Revisor fiscal en PH: cuándo es obligatorio
En Colombia, los conjuntos de uso comercial o mixto deben tener revisor fiscal. En edificios o conjuntos residenciales, la asamblea puede decidir tenerlo; revise también el reglamento (Ley 675 de 2001, artículo 56; DOT 15 del CTCP, página 66).
¿Cuándo es obligatorio el revisor fiscal en propiedad horizontal?
El artículo 56 exige un contador público con matrícula profesional vigente e inscripción en la Junta Central de Contadores. La asamblea general de propietarios lo elige. Tener un contador que prepare las cuentas no reemplaza el cargo de revisor fiscal cuando este es obligatorio.
La regla del artículo 56 para conjuntos comerciales o mixtos no depende del número de unidades. El umbral de más de 30 bienes privados, sin parqueaderos ni depósitos, corresponde al consejo de administración en edificios o conjuntos comerciales o mixtos. Es una regla distinta, prevista en el artículo 53. En uso residencial, consulte el reglamento y las decisiones de la asamblea antes de concluir que el cargo no existe.
¿Quién lo nombra y cuánto dura el período?
La asamblea elige y remueve al revisor fiscal y a su suplente. El artículo 38, numeral 5, remite al período fijado en el reglamento. Si este no fija un período, la ley establece un año. El administrador o el consejo no sustituyen esa elección.
Lista sugerida para preparar la elección, basada en los artículos 38 y 56:
- Revise el uso de la copropiedad en el reglamento.
- Consulte el período del cargo en el reglamento.
- Solicite los documentos de la matrícula profesional y la inscripción.
- Revise los posibles conflictos de independencia con un contador público.
- Conserve el acta de la elección.
¿Puede ser propietario o familiar del administrador?
Para conjuntos comerciales o mixtos, el artículo 56 prohíbe que el revisor fiscal sea propietario o tenedor de bienes privados en la copropiedad. También prohíbe el parentesco hasta cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con el administrador o los miembros del consejo. Incluye vínculos comerciales y otras circunstancias que resten independencia u objetividad.
En edificios o conjuntos residenciales, el mismo artículo permite que el revisor fiscal sea propietario o tenedor. Esa excepción no elimina los demás deberes de independencia. La DOT 15 del CTCP, página 70, explica que también existen inhabilidades en las normas profesionales. Cada vínculo concreto requiere revisión conforme a las reglas de independencia profesional.
Funciones del revisor fiscal y diferencia con el contador
El artículo 57 asigna al revisor fiscal el control de las operaciones de la copropiedad. Remite a las funciones de la Ley 43 de 1990 y a las demás disposiciones aplicables. La DOT 15 del CTCP, páginas 15 y 70, distingue ese control de la administración y de la preparación de información contable.
El revisor fiscal no debe preparar las cuentas que luego revisa ni tomar decisiones administrativas. El administrador conserva la responsabilidad sobre la contabilidad, según el artículo 51, numeral 5. El trabajo del contador preparador debe tener un alcance definido. Consulte quién prepara y revisa la conciliación bancaria.
La DOT 15 del CTCP, páginas 68 y 69, distingue el dictamen, las instrucciones de control y los informes sobre irregularidades. Un informe del revisor fiscal no reemplaza el informe de gestión del administrador. Tampoco convierte una propuesta de cruce bancario en un pago certificado.
Documentos y honorarios
Como preparación de la revisión, reúna el reglamento, el acta de elección, los estados financieros, las actas pertinentes y los soportes que solicite el revisor fiscal. La DOT 15 del CTCP, página 70, trata la evidencia y los papeles de trabajo. El profesional define qué necesita para su labor.
La DOT 15 del CTCP, página 67, recomienda acordar por contrato el servicio, los honorarios, los recursos, los informes y el inicio de responsabilidades. Esta guía no fija una tarifa. Distinga la preparación contable de la revisoría fiscal al comparar el alcance propuesto.
Errores que conviene detectar
No use el número de unidades del consejo para decidir si se exige revisor fiscal. No trate al revisor fiscal como quien administra los fondos. No cierre un pago pendiente solo porque coincide su valor: consulte cómo revisar consignaciones sin identificar. Las cuotas aprobadas y los intereses de mora requieren sus propios soportes.
Fuentes oficiales
Consultadas el 25 de octubre de 2026: Ley 675 de 2001, artículos 38, 51 y 53–57; DOT 15 del CTCP, actualización de junio de 2024, páginas 15 y 66–70. La orientación del CTCP no decide casos particulares.
Información educativa, no asesoría legal, tributaria ni contable. Consulte a un abogado o contador público colombiano para su caso. Educational information, not legal or tax advice.
Practique con pagos de ejemplo
Pruebe la demo de conciliación de pagos de PH. Funciona en su navegador y no guarda archivos ni decisiones en un servidor. La sesión permanece solo en memoria y se borra al recargar o cerrar. Las descargas quedan en su equipo. No certifica pagos ni reemplaza al contador o al revisor fiscal.
Siguiente paso
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es obligatorio el revisor fiscal en PH?
El artículo 56 de la Ley 675 exige revisor fiscal en conjuntos comerciales o mixtos. En edificios o conjuntos residenciales, la asamblea puede decidir tenerlo; revise también el reglamento.
¿Se exige revisor fiscal solo si hay más de 30 unidades?
No. Ese umbral corresponde al consejo de administración en inmuebles comerciales o mixtos, con exclusión de parqueaderos y depósitos. El artículo 56 no usa ese umbral para el revisor fiscal.
¿El revisor fiscal puede ser propietario de un apartamento?
El artículo 56 permite que sea propietario o tenedor en edificios o conjuntos residenciales. En conjuntos comerciales o mixtos lo prohíbe. Los demás deberes de independencia siguen aplicando.
¿El contador puede preparar las cuentas y ser su revisor fiscal?
La orientación del CTCP separa la preparación contable de la revisoría fiscal. El revisor fiscal no debe asumir la preparación de la información que revisa ni decisiones de administración.
¿Quién elige al revisor fiscal y cuánto dura?
La asamblea elige al revisor fiscal y a su suplente. El período es el del reglamento; si este no lo fija, es de un año, según el artículo 38 de la Ley 675.
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