Colombianos en el exterior: comprar y administrar vivienda

En general, los colombianos que viven en el exterior pueden comprar vivienda en Colombia mediante un apoderado. Para un no residente cambiario, la compra puede constituir inversión extranjera. Tener cédula colombiana no impide este tratamiento (Decreto-Ley 960, art. 28; Decreto 119 de 2017).

Qué es

¿Poder general o especial por consulado?

El consulado colombiano distingue el poder general por escritura pública del poder especial con reconocimiento de firma y contenido. Para una compra concreta, pida al abogado que evalúe un poder especial. Un familiar no representa al comprador solo por el parentesco: debe aportar la prueba de representación para que la notaría la protocolice.

La carpeta para revisión puede incluir la identificación del apoderado, el borrador del poder, la matrícula inmobiliaria, la dirección y los actos autorizados. Revise por separado si necesita facultades para comprar, hipotecar, cobrar o administrar. Consulte la guía de poderes y, si vive allí, la guía para comprar desde España.

A quién aplica

¿Es residente para Banrep o para la DIAN?

Son pruebas distintas. Para cambios internacionales, la norma considera residentes a los colombianos que habitan en Colombia. Quienes no cumplen esa condición son no residentes. Para extranjeros, la prueba exige más de 183 días calendario en Colombia dentro de 365 días calendario consecutivos. Suma las estancias continuas o separadas e incluye los días de entrada y salida. Esa prueba cambiaria no corresponde a los colombianos (Decreto 119 de 2017, art. 1, con las salvedades de tratados y leyes especiales).

Para impuestos, el Estatuto Tributario, art. 10, tiene pruebas de permanencia y reglas adicionales para nacionales. Estas incluyen vínculos familiares, ingresos y activos, con excepciones. Vivir fuera o tener un certificado de residencia extranjero no permite ignorar las demás condiciones. Pida a un contador colombiano que revise la residencia fiscal del año de compra y de cada año posterior.

Pasos

Lista para preparar y cerrar la compra

Reúna los documentos de identidad y estado civil del comprador.
Encargue al abogado la revisión del título del inmueble.
Pida los soportes del predial y de la cuota de administración. La Ley 675 de 2001, art. 29, prevé solidaridad del comprador por deudas de administración anteriores y regula el paz y salvo.
Revise el contrato y los pagos de la promesa con el abogado.
Prepare el poder para los actos que usted no firmará personalmente.
Acuerde con el intermediario el envío y la declaración de los fondos. Vea remesas y transferencias para vivienda.
Pida al abogado que confirme la escritura registrada y el certificado actualizado antes de dar por terminado el proceso.

¿Quién administra la vivienda después?

Defina por escrito quién recibe el inmueble, guarda las llaves, busca arrendatario y aprueba reparaciones. El contrato con su administrador debe indicar qué hace y cuánto cobra. La administración del edificio y el administrador que usted contrata tienen funciones distintas; vea cómo contratar un administrador de inmuebles.

Acuerde la cuenta en la que se recibe el canon.
Defina qué pagos puede hacer el administrador.
Fije el límite de gastos que requieren su aprobación.
Pida un informe periódico con recibos y saldos.

Antes de ofrecer el inmueble, revise con el abogado la modalidad de arriendo. Use la guía de arrendamiento de vivienda o la de arriendo turístico y RNT, según el uso previsto.

¿Cómo pagar predial y administración desde el exterior?

El predial y la administración son pagos distintos. En Bogotá, la Alcaldía explica el pago en línea por PSE y la descarga del comprobante. Ese es un ejemplo municipal. Confirme los canales y el calendario de la ciudad donde está el inmueble.

Obtenga la factura del predial en el portal oficial de la ciudad.
Confirme con el banco si la cuenta disponible sirve para el medio de pago indicado.
Acuerde con su representante una vía autorizada si no puede pagar desde su cuenta.
Guarde el comprobante emitido por la entidad recaudadora.
Pida a la administración del edificio la cuenta de recaudo y la referencia de su unidad.
Compruebe que cada pago aparece en el estado de cuenta del inmueble.

No suponga que el portal acepta una tarjeta extranjera. Si busca abrir una cuenta bancaria desde el exterior, consulte al banco qué producto admite su residencia y qué identificación remota exige. La guía del predial amplía la revisión de facturas y pagos.

Costos

Costos y errores para revisar

Prepare un presupuesto separado para el cierre y para tener el inmueble. Incluya poder, transferencias, administración, predial y asesoría. Pida cotizaciones sin dar por hecho que el canon cubrirá todos los gastos.

Confundir residencia cambiaria con residencia fiscal.
Entregar facultades amplias sin revisar el texto del poder.
Conservar solo el comprobante de envío al administrador, sin verificar el pago de la cuenta.
Suponer que vivir fuera elimina las obligaciones con la DIAN.

Información educativa, no es asesoría legal ni tributaria. Consulte a un abogado o contador colombiano para su caso.

Documentos

¿Se compra con cédula o pasaporte?

Para un colombiano adulto, el documento de identificación para los actos civiles es la cédula de ciudadanía. La cédula digital tiene equivalencia funcional según la Registraduría. No suponga que el pasaporte extranjero o colombiano reemplaza la cédula en todos los pasos.

Si perdió la cédula, consulte antes de fijar la firma. El estatuto notarial, art. 24, admite otras formas de identificación en casos de urgencia y falta del documento. Eso no equivale a una aceptación general del pasaporte. Confirme por separado los requisitos del consulado, del banco y de la notaría.

Excepciones

¿Debe declarar renta si es no residente fiscal?

En general, un no residente fiscal tributa en Colombia por rentas de fuente colombiana y patrimonio situado en el país (Estatuto Tributario, art. 9). Recibir el arriendo en una cuenta extranjera no cambia por sí solo esa regla.

La obligación de declarar tiene excepciones. El Concepto DIAN 912 de 2018, descriptor 3.1, contempla ciertos no residentes. Todos sus ingresos de fuente colombiana deben estar sujetos a las retenciones de los artículos 407–411 del Estatuto Tributario. Estas retenciones deben haberse practicado. También contempla tener patrimonio sin obtener ingresos en Colombia. Ese criterio tiene una salvedad para establecimientos permanentes. No toda retención permite dejar de declarar.

Pida al contador que revise el RUT, los certificados de retención y la obligación anual. Los trámites de RUT y renta se hacen ante la DIAN, no en el consulado. Consulte renta por arriendos y la guía del país donde vive: Estados Unidos, Canadá o Europa.

Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Educational information, not legal or tax advice.

Fuentes oficiales

Siguiente paso: revise el calendario de obligaciones para organizar los pagos y reportes del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Ser colombiano impide registrar una inversión extranjera?

No. La residencia cambiaria es distinta de la nacionalidad. La compra de un inmueble por un colombiano no residente puede constituir inversión extranjera.

¿La regla de 183 días define mi residencia cambiaria como colombiano?

No. Esa prueba cambiaria corresponde a extranjeros. Para colombianos, la norma se refiere a habitar en el territorio nacional. La residencia fiscal tiene reglas distintas.

¿Puedo usar solo el pasaporte para comprar?

No lo dé por hecho. La cédula identifica al colombiano adulto en los actos civiles. Consulte por separado con el consulado y la notaría si perdió el documento; las excepciones no son una aceptación general del pasaporte.

¿Cómo controlo los pagos del inmueble desde el exterior?

Acuerde por escrito quién paga cada cuenta. Pida el comprobante de la entidad recaudadora. Revise que el pago aparezca en el estado de cuenta del inmueble.

¿Un colombiano no residente siempre debe declarar renta?

No siempre. Hay excepciones según los ingresos, las retenciones aplicables y otras condiciones. Un contador debe revisar la residencia fiscal y la obligación de cada año.

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