Comprar casa en Colombia desde Estados Unidos
Qué es
Usted puede comprar casa en Colombia desde Estados Unidos y firmar mediante un apoderado. Antes de enviar el dinero, revise su condición de residente cambiario y coordine el registro de la inversión extranjera cuando corresponda.
Requisitos para comprar casa en Colombia siendo estadounidense
Su nacionalidad no cambia los pasos legales básicos. Las partes firman la escritura ante notario. La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos registra la escritura. Esta oficina hace parte de la Superintendencia de Notariado y Registro. Algunos detalles sí dependen de su situación como comprador extranjero. La notaría debe confirmar si acepta pasaporte o cédula de extranjería. Puede necesitar un intérprete en la firma si no conoce suficientemente el español. Firmar desde el exterior requiere un poder. Otros detalles son cómo trae el dinero y lo registra como inversión extranjera. La secuencia de pasos está en nuestra guía paso a paso para comprar siendo extranjero.
El manejo del dinero sigue las mismas reglas. El Banco de la República incluye la inversión extranjera en Colombia, y sus rendimientos, entre las operaciones que deben pasar por el mercado cambiario. Su propio ejemplo es el de un residente en Estados Unidos que compra un apartamento en Cartagena (Banrep, conceptos básicos). Esa página no menciona un número de formulario. Pregunte a su banco qué declaración de cambio aplica. Lea cómo registrar su inversión extranjera. Un contador público colombiano puede confirmarle cómo grava Colombia los ingresos por arrendamiento del inmueble.
Comprar vivienda o invertir en otros activos desde Estados Unidos
Si su objetivo es comprar vivienda, siga la guía de compra paso a paso. Para comparar los trámites de inmuebles, empresas y otros activos, consulte cómo invertir en Colombia desde Estados Unidos. Antes de firmar, defina con su abogado quién hará el estudio de títulos y el seguimiento del cierre.
A quién aplica
Comprar casa en Colombia desde Estados Unidos siendo colombiano
Muchas personas que compran desde Estados Unidos son colombianas y viven allá. Para ellas, algunos puntos cambian. Consulte la lista para colombianos en el exterior para revisar los demás documentos de la compra.
- Puede ser “no residente” para el régimen cambiario. El Decreto 1068 de 2015 (art. 2.17.1.2) llama residentes a los colombianos “que habiten en el territorio nacional”. Quien no cumple esa condición es no residente. Para los colombianos, la norma no fija un número de días (Decreto 119 de 2017).
- Su compra puede ser inversión extranjera. Un inmueble que compra un no residente es inversión extranjera directa (art. 2.17.2.2.1.2). Si usted gira divisas por el mercado cambiario, la declaración de cambio “hará las veces de declaración de registro” ante el Banco de la República (art. 2.17.2.5.1.1). Vea nuestra guía de registro de inversión extranjera.
- La residencia fiscal es otra prueba. El artículo 10 del Estatuto Tributario incluye criterios de permanencia, familia e ingresos o patrimonio. También tiene excepciones para nacionales que viven en el exterior. Pida a un contador colombiano que aplique la regla completa con sus excepciones.
- Si pasa el año entre los dos países, confirme su situación con su banco o intermediario cambiario antes de girar el dinero.
¿Qué exige la ley tributaria de EE. UU. por un inmueble en Colombia?
El IRS indica que los ciudadanos estadounidenses y los extranjeros residentes en Estados Unidos tributan sobre sus ingresos mundiales, de cualquier fuente (IRS). Con esa regla, el arriendo colombiano es un ingreso que se reporta. Dónde se reporta depende de los hechos. Puede ser el Schedule E, el Schedule C si se prestan servicios sustanciales, o la declaración de una entidad. Lo decide un profesional tributario de EE. UU. Si es el Schedule E, las instrucciones del Schedule E (Formulario 1040) dicen qué anotar cuando el inmueble arrendado está en otro país (instrucciones del Schedule E). Para impuestos pagados en el exterior sobre ingresos, el IRS señala que el crédito por impuestos extranjeros generalmente usa el Formulario 1116, con excepciones (crédito por impuestos extranjeros del IRS).
Hay dos declaraciones informativas que son preguntas aparte:
- FBAR (FinCEN Form 114). Se exige cuando el valor agregado de las cuentas financieras en el exterior supera $10,000 en cualquier momento del año calendario (FinCEN). Se refiere a cuentas. La tabla comparativa del IRS marca los inmuebles extranjeros de propiedad directa con "No" para este formulario (comparación del IRS).
- Formulario 8938. Un inmueble extranjero de propiedad directa no es un activo financiero extranjero especificado. Si una entidad extranjera tiene el inmueble, su participación en esa entidad sí lo es (preguntas frecuentes del IRS sobre el Formulario 8938).
Entre otros, el IRS publica estos umbrales para el Formulario 8938 (página del IRS sobre quién debe presentarlo):
| Situación | Umbral |
|---|---|
| Soltero y que vive en EE. UU. | más de $50,000 el último día del año tributario o más de $75,000 en cualquier momento del año. |
| Casados que declaran en conjunto y viven en EE. UU. | más de $100,000 el último día del año tributario o más de $150,000 en cualquier momento del año. |
| Quien vive en el exterior, declaración no conjunta | más de $200,000 el último día del año tributario o más de $300,000 en cualquier momento del año. |
| Quienes viven en el exterior, declaración conjunta | más de $400,000 el último día del año tributario o más de $600,000 en cualquier momento del año. |
Nuestra guía de reporte tributario en EE. UU. recorre estos formularios con detalle.
Los umbrales se revisaron en octubre de 2026. Los topes mayores del Formulario 8938 exigen cumplir las pruebas del IRS sobre domicilio tributario y residencia o presencia en el exterior. No se exige ese formulario si no debe presentar declaración de renta. El FBAR también tiene excepciones. Consulte la aplicación completa con un profesional tributario estadounidense.
¿Necesita visa y cuál visa le sirve a un propietario?
La Cancillería incluye a Estados Unidos en la Lista A. Sus titulares pueden entrar sin visa para estancias cortas, incluidos turismo y negocios. La actividad no debe generar pagos en Colombia (Cancillería). La página que revisamos no indica el número de días. Confírmelo antes de viajar.
La visa M Inversionista por inmueble exige que el título esté únicamente a nombre del extranjero, por un mínimo de 350 SMLMV (salarios mínimos mensuales legales vigentes) a la fecha de la solicitud, además de extractos del Banco de la República que registren la inversión (Cancillería). Vea visas para compradores de inmuebles.
Pasos
¿Cómo comprar casa en Colombia sin viajar desde Estados Unidos?
Un apoderado puede firmar con un poder adecuado. Pida al abogado colombiano y a la notaría que confirmen el texto y las formalidades. La guía del Departamento de Estado de Estados Unidos distingue entre documentos federales y estatales. No suponga que la oficina federal autentica todos los documentos notariales. Consulte la compra desde el exterior con poder.
¿Cómo enviar el dinero desde Estados Unidos para comprar casa?
Del lado colombiano, los fondos ingresan por el mercado cambiario. Pregunte a su banco si el nombre en la transferencia debe coincidir con el de la declaración de cambio y el de la escritura. Su banco puede pedir documentos sobre el origen de los fondos. Pregúntele qué necesita antes de enviar nada.
Del lado estadounidense, las páginas oficiales que revisamos no fijan un umbral de reporte de transferencias para una persona natural. La cifra de $10,000 que publica FinCEN para el CMIR se refiere al transporte físico de efectivo o instrumentos monetarios fuera de Estados Unidos, no a las transferencias bancarias (guía de FinCEN sobre el CMIR). Nuestra guía para enviar dinero desde EE. UU. explica la transferencia en sí.
Preguntas para su abogado y su contador público en Colombia y su profesional tributario en EE. UU.
El Colombia Owner Kit incluye una hoja de Estados Unidos (FBAR, Formulario 8938, arriendos en el Schedule E, el Schedule C o la declaración de una entidad, formularios de entidades y crédito por impuestos extranjeros), además del calendario colombiano, listas de verificación, cartas en español, un paquete de registros de BanRep y listas de preguntas para su abogado, su contador público y su profesional tributario en EE. UU. También puede empezar con la lista gratuita de debida diligencia en una página.
- Abogado o contador en Colombia: ¿Qué declaración de cambio aplica a mi transferencia? ¿La escritura debe tener el mismo nombre que la transferencia?
- CPA, agente inscrito o abogado tributario en EE. UU.: ¿Cómo reporto el arriendo colombiano y reclamo el crédito por impuestos extranjeros? ¿Me aplican el FBAR o el Formulario 8938, y cambia si tengo el inmueble en una entidad?
- Su banco: ¿Qué documentos del origen de los fondos necesitan y cómo tratan mis cuentas bajo FATCA?
Esta guía es educativa y no constituye asesoría legal ni tributaria.
Documentos
¿Qué intercambian las autoridades tributarias sobre sus cuentas?
La página de convenios de la DIAN incluye un acuerdo de intercambio de información tributaria y un acuerdo FATCA con Estados Unidos. Son distintos de un convenio sobre el impuesto de renta. Consulte al banco cómo clasifica y reporta las cuentas.
Excepciones
¿Existe un convenio de renta entre EE. UU. y Colombia?
La página de convenios internacionales de la DIAN no lista un convenio de doble tributación sobre la renta con Estados Unidos. Lo ubica en el intercambio de información tributaria (Ley 1666 de 2013) y en un acuerdo FATCA (DIAN). Por eso, el alivio de la doble tributación sobre el arriendo colombiano depende de las reglas de EE. UU., como el crédito por impuestos extranjeros mencionado, y no de un convenio. Confirme con un CPA, agente inscrito (enrolled agent) o abogado tributario habilitado en EE. UU. cómo aplica en su caso.
Fuentes oficiales
- Decreto 119 de 2017
- artículo 10 del Estatuto Tributario
- Superintendencia de Notariado y Registro
- Banrep, conceptos básicos
- IRS
- instrucciones del Schedule E
- crédito por impuestos extranjeros del IRS
- FinCEN
- comparación del IRS
- preguntas frecuentes del IRS sobre el Formulario 8938
- página del IRS sobre quién debe presentarlo
- DIAN
- guía del Departamento de Estado de Estados Unidos
- guía de FinCEN sobre el CMIR
- Cancillería
- Cancillería
Siguiente paso
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.
Información educativa; no constituye asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo comprar casa en Colombia desde Estados Unidos sin viajar?
Puede firmar por medio de un apoderado. Pida a un abogado colombiano que prepare el poder y confirme con la notaría los requisitos antes de enviarlo. Coordine también el giro del dinero y el registro de la inversión extranjera cuando corresponda.
¿Existe un convenio de renta entre EE. UU. y Colombia?
La lista de convenios internacionales de la DIAN no muestra un convenio de doble tributación sobre la renta con Estados Unidos. Lo ubica en el intercambio de información tributaria y en un acuerdo FATCA.
¿Debo presentar el FBAR por un inmueble en Colombia?
FinCEN exige el FBAR cuando el valor agregado de las cuentas financieras en el exterior supera $10,000 en cualquier momento del año calendario. La tabla comparativa del IRS marca los inmuebles extranjeros de propiedad directa como no reportables en ese formulario, así que la pregunta es sobre cuentas, no sobre el inmueble.
¿El Formulario 8938 cubre los inmuebles en el exterior?
El IRS dice que un inmueble extranjero de propiedad directa no es un activo financiero extranjero especificado. La participación en una entidad extranjera que tenga el inmueble sí puede serlo.
¿Un ciudadano de EE. UU. puede visitar Colombia sin visa?
La Cancillería incluye a Estados Unidos en la Lista A, que exime de visa a los titulares de pasaporte para estancias cortas que no generen pagos en Colombia. Confirme el número de días con la Cancillería antes de viajar.
¿No sabe qué temas consultar? Haga el quiz. El Kit del Propietario en Colombia (US$79, descarga inmediata) convierte esta guía en una lista, una fecha en su calendario y una lista de preguntas: vea qué incluye. O empiece con la muestra gratuita: el capítulo 4, la lista de debida diligencia.