Arrendador en Colombia: la Ley 820

El arrendamiento de un apartamento a un inquilino residencial de largo plazo se rige en Colombia por la Ley 820 de 2003, la ley sobre arrendamiento de vivienda urbana (art. 1). Regula depósitos, límites del canon, incrementos, avisos y la manera de terminar el contrato. Esta guía explica lo que dice la ley para un propietario en el exterior que arrienda un apartamento a largo plazo. Las estadías de turistas son un régimen distinto; vea la guía del RNT. El impuesto de renta sobre el canon es otro tema; vea el impuesto de renta por arriendos para extranjeros.

¿Qué debe decir un contrato de arrendamiento de largo plazo y cuánto dura?

Según el art. 3, el contrato puede ser verbal o escrito. Como mínimo, las partes deben acordar sus nombres y documentos de identificación, el inmueble (y la parte arrendada, si es parcial), el precio y la forma de pago, los servicios conexos o adicionales, el término y quién paga los servicios públicos. El art. 12 agrega que todo contrato debe indicar la dirección donde cada parte recibe notificaciones judiciales y extrajudiciales. Lo práctico es hacerlo por escrito, porque es el documento que usted necesitará si algún día hay una controversia.

Si no se pacta término, el art. 5 lo fija en un año. Según el art. 6, el contrato se renueva en las mismas condiciones y por el mismo término inicial si ambas partes cumplieron y el arrendatario acepta los incrementos lícitos del canon. Al comienzo, el art. 8 obliga al arrendador a entregar el inmueble en buen estado y, si el contrato es escrito, a entregar al arrendatario (y al codeudor) una copia con firmas originales dentro de los 10 días siguientes. No entregar esa copia puede sancionarse con tres meses de canon. En propiedad horizontal, el arrendador también debe entregar al arrendatario una copia de las normas (la parte normativa del reglamento).

¿Puede pedir un depósito y cuánto canon puede cobrar?

El art. 16 dice que no se pueden exigir, directa ni indirectamente, depósitos en dinero ni otras cauciones reales. Pregúntele a su abogado qué garantías se usan en la práctica, por ejemplo con codeudores o garantías basadas en seguros.

El art. 18 fija un tope: el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y para este efecto el valor comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente. Según el art. 19, el canon puede pactarse en moneda extranjera, pero se paga en pesos colombianos a la TRM de la fecha en que nació la obligación, salvo que se haya acordado otra fecha o tasa. Según el art. 17, el arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador.

¿Cómo puede incrementar el canon?

Según el art. 20, cada 12 meses con el mismo canon, el arrendador puede incrementarlo hasta en un 100 % del incremento del IPC del año calendario anterior, sin superar el tope del art. 18. El arrendador debe notificar el valor y la fecha desde la cual rige el incremento por medio del servicio postal autorizado o del método de notificación personal fijado en el contrato. De lo contrario, el incremento no puede hacerse exigible al arrendatario. Si el arrendatario lo paga de todos modos, la falta de aviso no le da por sí sola derecho al reintegro.

Un ejemplo ilustrativo, que no corresponde a la cifra de un año real: con un canon de COP 3.000.000 y un IPC del año anterior de 5,10 %, el incremento máximo es de COP 153.000, de modo que el nuevo canon podría ser de hasta COP 3.153.000, sujeto todavía al tope del 1 %. Use el IPC oficial de su año.

¿Quién paga los servicios públicos y la administración?

Según el art. 9, el arrendatario paga el canon oportunamente, cuida el inmueble, paga los servicios públicos y, cuando el contrato así lo dice, las expensas comunes, y cumple las normas del edificio. Para saber cómo funcionan esas cuotas, vea nuestra guía de la cuota de administración.

El art. 15 trata de las empresas de servicios públicos. Cuando el arrendatario paga los servicios, el arrendador puede exigir garantías a favor de las empresas (con un tope de dos períodos de facturación de ciertos cargos) y comunicar el contrato a cada empresa con esas garantías. Desde el final del período de facturación en que eso se haga, el inmueble deja de responder por las facturas de servicios del arrendatario. Según el art. 14, las obligaciones de dinero, como el canon, pueden cobrarse en un proceso ejecutivo con base en el contrato. Los servicios y las expensas comunes que el arrendador haya pagado por el arrendatario se cobran por esa vía allegando las facturas pagadas y manifestando con la demanda que el arrendador las pagó.

¿Cómo puede terminar el contrato?

El art. 21 permite la terminación por mutuo acuerdo en cualquier tiempo. Para la terminación por parte del arrendador, el art. 22 enumera estas causales:

• No pago del canon o de sus incrementos dentro del término pactado en el contrato.
• No pago de servicios públicos que cause su desconexión, o de las expensas comunes cuando las paga el arrendatario.
• Subarriendo o cesión no autorizados, o cambio de destinación no autorizado.
• Conducta reiterada que afecte la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o destinación del inmueble a actos delictivos o que impliquen contravención, probada ante la autoridad de policía.
• Obras no autorizadas o daños al inmueble.
• Incumplimiento del reglamento del edificio.

Hay otras dos vías para las prórrogas y el fin de un término. Según el art. 22 num. 7, durante las prórrogas el arrendador puede terminar el contrato con un preaviso escrito de por lo menos 3 meses, enviado por el servicio postal autorizado, más una indemnización de tres meses de canon; el art. 23 fija el procedimiento, que incluye consignar la indemnización, calculada sobre el canon vigente a la fecha del preaviso, a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminación. Según el art. 22 num. 8, al vencimiento del término inicial o de una prórroga, el arrendador puede terminar con un preaviso escrito de por lo menos 3 meses, enviado por el servicio postal autorizado, por estas razones: (a) el propietario o el poseedor necesita habitar el inmueble por lo menos un año; (b) demolición para una nueva construcción, u obras independientes de reparación que exijan desocuparlo; (c) entrega en virtud de un contrato de compraventa; o (d) simple voluntad, solo si el contrato lleva por lo menos cuatro años, con una indemnización de 1,5 meses de canon consignada según el procedimiento del art. 23. Para (a) a (c), el aviso debe acompañarse de la constancia de una caución en dinero, bancaria o de compañía de seguros, a favor del arrendatario, equivalente a seis meses del canon vigente, que garantice el cumplimiento de la causal dentro de los seis meses siguientes a la restitución. Sin el preaviso escrito exigido para estas causales de vencimiento, el contrato se renueva automáticamente por el término inicial.

El arrendatario también tiene protecciones. Según el art. 24 num. 1, el arrendatario puede terminar el contrato si el arrendador suspende deliberadamente los servicios públicos o incurre en mora en pagos de servicios que están a su cargo. Según el art. 26, cuando el arrendador debe una indemnización, no se puede privar al arrendatario del inmueble sin que antes se le pague o se le asegure el pago.

¿Por qué la restitución del inmueble pasa por los jueces?

Si el arrendatario no entrega el inmueble, la vía del arrendador es un proceso judicial para recuperarlo. Se llama proceso de restitución de inmueble arrendado y está regulado por el art. 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). La vía de la ley es el aviso, el acuerdo o el proceso judicial. Si el arrendador suspende deliberadamente los servicios públicos, o incurre en mora en pagos de servicios que están a su cargo, eso es en sí mismo una causal para que el arrendatario termine el contrato.

Según el art. 384, la demanda debe acompañarse de la prueba documental del contrato firmada por el arrendatario, o de su confesión en interrogatorio de parte extraprocesal, o al menos de prueba sumaria de testigos. Para las notificaciones, la dirección del arrendatario es el inmueble arrendado, salvo que las partes hayan acordado otra cosa. Si la demanda se basa en la falta de pago del canon (o de servicios públicos, cuotas de administración u otras sumas que el arrendatario deba según el contrato), el arrendatario no es oído hasta que consigne en el juzgado el valor total adeudado, según la prueba allegada con la demanda, o, si no lo hace, presente los recibos expedidos por el arrendador de los últimos tres períodos, o las consignaciones hechas conforme a la ley por esos mismos períodos. Sea cual sea la causal, el arrendatario debe seguir consignando el canon que se cause durante el proceso.

Un abogado colombiano adelanta este proceso. El contrato, los avisos que usted envió y los registros de pago son la prueba, y por eso conviene mantenerlos en orden desde el primer día.

¿Debe inscribirse como arrendador y qué debe preguntarle a su abogado?

Según el art. 28, las personas cuyas actividades principales incluyen arrendar vivienda urbana (propia o ajena) o intermediar, en municipios de más de 15.000 habitantes, deben inscribirse (matrícula de arrendador). También deben hacerlo los propietarios o subarrendadores que celebren más de cinco contratos, y quien arriende más de diez inmuebles en el mismo municipio se presume que ejerce esa actividad. Según los arts. 32 y 33, las alcaldías ejercen la inspección y el control, y el art. 34 prevé multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales por, entre otras conductas, no inscribirse cuando es obligatorio.

Antes de firmar un contrato, lleve estas preguntas a su abogado. Nuestra lista gratuita de debida diligencia en una página también le ayuda a reunir primero los documentos del inmueble.

• ¿Mi situación exige la matrícula de arrendador?
• ¿Qué garantías se usan en la práctica, dado que no se pueden exigir depósitos en dinero?
• ¿Qué dirección para notificaciones y qué método de notificación postal debe indicar el contrato?
• ¿Cómo debo registrar el canon en pesos si el contrato se pacta en moneda extranjera?
• ¿Qué impuesto aplica al canon pagado a un arrendador no residente?

Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria. Cada contrato y cada inmueble son distintos; confirme su caso con un abogado colombiano.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir un depósito de garantía en Colombia?

La Ley 820 dice que no se pueden exigir, directa ni indirectamente, depósitos en dinero ni otras cauciones reales. Pregúntele a su abogado qué garantías se usan en la práctica.

¿Cuánto puedo subir el canon?

Cada 12 meses con el mismo canon, el arrendador puede incrementarlo hasta en un 100 % del incremento del IPC del año calendario anterior, sin superar el tope del 1 % del valor comercial del inmueble. El arrendador debe notificar el valor y la fecha como lo exige la ley, o el incremento no puede hacerse exigible al arrendatario.

¿Puede el arrendatario irse antes de tiempo?

La Ley 820 permite la terminación por mutuo acuerdo en cualquier tiempo. El arrendatario puede terminar si el arrendador suspende deliberadamente los servicios públicos o incurre en mora en pagos que están a su cargo, y también puede terminar durante el término inicial o una prórroga con un preaviso escrito de por lo menos 3 meses por el servicio postal autorizado y una indemnización de tres meses de canon, calculada sobre el canon vigente a la fecha del preaviso, consignada a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminación (art. 24 nums. 1 y 4, y art. 25). Pregúntele a su abogado cómo se aplica eso a su contrato.

¿Cómo saco a un arrendatario que no se va?

La vía de la ley es el aviso, el acuerdo o un proceso judicial para recuperar el inmueble, que adelanta un abogado colombiano. El contrato, los avisos y los registros de pago son la prueba.

¿Debo inscribirme como arrendador?

La Ley 820 exige la inscripción (matrícula de arrendador) a quienes tienen entre sus actividades principales arrendar vivienda urbana en municipios de más de 15.000 habitantes, y a los propietarios que celebren más de cinco contratos. Pregúntele a su abogado si le aplica.

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