Arrendar en Colombia sin fiador
Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Las normas cambian; confirme con un abogado o contador público colombiano habilitado, y con un profesional tributario habilitado en su país de residencia y, cuando corresponda, un abogado habilitado en ese país.
Se puede arrendar en Colombia sin fiador ni codeudor. La ley de vivienda no lo exige. El fiador es decisión del arrendador. No es una condición legal. La Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá lo dijo en un concepto jurídico de julio de 2026. Esta guía llama a ese documento el concepto de Bogotá. La ley sí restringe los depósitos en dinero. Esta guía explica qué dice la ley. También explica qué reportan hacer los miembros de grupos de extranjeros. Termina con qué preguntar antes de pagar.
Qué dice la ley
La Ley 820 de 2003 rige los arriendos de vivienda urbana. Según el art. 3, el contrato puede ser verbal o escrito. Las reglas completas sobre incrementos, avisos y terminación están en nuestra guía de la Ley 820 desde el lado del arrendador. Los mismos artículos protegen al arrendatario.
La regla clave para quien no tiene fiador es el art. 16. Un contrato de vivienda urbana no puede exigir depósitos en dinero efectivo ni otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. El mismo artículo dice que esas garantías tampoco pueden pactarse de forma indirecta. No pueden hacerse por interpuesta persona. No pueden constar en documentos distintos del contrato. No pueden tener otro nombre.
Del texto oficial y del concepto de Bogotá salen dos puntos. Primero, el concepto afirma que la ley no obliga a tener fiador para firmar un contrato de arrendamiento. El arrendador puede exigirlo o no. Segundo, la Ley 820 faculta a la autoridad local para multar al arrendador que incumpla las reglas sobre depósitos ilegales. La multa llega hasta 100 salarios mínimos mensuales (arts. 33 y 34). El concepto agrega que esto aplica aunque el arrendatario haya ofrecido la garantía y el documento se haya autenticado. El concepto de Bogotá es una orientación de la oficina de una sola ciudad. No es vinculante. Aplica solo a Bogotá. Un abogado le puede explicar cómo lo trata la alcaldía del lugar donde usted piensa vivir.
El "depósito" que sí existe
El art. 15 permite al arrendador exigir una garantía a favor de las empresas de servicios públicos cuando el arrendatario paga los servicios. La garantía tiene un tope de aproximadamente dos períodos de facturación de ciertos cargos. El depósito en dinero queda a favor de la empresa, no del arrendador. El decreto reglamentario (Decreto 3130 de 2003, hoy compilado en el Decreto 1077 de 2015) dice que el depósito en dinero, con sus rendimientos, es de quien lo constituye. Esa persona lo recibe de vuelta al terminar el contrato (art. 4). Vea también el concepto de la Secretaría del Hábitat de Bogotá (n.º 2-2026-48064). El decreto enumera estas garantías: el depósito en dinero, la garantía ante una entidad financiera o fiduciaria, la póliza de seguros y el fiador (art. 3).
¿Y la póliza de arrendamiento?
Una inmobiliaria puede pedir una póliza de arrendamiento en lugar del fiador o además de él. El concepto de Bogotá dice que la ley tampoco condiciona la póliza a tener fiador. También dice que cada aseguradora fija sus propias políticas. Las preguntas son entonces prácticas. ¿Con qué aseguradoras trabaja la inmobiliaria? ¿Qué documentos pide cada una? ¿Aceptan ingresos del exterior? Las respuestas varían. Pida los requisitos por escrito.
Lo que reportan los residentes
Reportes de grupos de Facebook de extranjeros en Colombia, octubre de 2026; experiencias individuales, no cifras oficiales.
El art. 16 está citado arriba. Un abogado puede responder si un pago anticipado, o un dinero retenido hasta la entrega del inmueble, cuenta como garantía según el art. 16.
Los miembros describen tres caminos cuando el fiador o la póliza de una inmobiliaria no están al alcance:
| Camino | Lo que reportan los miembros |
|---|---|
| Arrendar directamente al dueño | Suele describirse como el camino más fácil. Los miembros dicen que en la práctica se pide alrededor de 1 a 2 meses de depósito. |
| Pagar el arriendo por adelantado | Los miembros reportan que adelantan unos 6 meses, y en un caso un año completo. A veces un CDT (depósito a término) guarda el dinero y se libera al salir. |
| Un servicio pago de fiador | Los miembros dicen que estos servicios se anuncian en los grupos. Cobran cerca de la mitad de un mes de arriendo, pagadero tras firmar. |
Varios miembros reportan que las aseguradoras de inmobiliarias rechazaron solicitudes con ingresos del exterior. Esto ocurrió incluso con un fiador colombiano. Otros reportan que los arrendadores aceptan el soporte de ingresos del exterior de forma desigual, de uno a otro.
Sobre precios, los miembros reportan estas cifras mensuales aproximadas para sitios amueblados en Medellín. Los estudios en Laureles cuestan desde unos 2.500.000 pesos colombianos (COP). Los sitios cerca de la línea del tranvía cuestan alrededor de 1.900.000 COP. Las habitaciones en coliving cuestan cerca de 1.600.000 COP. Los arriendos familiares en Bello cuestan menos de 1.000.000 COP. Otros miembros mencionan unos US$700 en Sabaneta. Algunos aconsejan pasar una semana en una estadía corta y caminar los barrios antes de comprometerse. Los miembros no coinciden sobre los depósitos. Unos dicen que son ilegales. Otros dicen que casi todo arrendador los pide igual. Un abogado también puede explicar cómo se aplica la norma en la práctica local.
Preguntas para hacer antes de pagar
- Pregunte quién es el dueño del apartamento.
- Pregunte si quien firma es el dueño o un representante autorizado. El certificado de tradición y libertad muestra al propietario. Vea cómo leerlo.
- Pregunte si algún pago se llama depósito, reserva, "garantía" o anticipo.
- Según el art. 16, pregunte en qué documento y bajo qué nombre queda registrado el pago, y cuándo se devuelve.
- Verifique que el contrato diga el plazo, el canon, quién paga los servicios y la dirección para notificaciones. Los arts. 3 y 12 enumeran estos puntos.
- Pida una copia con firmas originales. En contratos escritos, el arrendador debe entregarla dentro de 10 días (art. 8).
- Pida un recibo escrito por cada pago, con fecha, valor y período. El art. 11 obliga al arrendador a expedirlo.
- Pregunte si el edificio es propiedad horizontal. El arrendador debe entregar una copia de las normas. La cuota mensual funciona como explica nuestra guía de la cuota de administración.
- Si una inmobiliaria exige una póliza, pregunte con cuáles aseguradoras trabaja y con qué documentos. Pida la respuesta por escrito, incluido cómo tratan los ingresos del exterior.
- Si no puede reunirse con el arrendador, pregunte quién entrega las llaves y cuándo. El consejo frecuente entre miembros es no pagar por un apartamento que no han visto. Es un reporte, no una regla.
Si el arrendador no recibe el pago o surge una disputa
El art. 10 establece un procedimiento para que el arrendatario pague por consignación bancaria cuando el arrendador se niega a recibir el canon. El arrendatario paga dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento. El arrendatario da aviso por servicio postal autorizado. El art. 33 asigna a las autoridades locales (las alcaldías) conocer las controversias por depósitos ilegales y por copias del contrato no entregadas. La oficina que atiende depende del municipio.
Guías relacionadas: si más adelante decide comprar en vez de arrendar, vea comprar propiedad paso a paso. Para lo que otros extranjeros dicen que quisieran haber sabido, vea lo que los extranjeros en Medellín quisieran haber sabido. Para lo básico de las visas, vea visas colombianas en lenguaje sencillo. Las estadías cortas arrendadas a turistas se rigen por normas de turismo aparte. Vea la guía del Registro Nacional de Turismo (RNT).
Esta guía es educativa, no asesoría legal. Cada contrato es distinto. Confirme su caso con un abogado en Colombia y, para documentos ligados a su visa, con un asesor migratorio autorizado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo arrendar en Colombia sin fiador?
Sí. Un concepto de la Secretaría del Hábitat de Bogotá (julio de 2026) afirma que la ley no exige fiador. El arrendador decide si lo pide. Los miembros reportan tres salidas comunes: arrendar directo al dueño, pagar por adelantado y usar un servicio pago de fiador.
¿Es legal que el arrendador pida un depósito?
El art. 16 de la Ley 820 dice que un contrato de vivienda urbana no puede exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales. Los miembros reportan que muchos arrendadores los piden de todos modos. La garantía para servicios públicos del art. 15 es aparte y tiene tope.
¿Necesito una póliza de arrendamiento?
Por ley no, según el concepto de Bogotá. Cada aseguradora fija sus reglas. Una inmobiliaria puede exigir la póliza. Pregunte con qué aseguradoras trabaja y qué documentos pide cada una.
¿Qué debe incluir el contrato?
Según el art. 3: nombres e identificación de las partes, el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios, el plazo y quién paga los servicios públicos. El art. 12 añade una dirección para notificaciones.
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