Contratar un administrador de inmuebles en Colombia
Qué es
El administrador de inmuebles trabaja para usted por contrato, normalmente un mandato. La administración del edificio actúa para todos los propietarios. Los municipios de más de 15.000 habitantes exigen matrícula de arrendador para ciertas actividades. Esto incluye a quienes tienen entre sus actividades principales arrendar vivienda urbana de terceros. Pida el número antes de firmar (Ley 820 de 2003, art. 28).
Acuerde las funciones del administrador por escrito. Esta guía no recomienda a ningún administrador.
Dos administradores distintos
| Tipo | Regla |
|---|---|
| La administración del edificio | actúa para todos los propietarios de un edificio en propiedad horizontal. Sus funciones incluyen asambleas, cuentas, presupuesto y servicios comunes (Ley 675 de 2001). Los propietarios la pagan con la cuota de administración; vea la guía de la cuota de administración. |
| Su administrador de inmuebles | trabaja para usted según el contrato. Puede conseguir arrendatarios, cobrar el canon, pagar cuentas, coordinar reparaciones u operar un arriendo de corta estancia. |
A quién aplica
Arriendos de larga y de corta estancia
- En vivienda urbana, el arrendador puede reajustar el canon cada 12 meses. El límite es el 100% del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior. También aplica el tope legal. El arrendador debe notificar el aumento como exige la ley (Ley 820 de 2003, art. 20). Vea la guía del arrendador.
- El arriendo turístico requiere el Registro Nacional de Turismo y debe cumplir el reglamento del edificio. Los administradores deben informar sobre viviendas turísticas que el reglamento no autoriza o que carecen de registro (Ley 1558 de 2012, art. 34). Vea la guía de arriendos de corta estancia. Pregunte a nombre de quién quedará el registro.
Para los reportes de huéspedes extranjeros, consulte la guía de reportes en SIRE. Para el registro del alojamiento, consulte la guía de la tarjeta de registro hotelero TRA.
Pasos
Preguntas tributarias para su contador
Pregunte al contador cómo tributa el arriendo en Colombia. Consulte si el arrendatario, la plataforma o el administrador debe practicar retención en la fuente. Pregunte qué certificados debe recibir. Vea el impuesto colombiano sobre arriendos. Su asesor tributario en su país decide cómo se declara allá; para contribuyentes de EE. UU., vea la guía de reportes en EE. UU..
Preguntas para un administrador
- Consulte con el profesional: ¿Qué incluye exactamente y qué se cobra aparte?
- Consulte con el profesional: ¿Tiene matrícula de arrendador y, para corta estancia, Registro Nacional de Turismo? ¿A nombre de quién?
- Consulte con el profesional: ¿Dónde se consigna mi canon y cuándo y cómo me pagan?
- Consulte con el profesional: ¿Qué mostrará el informe mensual? ¿Recibiré factura de cada gasto?
- Consulte con el profesional: ¿Quién aprueba las reparaciones y hasta qué monto?
- Consulte con el profesional: ¿Cómo puede cualquiera de los dos terminar el contrato y qué pasa con los depósitos y las llaves?
Costos
- En el mandato comercial, el mandatario tiene derecho a la remuneración pactada o a la usual en ese tipo de actividad (Código de Comercio, arts. 1262 y 1264).
- La comisión suele ser un porcentaje del canon recaudado. Conseguir arrendatario, renovar contratos o coordinar reparaciones puede tener cobros aparte. No citamos tarifas. Pida cada cobro por escrito y pregunte si aplica IVA.
Documentos
El contrato
- El contrato de administración suele ser un mandato: usted confía la gestión de sus negocios al administrador (Código Civil, art. 2142). El administrador debe rendir cuentas. Las partidas importantes requieren documentos (Código Civil, art. 2181).
Fuentes oficiales
Siguiente paso
Información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Consulte su caso con un abogado o contador colombiano.
Esta guía es información educativa, no asesoría legal ni tributaria. Para su caso, consulte a un abogado inmobiliario colombiano y a un contador público. Pregunte a un asesor tributario y a un abogado de su país por los efectos allá. Cómo encontrar servicios de confianza explica cómo comprobar que un abogado colombiano está inscrito.
Responda el cuestionario gratuito para encontrar su próxima guía.
Preguntas frecuentes
¿Un administrador de inmuebles necesita licencia en Colombia?
Los municipios de más de 15.000 habitantes exigen matrícula de arrendador según la Ley 820 de 2003, art. 28. Esto cubre a quienes tienen entre sus actividades principales arrendar vivienda urbana de terceros o intermediar entre arrendadores y arrendatarios. Pida el número antes de firmar.
¿Mi administrador es lo mismo que la administración del edificio?
No. La administración del edificio actúa para todos los propietarios según la Ley 675 de 2001. Su administrador de inmuebles trabaja para usted por contrato, normalmente un mandato, y debe rendirle cuentas.
¿Cuánto puede subir el canon cada año?
En vivienda urbana, el arrendador puede reajustar el canon cada 12 meses. El límite es el 100% del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior. También aplica el tope legal (Ley 820 de 2003, art. 20).
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