Comprar apartamento en Cartagena: impuestos y registro
Comprar apartamento en Cartagena implica revisar el predial del Distrito y el impuesto de registro de Bolívar. En 2026, la tarifa general del impuesto de registro para transferir inmuebles es del 1% sobre la base gravable, con excepciones (Ordenanza 384 de 2024, artículo 64).
Pasos
Cómo comprar en Cartagena
- Consulte el paso a paso nacional para comprar inmueble, que incluye a compradores extranjeros.
- Pida un certificado actualizado.
- Use la guía del certificado de tradición y libertad para preparar el estudio de títulos.
- Solicite una cotización por concepto con la guía nacional de gastos de compra.
- Agregue la factura de predial, los comprobantes de pago, los recibos de servicios y el reglamento del edificio.
Costos e impuestos
Quién fija y factura el predial en Cartagena
El Concejo Distrital fija las tarifas locales del predial. La Secretaría de Hacienda liquida y recauda el impuesto. El Distrito explica la diferencia entre las funciones de catastro y Hacienda. Para conocer el valor pendiente, se necesita la factura del inmueble.
Solicite la factura por los canales oficiales de Hacienda. La orientación sobre pago seguro indica que la referencia catastral y la matrícula inmobiliaria identifican el predio. Compárelas con los documentos de compra. La actualización del nombre del propietario puede estar pendiente. Por eso, el nombre no basta para identificar el inmueble.
Impuesto de registro de Bolívar
El estatuto aprobado por la Asamblea Departamental fija la tarifa general del 1% para actos con cuantía inscritos en una oficina de registro. La base gravable de una transferencia de inmueble tiene valores mínimos. No puede ser inferior al avalúo catastral, autoavalúo, valor del remate o de la adjudicación, según el caso. Las exenciones y los casos especiales requieren una revisión del acto concreto.
El impuesto de registro es solo uno de los gastos de compra. Pida que los derechos notariales, los derechos de registro y las estampillas departamentales aplicables aparezcan por separado. Una cotización que diga «registro» puede reunir cobros distintos. Consulte el detalle con un abogado o contador colombiano.
Estrato y servicios públicos
La Secretaría de Planeación asigna el estrato residencial. El trámite de asignación de estrato explica que esta clasificación permite diferenciar cobros, subsidios y contribuciones de servicios públicos. Pida la clasificación vigente y los recibos del apartamento. La descripción del edificio que haga el vendedor no reemplaza los documentos del inmueble.
Presupueste la administración por separado. Consulte la guía de cuota de administración y los costos anuales de un inmueble.
Documentos
Qué oficina de registro corresponde a Cartagena
El Distrito identifica la Oficina de Registro de Cartagena al explicar la entrega de escrituras registradas. Se trata de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Confirme la oficina y la matrícula inmobiliaria en el certificado actualizado. No dé por hecho que un inmueble anunciado cerca de Cartagena pertenece al mismo círculo registral.
La Alcaldía también explica que la escritura y el certificado sirven de soporte para actualizar los datos del propietario ante catastro y las empresas de servicios. Guarde copias después de la compra.
Plazos
Descuentos y fechas del predial residencial en 2026
Esta tabla corresponde a predios residenciales, según el artículo 2 del Decreto 2289 de 2025. Los plazos de pronto pago ya vencieron.
| Periodo de pago de 2026 | A paz y salvo por 2025 y años anteriores al 31 de diciembre de 2025 | Pago solo de 2026 con deudas de años anteriores |
|---|---|---|
| Hasta el 1 de abril | 20% de descuento | 10% de descuento |
| Del 2 de abril al 28 de mayo | 10% de descuento | 5% de descuento |
Era necesario pagar todo el valor liquidado de 2026 dentro del plazo correspondiente. Los abonos daban derecho al descuento solo al completar el pago dentro de ese plazo. El beneficio no aplicaba a la sobretasa ambiental. Los predios no residenciales tenían otros descuentos.
El vencimiento ordinario sin intereses de mora fue el 31 de julio de 2026. Los saldos no pagados causan intereses desde el 1 de agosto de 2026. Al revisar la cuenta del vendedor, pida a Hacienda el saldo actualizado. No reste por su cuenta un descuento que ya venció.
Errores comunes
Errores frecuentes
- Aplicar el descuento residencial a un predio con otra clasificación.
- Descontar la sobretasa ambiental junto con el predial.
- Usar el porcentaje del impuesto de registro como presupuesto total de compra.
Excepciones y límites
Arriendo turístico y consulta del POT
Antes de comprar, consulte el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Empiece por la información oficial del Distrito. La actualización de octubre de 2026 describe una propuesta pendiente de revisión y aprobación. Pida a Planeación y a un abogado colombiano que revisen las normas vigentes del inmueble y del uso previsto.
Si proyecta ofrecer alojamiento turístico, revise la guía nacional del RNT y el reglamento del edificio. Un anuncio en una plataforma no equivale a un permiso. Esta página no determina si un apartamento concreto de Cartagena es apto para uso turístico.
Fuentes
- Ordenanza 384 de 2024, artículo 64
- diferencia entre las funciones de catastro y Hacienda
- orientación sobre pago seguro
- artículo 2 del Decreto 2289 de 2025
- Oficina de Registro de Cartagena
- trámite de asignación de estrato
- información oficial del Distrito
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Estas son verificaciones generales. Consulte a un abogado o contador colombiano sobre su caso.
Consulte las fechas y los pasos de pago del predial de 2026.
Responda el cuestionario gratuito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de registro de un apartamento en Cartagena?
En 2026, la tarifa general de Bolívar es del 1% sobre la base gravable, con excepciones. Cubre actos con cuantía inscritos en una ORIP. Los demás gastos de compra son separados.
¿El descuento del predial residencial de Cartagena era siempre del 20% en 2026?
No. El 20% exigía pagar todo hasta el 1 de abril de 2026 y estar a paz y salvo por 2025 y años anteriores al 31 de diciembre de 2025. Otras condiciones de deuda y periodos tenían descuentos menores.
¿El descuento del predial de Cartagena incluía la sobretasa ambiental?
No. El artículo 2 del Decreto 2289 de 2025 excluye la sobretasa ambiental de los incentivos por pronto pago.
¿Cuándo venció el predial de Cartagena en 2026?
El plazo ordinario sin intereses de mora terminó el 31 de julio de 2026. Los saldos pendientes causan intereses desde el 1 de agosto de 2026.
¿Qué documentos locales conviene pedir para comprar apartamento en Cartagena?
Pida factura de predial, comprobantes de pago, certificado de tradición, matrícula inmobiliaria, recibos de servicios y reglamento. Consulte el uso previsto con Planeación y un abogado colombiano.
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