entre Francia y países fuera de la Unión Europea tienen reglas para transportar efectivo. La aduana francesa exige declarar el efectivo y los medios cubiertos que se transporten desde 10.000 euros. La regla incluye ciertas monedas y oro de alta pureza; no comprende cualquier objeto de oro. No es un límite para transferencias bancarias.
Por separado, el Banque de France exige reportar en veinte días una operación de inversión directa desde 15 millones de euros. Su definición incluye inversión inmobiliaria. Estos son los umbrales consultados en 2026.
¿Puede visitar Colombia para ver inmuebles?
El texto vigente de la Resolución 5488 de 2022, artículo 3, lista A, permite tránsito aeroportuario o visita corta sin visa. Esto cubre a titulares de pasaporte español, alemán o francés. Las actividades no deben generar pagos por servicios, salario o sueldo en Colombia. La norma define corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos previstos. Migración Colombia decide el permiso de ingreso y permanencia que corresponda.
Comprar un inmueble no garantiza una visa. Para la modalidad inmobiliaria, Cancillería exige titularidad exclusiva y un valor mínimo de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes al solicitarla. Los requisitos publicados incluyen certificado de tradición y extractos de inversión de Banrep, mientras no exista un convenio de consulta interna. También aplican otros requisitos de visa. Consulte a un abogado migratorio colombiano para su caso y vea la guía de visas.
Pasos
¿Qué pasos son iguales en Colombia?
El comprador firma la escritura pública ante notario. El registro debe seguir a la firma. Pida a un abogado colombiano que revise la identificación, la necesidad de intérprete y las facultades del apoderado. Vea la guía de compra.
Las divisas para inversión extranjera y sus rendimientos deben pasar por el mercado cambiario. La ruta puede ser un intermediario autorizado o una cuenta de compensación, según el Banco de la República. Pida al intermediario que confirme la ruta de pago y los datos de inversión. Consulte el registro de inversión extranjera.
Pida a un contador colombiano que revise el impuesto sobre los arriendos. Para el giro y el poder desde España, vea comprar desde España.
Costos
Documentos y costos para revisar
- Pida al abogado colombiano que revise el título y el borrador del poder.
- Solicite cotizaciones actuales de asesoría, notaría, registro, apostilla si aplica y transferencia.
- Guarde la escritura, la declaración de cambio, los soportes del arriendo y los recibos de impuestos.
- Pregunte al asesor tributario de su país de residencia qué declaraciones corresponden.
Use la guía de gastos de cierre para preparar preguntas. No suponga que pagar impuestos en Colombia elimina una declaración en otro país.
Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Consulte a un abogado o contador colombiano y a un asesor tributario de su país de residencia para su caso.
Documentos
¿Qué oficina tramita la apostilla?
Pida a la notaría colombiana que revise el poder antes de firmar en el exterior. La apostilla verifica la firma, la calidad del firmante y el sello que corresponda. No confirma que las facultades basten para comprar (Service Public: apostilla).
- España: los colegios notariales apostillan documentos notariales españoles. Los documentos expedidos por funcionarios consulares están excluidos de este trámite de apostilla.
- Alemania: desde el 1 de enero de 2023, la Agencia Federal de Asuntos Exteriores tramita documentos federales, salvo los de las autoridades de patentes. La oficina competente para documentos de los estados varía. Consulte al emisor (Ministerio de Asuntos Exteriores).
- Francia: desde el 1 de mayo de 2025, el notariado tramita la apostilla por la vía ordinaria. Acuda al centro notarial competente. Quedan vías especiales para ciertos documentos y territorios (Service Public).
Consulte la guía del poder para revisar su alcance y revocación.
Excepciones
¿Qué reportan los bancos?
La DIAN publica las reglas del Estándar Común de Reporte (CRS) sobre información de cuentas financieras. El reporte bancario es distinto de las declaraciones del propietario. Pregunte al banco qué datos de residencia fiscal necesita y qué reporta.
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Educational information, not legal or tax advice.
Fuentes oficiales
- estatuto notarial
- estatuto registral
- AEAT: rentas extranjeras
- AEAT: límite
- AEAT: titularidad compartida
- AEAT: frecuencia
- lista de convenios de la DIAN
- Banco de España
- EStG § 1
- EStG § 2
- EStG § 34d
- EStG § 34c
- Bundesbank
- Service Public
- formulario 3916–3916 bis
- Service Public: IFI
- Tesoro francés
- aduana francesa
- Banque de France
- Resolución 5488 de 2022, artículo 3, lista A
- Cancillería
- Banco de la República
- Service Public: apostilla
- colegios notariales
- Ministerio de Asuntos Exteriores
- DIAN
Siguiente paso: solicite la lista gratuita de debida diligencia para preparar la revisión de la compra.
Preguntas frecuentes
¿España, Alemania y Francia tienen convenio de renta con Colombia?
La DIAN lista un convenio de renta con España y el Tesoro francés confirma uno con Francia. En esta revisión de 2026, la DIAN solo lista un acuerdo marítimo y aéreo con Alemania. Pregunte al asesor qué convenio o alivio interno corresponde.
¿Necesito apostilla para firmar un poder desde España, Alemania o Francia?
Pregunte a la notaría colombiana qué forma de poder acepta. La apostilla depende del país y del documento. Los documentos notariales españoles se apostillan ante un colegio notarial. En Francia, la vía ordinaria pasó al notariado en mayo de 2025.
¿Puedo entrar a Colombia sin visa para ver inmuebles?
En general, sí, para titulares de pasaporte español, alemán o francés. La actividad no debe generar pagos por servicios, salario o sueldo en Colombia. La norma define corta estancia como menos de 90 días, extensible hasta 180 días en los casos previstos. Migración Colombia decide el permiso.
¿Hay un umbral de reporte para enviar dinero desde Alemania?
Desde el 1 de enero de 2025, ciertos pagos superiores a 50.000 euros pueden exigir reporte al Bundesbank. Esto aplica a pagos entre residentes y no residentes en Alemania, con excepciones. Los traslados entre cuentas propias están excluidos. Un pago posterior de compra se revisa por separado.
¿El Modelo 720 de España aplica a un inmueble en Colombia?
Puede aplicar si el valor de adquisición conjunto de los inmuebles en el exterior al 31 de diciembre supera 50.000 euros, con excepciones. En copropiedad se usa el valor total, no solo la participación. Un asesor español debe revisar la obligación inicial y las posteriores.
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