Comprar vivienda en Colombia desde España

En general, usted puede comprar vivienda en Colombia desde España. Un apoderado firma en su nombre. El representante debe aportar los documentos que acreditan su poder para que la notaría colombiana los protocolice (Decreto-Ley 960 de 1970, art. 28).

Pasos

Prepare la compra

Si usted es colombiano, prepare su cédula vigente para la compra. La Registraduría la define como el documento de identificación para los actos civiles de los colombianos adultos.
Pida a un abogado colombiano que revise el certificado de tradición y libertad del inmueble.
Confirme su residencia cambiaria con el banco o intermediario antes de enviar euros.
Coordine el texto del poder con el abogado y la notaría que recibirá la escritura.
Revise con el abogado la promesa de compraventa antes de comprometer un pago.

Para el régimen cambiario, un colombiano que habita fuera del país puede ser no residente. Tener cédula no convierte la compra en una inversión de un residente. La norma distingue la residencia de los colombianos de la prueba de permanencia para extranjeros (Decreto 119 de 2017, art. 1). La residencia fiscal se revisa por separado.

Envíe euros

Cuando la compra constituye inversión extranjera, las divisas deben pasar por el mercado cambiario. Un banco colombiano que actúe como intermediario del mercado cambiario puede recibirlas. El Banco de la República explica esta obligación.

Pida al intermediario las instrucciones de recepción desde España.
Solicite una cotización con la tasa euro/peso, los cargos y el valor neto que llegará.
Confirme quién figura como comprador, inversionista y beneficiario del pago.
Entregue la información de la inversión para la declaración de cambio.
Guarde la constancia de la transferencia y la declaración de cambio.

Al canalizar las divisas con los datos mínimos de inversión, la declaración de cambio sirve como registro. En ese caso no se hace otro registro separado ante Banrep. Se puede consultar el extracto en su Sistema de Información Cambiaria (Banrep: registro y extractos).

Una remesa familiar y una inversión no se clasifican por el nombre de la aplicación que envía el dinero. Vea cómo enviar ahorros para comprar vivienda. Allí se explica qué revisar si el dinero ya llegó a Colombia.

Costos

Cotizaciones del abogado, del trámite consular o notarial, de la apostilla si aplica y del envío de documentos.
Preliquidación de la notaría colombiana y presupuesto de gastos de cierre y registro.

Documentos

Consulado y notaría española

Vía	Requisitos
Consulado colombiano	El Consulado en Madrid incluye el poder especial entre los reconocimientos de firma y contenido. El poder general se otorga por escritura pública. Confirme los requisitos y la cita con el consulado que le corresponda.
Notario español y apostilla	El Ministerio de Justicia de España indica que los colegios notariales apostillan los documentos notariales. Los documentos expedidos por funcionarios consulares están excluidos de ese trámite de apostilla.

Para una compra concreta, pida al abogado que evalúe un poder especial limitado a esa operación. No dé por hecho que un poder general es necesario. Pregunte al abogado qué datos del comprador, del apoderado y del inmueble necesita el borrador. Pida que revise cuáles facultades requiere la operación: firmar la promesa, comprar, hipotecar o recibir dinero. La apostilla no decide si esas facultades bastan para la compra.

Antes de firmar en España, pida a la notaría colombiana que revise el borrador y la forma de entrega. Pregunte si necesita el original o una copia autorizada. La guía del poder desde el exterior explica el alcance y la revocación.

Soportes y cotizaciones

Identificación del comprador y del apoderado, y datos sobre el estado civil.
Borrador del poder y datos completos del inmueble.
Promesa, instrucciones de pago y soportes del origen de los ahorros.

Esta es una carpeta de preparación. Confirme la lista final con cada entidad. Pida una cotización actual antes de fijar el presupuesto.

Plazos

Reportes en España

En general, si usted es residente fiscal en España, debe declarar allí sus rentas del exterior, incluido el arriendo colombiano, con las reglas del convenio que corresponda (AEAT: rentas extranjeras). La compra también puede generar un reporte de bienes en el Modelo 720.

Según las reglas consultadas en 2026, el bloque de inmuebles puede ser reportable si su valor conjunto de adquisición supera 50.000 euros. Esto cubre los inmuebles a 31 de diciembre, con excepciones (AEAT: límite). En copropiedad se informa el valor de adquisición total y el porcentaje de participación (AEAT: titularidad compartida). Una nueva declaración puede aplicar si el valor conjunto del bloque de inmuebles aumenta más de 20.000 euros frente al que exigió la última declaración. La transmisión de inmuebles ya declarados también puede exigirla (AEAT: frecuencia).

El cambio legal de 2022 adaptó las sanciones a la sentencia europea; no eliminó el Modelo 720 (AEAT: sanciones y efectos). Pida a un asesor tributario en España que revise su obligación concreta. La guía para España, Alemania y Francia ofrece el contexto europeo.

Errores frecuentes

Enviar el dinero sin confirmar el concepto cambiario.
Firmar el poder sin que la notaría colombiana revise su alcance.
Suponer que pagar impuestos en Colombia elimina los reportes en España.
Dejar la administración del inmueble sin un acuerdo escrito. Vea la lista para colombianos en el exterior.

Fuentes

Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Consulte a un abogado o contador colombiano para su caso y a un asesor tributario en España.

solicite la lista gratuita de debida diligencia para preparar la revisión de la compra.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar vivienda en Colombia sin viajar desde España?

En general, sí, mediante un apoderado que acredite su poder ante la notaría. El abogado y la notaría deben revisar las facultades para la operación.

¿Dónde se apostilla un poder firmado ante notario español?

El Ministerio de Justicia de España indica que los colegios notariales apostillan los documentos notariales. Confirme con la notaría colombiana la forma de entrega.

¿La declaración de cambio registra la inversión en Banrep?

La declaración de cambio sirve como registro al canalizar las divisas con los datos mínimos de inversión. Esa operación no necesita otro trámite de registro.

¿Desapareció el Modelo 720 después de la sentencia europea?

No. La AEAT explica que el cambio legal de 2022 modificó las sanciones. La obligación informativa sigue vigente, con umbrales y excepciones.

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