Comprar inmueble en Colombia desde EE. UU.
Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Las normas cambian; confirme con un abogado/contador colombiano y un profesional tributario en su país de residencia.
Comprar un apartamento o una casa en Colombia siendo ciudadano de Estados Unidos sigue el mismo proceso colombiano que para cualquier otro extranjero. Lo que cambia es el lado de su país: el reporte tributario estadounidense lo acompaña dondequiera que usted tenga propiedades. Esta guía separa las dos partes y remite a las guías que profundizan en cada una.
¿Qué reglas colombianas no cambian para un pasaporte de EE. UU.?
Los pasos para comprar y registrar no dependen de su pasaporte. El trámite es una escritura firmada ante notario y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que hace parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. La secuencia de pasos está en nuestra guía paso a paso para comprar siendo extranjero.
El manejo del dinero también es igual. El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones que deben canalizarse a través del mercado cambiario, y su propio ejemplo es el de un residente en Estados Unidos que compra un apartamento en Cartagena (Banrep, conceptos básicos). Esa página no menciona un número de formulario, así que pregunte a su banco qué declaración de cambio aplica. Luego lea cómo registrar su inversión extranjera. Un contador en Colombia puede confirmarle cómo grava Colombia ese arriendo.
¿Qué exige la ley tributaria de EE. UU. por un inmueble en Colombia?
El IRS indica que los ciudadanos estadounidenses y los extranjeros residentes en Estados Unidos tributan sobre sus ingresos mundiales, de cualquier fuente (IRS). Con esa regla, el arriendo colombiano es un ingreso que se reporta. Las instrucciones del Schedule E (Formulario 1040) dicen qué anotar cuando el inmueble arrendado está en otro país (instrucciones del Schedule E). Para impuestos pagados en el exterior sobre ingresos, el IRS señala que el crédito por impuestos extranjeros se calcula en el Formulario 1116 (crédito por impuestos extranjeros del IRS).
Hay dos declaraciones informativas que son preguntas aparte:
- FBAR (FinCEN Form 114). Se exige cuando el valor agregado de las cuentas financieras en el exterior supera $10,000 en cualquier momento del año calendario (FinCEN). Se refiere a cuentas. La tabla comparativa del IRS marca los inmuebles extranjeros de propiedad directa con "No" para este formulario (comparación del IRS).
- Formulario 8938. Un inmueble extranjero de propiedad directa no es un activo financiero extranjero especificado, pero si el inmueble se tiene a través de una entidad extranjera, su participación en esa entidad sí lo es (preguntas frecuentes del IRS sobre el Formulario 8938).
Entre otros, el IRS publica estos umbrales para el Formulario 8938 (página del IRS sobre quién debe presentarlo):
- Soltero y que vive en EE. UU.: más de $50,000 el último día del año tributario o más de $75,000 en cualquier momento del año.
- Casados que declaran en conjunto y viven en EE. UU.: más de $100,000 el último día del año tributario o más de $150,000 en cualquier momento del año.
- Quien vive en el exterior, declaración no conjunta: más de $200,000 el último día del año tributario o más de $300,000 en cualquier momento del año.
- Quienes viven en el exterior, declaración conjunta: más de $400,000 el último día del año tributario o más de $600,000 en cualquier momento del año.
Nuestra guía de reporte tributario en EE. UU. recorre estos formularios con detalle.
¿Existe un convenio de renta entre EE. UU. y Colombia?
La página de convenios internacionales de la DIAN no lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Estados Unidos. Lo ubica en el intercambio de información tributaria (Ley 1666 de 2013) y en un acuerdo FATCA (DIAN). Por eso, el alivio de la doble tributación sobre el arriendo colombiano depende de las reglas de EE. UU., como el crédito por impuestos extranjeros mencionado, y no de un convenio. Confirme con un preparador tributario de EE. UU. cómo aplica en su caso.
¿Puede firmar desde Estados Unidos?
Colombia y Estados Unidos son partes del Convenio de la Apostilla. Entró en vigor para Colombia el 30 de enero de 2001 y para Estados Unidos el 15 de octubre de 1981 (tabla de estado de la HCCH). El Departamento de Estado de Estados Unidos, Office of Authentications, expide certificados de apostilla (Office of Authentications). Si piensa usar un poder, vea comprar desde el exterior con poder.
¿Cómo se envía el dinero desde EE. UU.?
Del lado colombiano, los fondos ingresan por el mercado cambiario, y pregunte a su banco si el nombre en la transferencia debe coincidir con el de la declaración de cambio y el de la escritura. Su banco puede pedir documentos sobre el origen de los fondos; pregúntele qué necesita antes de enviar nada.
Del lado estadounidense, las páginas oficiales que revisamos no fijan un umbral de reporte de transferencias para una persona natural. La cifra de $10,000 que publica FinCEN para el CMIR se refiere al transporte físico de efectivo o instrumentos monetarios fuera de Estados Unidos, no a las transferencias bancarias (guía de FinCEN sobre el CMIR). Nuestra guía para enviar dinero desde EE. UU. explica la transferencia en sí.
¿Qué intercambian las autoridades tributarias sobre sus cuentas?
La sección de CRS de la DIAN dice que todas las jurisdicciones son reportables bajo CRS, con excepción de Estados Unidos (DIAN). La OCDE señala que Estados Unidos intercambia información en virtud de FATCA y de acuerdos intergubernamentales, desde 2015 (OCDE). Los dos gobiernos firmaron un acuerdo FATCA el 20 de mayo de 2015 (arreglo del IRS). La fecha en que entró en vigor no está confirmada en las fuentes que revisamos, así que pregunte a su banco cómo trata sus cuentas.
¿Necesita visa y cuál visa le sirve a un propietario?
La Cancillería incluye a Estados Unidos en la Lista A. Sus pasaportes pueden entrar sin visa para estancias cortas, incluidos turismo y negocios, siempre que la actividad no genere pagos en Colombia (Cancillería). La página que revisamos no indica el número de días, así que confírmelo antes de viajar.
La visa M Inversionista por inmueble exige que el título esté únicamente a nombre del extranjero, por un mínimo de 350 SMLMV (salarios mínimos mensuales legales vigentes) a la fecha de la solicitud, además de extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea visas para compradores de inmuebles.
Preguntas para llevar a sus asesores
El Colombia Owner Kit incluye una hoja de Estados Unidos (FBAR, Formulario 8938, Schedule E, formularios de entidades y crédito por impuestos extranjeros), además del calendario colombiano, listas de verificación, cartas en español, un paquete de registros de BanRep y listas de preguntas para sus asesores. También puede empezar con la lista gratuita de debida diligencia en una página.
- Abogado o contador en Colombia: ¿Qué declaración de cambio aplica a mi transferencia? ¿La escritura debe tener el mismo nombre que la transferencia?
- Asesor tributario en EE. UU.: ¿Cómo reporto el arriendo colombiano y reclamo el crédito por impuestos extranjeros? ¿Me aplican el FBAR o el Formulario 8938, y cambia si tengo el inmueble en una entidad?
- Su banco: ¿Qué documentos del origen de los fondos necesitan y cómo tratan mis cuentas bajo FATCA?
Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Existe un convenio de renta entre EE. UU. y Colombia?
La lista de convenios internacionales de la DIAN no muestra un convenio de doble tributación sobre la renta con Estados Unidos. Lo ubica en el intercambio de información tributaria y en un acuerdo FATCA.
¿Debo presentar el FBAR por un inmueble en Colombia?
FinCEN exige el FBAR cuando el valor agregado de las cuentas financieras en el exterior supera $10,000 en cualquier momento del año calendario. La tabla comparativa del IRS marca los inmuebles extranjeros de propiedad directa como no reportables en ese formulario, así que la pregunta es sobre cuentas, no sobre el inmueble.
¿El Formulario 8938 cubre los inmuebles en el exterior?
El IRS dice que un inmueble extranjero de propiedad directa no es un activo financiero extranjero especificado. La participación en una entidad extranjera que tenga el inmueble sí puede serlo.
¿Un ciudadano de EE. UU. puede visitar Colombia sin visa?
La Cancillería incluye a Estados Unidos en la Lista A, que exime de visa a los titulares de pasaporte para estancias cortas que no generen pagos en Colombia. Confirme el número de días con la Cancillería antes de viajar.
¿No sabe en qué situación está? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, preventa) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: K19, la lista de debida diligencia en una página.