Comprar apartamento en Medellín: impuestos y trámites
La compra de un apartamento en Medellín implica revisar el predial distrital y el impuesto de registro de Antioquia. En 2026, la tarifa general de registro para transferir inmuebles es del 1% sobre la base gravable, con excepciones (Ordenanza 48 de 2025, artículo 187).
A quién aplica
Arriendo turístico y consulta del POT
La guía distrital sobre viviendas turísticas indica que la licencia de construcción debe ser compatible con el alojamiento. En propiedad horizontal, el reglamento debe autorizar expresamente esa actividad. La misma publicación también trata una propuesta de revisión del POT. Esa propuesta no demuestra que un apartamento concreto pueda funcionar como vivienda turística.
Antes de comprar, consulte el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en la página oficial de Medellín. Pida a un abogado colombiano que revise las normas vigentes para el inmueble. Para el registro turístico y el reglamento del edificio, lea la guía nacional del RNT.
Pasos
Cómo comprar en Medellín
- Consulte el paso a paso para comprar inmueble en Colombia.
- Pida el certificado de tradición y libertad actualizado. Prepare las preguntas para su abogado con la guía del certificado.
- Solicite una liquidación de gastos por concepto. Compárela con la guía de gastos de escrituración y registro.
- Agregue al expediente de compra los documentos locales que se indican a continuación.
Costos
Impuesto de registro de Antioquia
La Asamblea Departamental fija este impuesto mediante ordenanza. La tarifa general aplica a actos con cuantía inscritos en una oficina de registro. La tarifa general del 1% corresponde al impuesto de registro. No es el total de los gastos de compra. Los derechos de registro, los derechos notariales y los demás cobros aplicables deben aparecer por separado. Consulte con la notaría o la oficina de rentas la base gravable y las posibles exenciones del acto. No calcule el costo final con un porcentaje sobre el precio del anuncio.
Cómo afecta el estrato a los servicios públicos
El estrato de la vivienda afecta los subsidios y las contribuciones de servicios públicos. Medellín informa que los estratos 1, 2 y 3 reciben subsidios de acueducto, alcantarillado y aseo. El estrato 4 es neutro. Los estratos 5 y 6 pagan contribuciones. Consulte la explicación del Distrito. Pida facturas recientes del apartamento y revise su clasificación y sus cobros.
Documentos
Qué oficina de registro corresponde
La Superintendencia de Notariado y Registro identifica las oficinas de Medellín Zona Norte y Medellín Zona Sur. Son las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Compare la oficina con el folio de matrícula inmobiliaria del certificado. Pida al abogado que estudia los títulos que confirme la oficina competente. El nombre del barrio no basta para hacerlo.
Plazos
Predial Medellín: factura y fechas de 2026
El Concejo fija las tarifas del predial. La Secretaría de Hacienda de Medellín liquida el impuesto con la información catastral. La Alcaldía explica la diferencia entre estas funciones. El avalúo catastral no es una cotización del precio de venta.
El decreto de descuento de 2026 contempla cuatro pagos trimestrales. El documento de cobro incluye un código de barras para el pago trimestral y otro para el anual. Consulte el vencimiento de cada trimestre en la cuenta del inmueble.
- Descuento anual: 5% para el pago total que cumpliera las condiciones hasta el 27 de marzo de 2026. Ese plazo ya venció.
- Deudas anteriores: los saldos vencidos debían pagarse al mismo tiempo. Si había una facilidad de pago suscrita antes de 2026, no era necesario cancelarla por anticipado para obtener el descuento.
- Límites: una facilidad de pago para 2026 no daba derecho al descuento. Si el primer trimestre ya estaba pagado por separado, perdía el descuento. Los trimestres restantes podían recibirlo si se pagaban dentro del plazo. Los cambios posteriores en la liquidación tienen reglas propias.
Para consultar el pago y las deudas del vendedor, lea la guía de predial en Medellín. El verificador de fechas usa el mismo vencimiento del descuento.
Errores frecuentes
Documentos y errores frecuentes
- Pida la cuenta de predial vigente y los comprobantes de pago, además de la estimación del vendedor.
- Guarde juntos el certificado, la matrícula inmobiliaria y la liquidación de gastos.
- Pida las facturas de servicios y el reglamento antes de presupuestar los costos o el arriendo.
- Separe la administración del edificio del predial.
- Consulte los costos anuales de un inmueble.
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Estas son verificaciones generales. Consulte a un abogado o contador colombiano sobre su caso.
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Educational information, not legal or tax advice.
Fuentes oficiales
- Ordenanza 48 de 2025, artículo 187
- guía distrital sobre viviendas turísticas
- página oficial de Medellín
- explicación del Distrito
- Medellín Zona Norte y Medellín Zona Sur
- diferencia entre estas funciones
- decreto de descuento de 2026
Consulte las fechas y los pasos de pago del predial de 2026.
Siguiente paso: haga el cuestionario gratuito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto de registro al comprar en Medellín?
En 2026, la tarifa general de Antioquia es del 1% sobre la base gravable, con excepciones. Cubre actos con cuantía inscritos en una ORIP. Es uno de los gastos de compra, no el costo total.
¿Cuándo venció el descuento del predial de Medellín en 2026?
El plazo para el descuento del 5% por pago anual venció el 27 de marzo de 2026. El decreto fija condiciones para deudas anteriores, facilidades de pago y cambios posteriores. Consulte los vencimientos trimestrales en la cuenta del inmueble.
¿Qué oficina de registro corresponde a un apartamento en Medellín?
Medellín tiene las oficinas Zona Norte y Zona Sur. Confirme cuál corresponde con el folio de matrícula inmobiliaria del certificado.
¿El estrato cambia los recibos de servicios en Medellín?
Sí. Para acueducto, alcantarillado y aseo, Medellín identifica estratos subsidiados, uno neutro y otros que contribuyen. Revise los recibos del apartamento.
¿El RNT basta para arrendar un apartamento por días en Medellín?
No lo tome como prueba de que el inmueble es apto. La guía del Distrito también exige una licencia compatible y autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal. Consulte el caso con un abogado.
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